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央行降准释放长期资金1.2万亿元,对房地产市场有何影响?

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12月6日,央行发布消息称,为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

从时间点来看,这也是2021年年内第二次降准,上一次降准是7月9日。

降准是央行扩张性货币政策之一。央行降低法定存款准备金率,影响银行可贷资金数量从而增大信贷规模,提高货币供应量,释放流动性,刺激经济增长。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,从央行的表态来看,目前稳健货币政策取向没有改变。降准的目的是加强跨周期调节,优化金融机构的资金结构,提升金融服务能力,支持的主要是实体经济。从释放资金的使用来看,部分资金将被用于归还到期的中期借贷便利,另外则被金融机构用于补充长期资金。同时值得关注的是降准资金还将强化对实体经济特别是中小微企业的支持而非房地产,但对于房地产市场来说亦存在一定利好。

同日,中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作时提出,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”

张波认为,中央政治局会议明确提出对购房者合理住房需求要给予支持,加上此次降准,市场释放积极信息在一定程度上能缓解房企现金流压力,提振市场信心,并有利于维护房地产市场平稳健康发展。

对房企来说,房地产信贷环境有望继续改善。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,降准释放流动性的利好下,房贷利率下降、放款速度加快,另一方面,房企融资环境有望继续边际改善,房企合理的融资需求得到满足,利于降低房企债务风险。

“前几个月,房地产行业中少数企业出现了短暂流动性问题,我国房地产政策一直保持高压态势,坚持房住不炒的大原则不变。但同时,政策层面也通过降准的方式,来缓解房地产行业流动性紧张的问题,防止违约,为房地产行业运营提供合理流动性,以保持房地产行业整体稳健发展。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林说。

对于买房者来说,利于刚需、改善型购房需求释放。许小乐提到,在前一轮调控之下,市场上部分合理住房需求也受到抑制。贝壳研究院研究发现,在限贷政策下,低总价刚需群体受到的影响最大,需要更长的时间才能获得贷款,贷款成本也在上升,低总价二手房交易量下降的更加明显。同时,由于各地实行严格的认房认贷政策,卖一买一这样的置换需求被视为购买多套,贷款成本和贷款难度增加,也抑制了改善型换房需求的释放。如果这些需求长期被压制,会导致市场快速萎缩,后续可能会出现集中释放,不利于市场平稳发展。此次政治局会议提出,要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持,贷款环境会更友好。

降准也有助于推动LPR水平的下降。盘古智库高级研究员江瀚认为,降准可以有效地提供市场的流动性,对于已经有房贷的人来说,存款准备金率的下降,虽然不像降息一样直接影响贷款利率,但是当前的房地产信贷大部分都采用LPR了,所以降准有助于推动LPR水平的下降,从而降低有房贷人的房贷压力和负担。

不过,江瀚认为,对于房价而言,降准并不会推动房价的大幅度上涨,大家没必要过度担心,“房子是用来住的,不是用来炒的”这个理念依然会持续下去。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,同日中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”这对合理住房需求的支持具有非常重要的信号意义,值得房地产全行业的重点关注。释放出的信号是:一方面,大起大落不是健康的,平稳运行也包括资金供给的平稳,而不是资金紧缩导致行业波动;二是良性循环,即供地、开发、销售的良性循环,这也需要资金的支持。

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