合理融资需求得到满足，房企马太效应愈显

房地产行业融资暖风吹拂。

近期，一行两会纷纷发声促进房地产行业和市场平稳健康发展，其中银保监会表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。

在监管层的发声下，多家房地产企业纷纷发布境内融资计划。2021年11月30日晚间，保利发展公告，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元；银行间市场交易商协会网站信息显示，2021年12月1日，碧桂园地产集团有限公司和重庆龙湖企业拓展有限公司的债务融资工具注册发行计划也已被受理。

需要强调的是，尽管房地产行业融资整体上有松绑的迹象，但企业之间的分化仍然存在。本轮计划在境内融资的房地产企业，均为信用级别较高而且运营较为精细的企业。在“三道红线”的约束下，高杠杆、高负债和高周转的发展模式不再，房地产行业去金融化的趋势仍然不变。

支持合理融资

受到某大型房企流动性危机的影响，今年下半年以来，房地产行业融资趋冷。不过，近期监管层的表态，让行业看到了新的希望。2021年12月3日，央行表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。

随后，证监会也表示，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。同时，将积极发展住房租赁资产证券化业务，探索推动不动产投资信托基金(REITS)支持保障性住房等租赁住房行业健康发展，促进房地产行业发展转型。金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。

事实上，高信用房企合理的融资需求的确得到了满足与回应。例如，万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS，并计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕；龙光集团全资子公司深圳市龙光控股有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券的申请，已经获得证监会及上交所审核批准。

从数据上来看，房企债券融资也有持续回暖的趋势。根据贝壳研究院统计显示，2021年11月单月房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。Wind统计数据显示，11月，房企债务融资工具发行金额285亿元，环比增长128%。

实际上，不仅是债券融资，房地产行业的贷款投放速度也明显加快。据21世纪经济报道记者了解，2021年11月，房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。

此前的10月，房地产贷款投放已经较9月明显放量，环比多增超过1500亿元。其中，房地产开发贷款环比多增500多亿元，个人住房贷款环比多增超1000亿元。

马太效应凸显

尽管房地产行业融资有所放开，不过对于信用级别不同的企业，感受也不尽相同。

招商蛇口财务总监黄均隆近期对房企融资的动向发表看法指出，“我们判断监管层面对行业降杠杆的导向不会转变，但满足监管要求的房企融资会得到支持。房住不炒是基本原则，房地产去金融化的大势不会改变。银保监会、证监会及证券交易所始终支持优质房企的发展，积极满足优质房地产企业合理的融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。”

金融机构的看法也与之类似。一位股份制银行员工告诉21世纪经济报道记者，目前他所在银行对开发贷款采取白名单制，对房企的资质审核有一定要求，“要看实力，对每一家企业每一个项目，都要进行评估核定。”

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时也指出，相比之前最近融资确实宽松了一些，但还是精准的宽松，优等生受益，无论是之前的招商蛇口，保利等准备在银行间市场发行中期票据，还是最近碧桂园、龙湖和龙光发布融资信息，无一例外都是稳健房企。

可供印证的是，目前穆迪、惠誉等国际评级机构给予碧桂园“投资级”评级，而摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间，给予“买入”、“增持”等较高评级。

而龙湖也是房地产行业中债务结构和财务指标表现良好的企业。截至2021年6月,龙湖平均融资成本为4.21%，处于行业的最低区间，净负债率为46.0％；现金短债比为5.48倍。

故此，尽管融资面暖风吹拂，但是从资本市场和金融机构的反馈来看，房地产企业之间的分化仍然存在。一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，在监管层表态之后，房地产行业接下去会边际回暖，整体上是很积极的，但是那些高负债高杠杆的企业，面临的挑战较大。

克而瑞此前在一份研报中也指出，当前融资端口的破封对于经营状况良好，资产优质的企业来说是机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款，保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。