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房产律师的独白:烂尾楼和退房类案件显著增多,房屋降价成主要诱因

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一个阳光明媚的晌午,在与律师王旭鹏在咖啡厅聊了约半小时后,他的一个来电打断了我们的交流。

“以后8户以上的退房案子我们尽量不再接了。”挂断电话后,王旭鹏告诉《每日经济新闻》记者,“这两年地产行业不好,我们处理的延期交房、烂尾楼、业主退房等案件数量显著增加,远超前些年。”

这些变化也使得王旭鹏的团队在处理这类型房产案件时,相比之前在策略上也有所改变。“比如对于一些比较严重的退房案子,我们现在已经不接了。在接受委托代理的人数上限有所变化,比如以前设定的上限是20户,现在内部已经调整到8户以内了。”

对于下调委托人数的原由,王旭鹏表示,“一是人多处理起来麻烦;另一个是现在整个楼市销售下滑,开发商自身资金本就比较紧张,退房难度自然加大,所以我们也下调了委托人数上限。”

曾经,王旭鹏的梦想是做个媒体人,不过现在他已经没有这种想法了,在与朋友共同经营律师事务所后,“各类案件已经让人焦头烂额了,有时候就想睡个懒觉”。

“举个简单的例子,比如有房企倒闭了,开发的项目烂尾了,那些买了房子的购房者会找我们帮他们处理相关事宜。另外,有些购房者买房后,却发现跟开发商之前的宣传差别很大,这样的纠纷也需要找我们来处理。”

王旭鹏、周明宇和付航均已从事律师行业多年。王旭鹏和周明宇擅长的领域是“常见住房问题”“合同纠纷”以及“房产买卖”等类型的问题;而付航则成功处理过多起与商铺维权有关的案件,为他赢得了良好口碑。

图片来源:摄图网-500867746

退房和补偿类案件难度增大

在王旭鹏看来,当购房者需要找到他们团队去解决纠纷时,基本上已涉及较大的利益问题,通过普通的沟通协商已经难以调和。

“我们这些年接手的一些案子,很多都是因为房屋降价所致。”

王旭鹏给记者举例道,“比如同一个楼盘项目的一期和二期,第一期房子卖1万元,第2期开发商通过推出‘工抵房’‘特惠房’等方式,使得实际出售价格远低于1万元。而很多买了一期房子的业主会觉得自己买亏了,甚至有些业主想要退房或找开发商补差价。”

但实际上,“开发商也知道降价很敏感,所以大部分开发商都不会直接对外承认自己降价了,更多是通过一些优惠变相降价,比如工抵房、特惠房等。”

在王旭鹏看来,在处理这类型案件时,难度会相对大一点,处理周期也会更长。一方面是取证难;另一方面是有些变相降价卖房的开发商本身资金就比较紧张,加上现在房子没以前好卖了,当然不会轻易退房,这也加大了业主维权时要求退房或赔偿补偿的难度。

“群体类业主维权案件处理起来让人些头疼。”付航告诉记者,“这类案件很难做,律师压力也大。当事人内部意见也常常不统一,很多当事人过于犹豫,想等别人先去打官司,结果最终错失良机。”

周明宇则从另一个角度表达了自己的看法, “无论地产行业的顺周期还是逆周期,虽然买家和卖家违约的案例都同样存在,但似乎在实际判罚时,更容易偏袒买受人。”

“当房价上涨的时候,出卖人更容易违约,因为房价上涨了,有些房子就算签了合同也不想卖了;当房价下跌的时候,买家更容易违约,很多买家的通常思想就是,看能不能等到更低的价格。”

谈及法院处理的各类房产纠纷案例,周明宇向记者透露了这样一个规律,“法院在判买家违约的时候,一般就是让没收定金或者10%违约金就完事。但是如果是卖房人违约,往往判罚会更重,可以判决‘继续履行+延长履行+违约金’或者判决‘涨幅的部分全部给买家’”。

知名开发商主动发来邀请函

在谈到自己处理过的各类案件时,有一个案子让王旭鹏显得有些兴奋。“当时处理这个案子时,涉案的开发商给我们发了正式邀请函,主动邀请我们去沟通以及协商解决问题” 。

据王旭鹏介绍,当时他们接到某知名开发商涉嫌延期交房、虚假宣传、打着赠送名义卖小区绿地的案子,维权业主找到了他们团队来办理这个案子。

“这个案件之所以让人印象深刻,因为当时在处理过程中出现了好几个转折点。如我们团队委托代理该案件的第一天,就有业主代表拿了开发商给的100万元‘早退’了,导致整个维权业主差点分崩离析,好在剩下的业主并没有去追究业主代表的违约责任。”

“在有关部门收到我们申请材料第二天,涉案开发商就给我们发来一封邀请函,邀请我们沟通协商解决问题。我们展开的这些调查其实不是直接找开发商,是找相关办理手续的部门,但开发商第一时间就发函和我们开始启动谈判。”王旭鹏接着说道。

据王旭鹏介绍,一般当业主委托他们去打官司时,更多情况下开发商都是通过与业主联系,希望业主撤诉或者达成私下约定之类的,极少会有开发商这么正式给律师发邀请函的。

“最终,我们处理这个案件结果,比很多业主的预期结果还要好很多。不论是退房的业主,还是不退房的业主,拿到的补偿都还不错,高的能拿到300来万。大部分的业主其实比那个‘早退’业主代表拿到的补偿更高。”

处理商铺维权案赢得好口碑

因为成功处理过多起商铺维权的案子,付航不仅在维权业主者中获得了极佳口碑,甚至还因此被多家媒体及电视台采访,在业内也算小有名气。

在回顾过往处理过的经典案例时,付航向记者讲述了一个商铺“售后包租”的案件。

“当时有不少购房者以3万-4万元/平米的价格买了江苏某项目的商铺,但其实周边的商铺才卖2万元不到。该项目商铺卖这么贵,是因为开发商给了业主一个‘售后包租’的理由,且承诺会有各类大型企业入驻等。”

当时开发商口头向购房者表示,买了商铺后就可以不用管了,由开发商或者开发商其他兄弟公司来运营管理,包括招租客、收佣金等,购房者只需要按每年5%或10%收定期租金就可以了。

开发商给出条件可谓诱人,但很多人却不知道,开发商的这种操作是违规的。“开发商通过售后包租的形式销售尚未竣工的商品房,违反了住建部《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定,各种潜在风险已经在等着购房者了。”

后面发生的事情果然不出所料,那些买了商铺的业主因为没能如愿拿到租金,开始了各种维权行动。但业主们的维权却十分艰难,因为他们当时与开发商签了两份合同:一份是房屋买卖合同,另一份是包租合同。而问题就出在第二个合同上。“这个合同开发商只跟你签一份,然后收走,不允许你拍照。而且等到正式签约的时候,最终并非是开发商跟你签,而是所谓的包租公司跟你签。开发商可能会口头告诉业主,包租公司跟我们是一家的。”

这个时候有人会说,如果没收到每年的固定收益,那直接起诉签合同的包租公司不就行了。“但等实际操作就会发现,很多时候这个包租公司就是个包皮公司,他们的股东甚至是80、90岁的老头老太太,根本就无法执行。”

当时,40多名商铺业主在付航团队的指导下成立了维权委员会,每人出了1000元设定了一个专用账户,供维权过程开销使用。维权委员会通过很长一段时间与法院、开发商多方谈判、沟通、递交资料,最后挽回了业主的部分损失。“判决结果是,开发商赔偿了业主的部分损失,但并非所有的业主的诉求都得到满足。”

付航告诉记者,这两年关于售后包租、产权式商铺纠纷的案例还是有很多,“这些案例对购房者也很有警示作用:天下没有免费的午餐。”

对于购买商铺,付航的建议是,“只从投资的角度,建议不要轻易投资商铺,尤其是所谓的包租、分成经营模式的商铺。如果非要买商铺,要买底层的一间间隔起来的商铺,这种商铺可以自己经营也可以自己出租。不要买大通铺,虽然大通铺也能隔断,但基本上操纵权都在管理公司手里。”

(应受访者要求文中王旭鹏、周明宇、付航均为化名)

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