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全年揽金逾1700亿!上海“房地联动”下第三批土拍仍无一宗流拍「鏖战“两集中”」

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12月3日,上海2021年第三轮集中土地出让正式落幕,27幅土地全部成功成交,收金469.9亿元。克而瑞地产研究中心指出,上海三轮集中供地在精准调控下表现相对平稳,且利润空间有一定保障,“也一定程度从侧面反映了在房企谨慎投资的大背景下,发展前景大、抗风险能力强、经济基础好的城市依旧是企业投资的首选”。

27宗涉宅地块全部成功出让

根据上海土地交易市场官网信息,上海第三轮集中供地共推出27块涉宅用地,主要集中在五大新城与宝山区,包括24幅涉商品住宅用地、2幅城中村改造住宅地块及1幅“双定双限房”用地。

因第二轮集中供地中房企拿地意愿不高,频现地块流拍、中止出让的情况,在第三轮供地中,部分城市选择向房企示好,纷纷“松绑”竞拍规则,但上海依然延续了第二批的随机值、竞买资金来源要求等规则。

尽管如此,上海此轮供地,27宗涉宅地块还是全部成功出让,其中7宗地报价达到中止价,进入一次性报价环节,另有2宗地块参拍房企数量超过6家,采用竞价招标方式出让。克而瑞研究中心分析指出,不同于其他城市首轮和第二、三轮集中供地呈现“冰火两重天”的现象,上海土地市场在持续精准的调控下,热度表现相对平稳:在全国土地市场热度“骤降”、且企业的生存环境暂未明显改善的情况下,上海作为一线城市,优质地块依然能够吸引房企积极参拍。

从拿地企业来看,本次上海集中供地延续了“国央企扛大旗”的格局。亿翰智库统计,相较于第二批集中供地,国央企拿地占比进一步提高。本次仅大名城、恒都、大华、同润、龙信、香港兴业等民营企业有所斩获,象屿地产本批次依旧采取联合体拿地方式,成功获取一宗地块。

其中,耗资超105亿元夺得三幅地块的招商蛇口成为本轮土拍的最大赢家。

三幅地块中,作为此轮供地中的最热门地块,浦东新区高行镇E01-06地块经过近50轮竞价,触及中止价进入一次书面报价环节,最终由招商蛇口以总价45.29亿元夺下,溢价率达9.39%,楼面价35684元/平方米,房地联动价70300元/平方米,而该地块的总价和溢价率也为本次土拍之“最”。

联手象屿地产及江苏海鸿联合体,招商蛇口又将位于青浦区的西虹桥蟠龙路西侧45-06地块收入囊中。该地块达到中止价33.23亿元,同样进入一次性书面报价环节。最终成交价33.566亿元、溢价率9.08%,成交楼面地价37086元/平方米;此外,招商蛇口&南山控股联合体还竞得嘉定区南翔镇JDC2-0101单元06A-01A、07A-02A地块,成交价27.05亿元,楼面价24000元/平方米。

另据克而瑞地产研究中心统计,经历三轮集中供地后,招商蛇口成为今年上海土地市场的最大赢家,共计拿下5宗含宅地块,在浦东、嘉定、青浦均有所斩获,合计成交建面达66万平方米。

值得一提的是,相比国企、央企,此轮供地民企拿地仍十分谨慎,这也给外地国企带来了进军上海市场的机会。此轮供地,安徽交通控股、安徽高速、深业、陕建地产等外地国企均夺得心仪地块。例如,安徽交通控股100%控股的合肥安之联置业有限公司通过一次性报价,以12亿元竞得青浦区朱家角镇港周路西侧D09-01地块,楼面价19067元/平方米,溢价率8.95%。

除了24幅涉商品住宅用地,上海长兴岛安居建设有限公司以2.13亿元的底价竞得崇明区长兴岛圆沙社区及横沙渔港综合功能区G9CM-0901单元08-03地块限价商品住房项目,即上海集中供地中首次出现的“双定双限房”地块。出让文件显示,该地块的申请人须提交由相关政府部门出具的项目认定文件。

旧改地块之一的浦东新区上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元(02PD-0002-01)07-01、08-06地块,由金茂联合体以29.9363亿元竞得,楼板价为28568.57元/平方米,这是中国金茂首次试水上海城中村改造业务;另一旧改地块金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块则由上海城投底价竞得,成交金额12.264亿元。

此外,上海第三轮集中供地还同步出让了9宗租赁地块及21宗征收安置房地块(其中2宗为城中村项目征收安置房)。其中,华为以底价4.6亿元拿下青浦区金泽镇西岑港悦路北侧14-01、14-05、15-01、15-05、16-01、17-01地块。“此前华为与上海市政府签订协议建设华为青浦研发中心,可预见,华为拿下该地块是为员工住房配套做准备。”亿翰智库指出。

地块盈利空间较第二轮供地明显提升

在第三轮集中供地整体偏冷的大背景之下,上海依然是房企们的心之所向。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,上海第三轮集中土拍整体温度比第二轮要好一点,没有流标现象,且有三成地块进入到一次性竞价阶段,这说明“上海市场还是有竞争力”。

“更重要的是,上海房地价联动起了很好的作用,房企的利润马上就算过来了,这点对房企很友好。”卢文曦向《华夏时报》记者强调。

据克而瑞地产研究中心统计,从盈利角度来看,上海的第三轮集中供地设置的最高限价和房地联动价仍给企业留了一定的利润空间:在剔除不可售的商办以及自持住宅部分后,本轮成交的27宗含宅地块可售楼板价较名义楼板价普遍有10%以上的提升。

上述克而瑞研报指出,本次成交的限房价地块都保有一定的盈利空间,平均地价房价比为0.52,且有15宗地块的地价与房价差达到2万元/平方米以上,“尤其大华竞得的闵行区华漕镇地块、金茂联合体竞得的南汇区城中村改造地块、浦发竞得的川沙镇地块等可售楼板价与房地联动价的价差达到2.7万/平方米以上,盈利的空间相对较大”,克而瑞地产研究中心指出。

不过,也有地块的利润空间有限。例如,港城集团竞得的浦东花木板块地块,虽然名义楼板价仅有13489元/平方米,但是剔除大比例科研用地后,实际可售住宅的楼板价达到54439元/平方米,地价房价比高达0.87,每平方米价差仅有8061元,盈利的难度非常大,因此在地块地理条件不错的情况下,也仅有政府平台底价拿地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,上海市场本身韧性强劲,波动性不大,因此对于开发商来说,在上海拿地是肯定没问题的。而此次上海土拍,因利润空间有一定保障,逾三成地块溢价成交。“这也意味着即使当前开发商拿地整体较谨慎,但仍然倾向于将资金投向确定性强、风险低、市场销售状况稳健的城市。”严跃进告诉《华夏时报》记者。

随着第三批集中供地的结束,2021年上海土拍也成功收官,全年土拍揽金逾1700亿元。中指研究院企业事业部高级分析师束端认为,相较于其他城市,上海在今年6月、10月、12月的三次集中供地中,均无一宗地块流拍,且整体走势平稳,堪称是土拍界的“模范生”。其告诉《华夏时报》记者:“在行业调整的大环境下,上海第三批次集中供地的土地结构继续向’五大新城’倾斜,’房地联动’锁定价格缓解住房刚性需求,’土拍模范生’姿态尽显。”

不过,“从三批集中供地地块分布情况来看,各区域今年均有供应,五大新城是供应主力,未来新房市场供应是有保证的。但房企如何在明年的高供应量中‘杀出来’,值得关注。”亿翰智库研报谨慎地指出。

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