上海豪宅市场依然火爆。
自今年初上海开启新盘积分摇号政策以来，上海买新房不再拼资产、拼运气，而开始拼积分。积分就像学历，成了买房的敲门砖，一进售楼处，销售不再关心你“预算多少”，取而代之的是问“你多少分？”
就在12月4日，上海热门楼盘碧云尊邸公布了入围分数线：92.24分。这个分数拆开来，意味着在上海至少要交135个月社保才有入围的资格。但即便是积分如此之高，总价1475万-7516万元的碧云尊邸，依旧不是上海的豪宅天花板。
《每日经济新闻》记者注意到，但即便是频频触发积分，但上海市中心豪宅项目的关注热度始终未减。要知道，购买这样的豪宅项目，除了有足够的积分，还要有强大的资金实力、年龄40岁以上，以及名下无房，才有入围的资格。
中信九庐项目 图片来源：每经记者 吴若凡 摄
有豪宅入围分数接近满分
说起上海的豪宅项目，不少人的第一反应可能是此前闹得沸沸扬扬的明星盘“翠湖天地”。但该项目即便因梁朝伟等明星的买入变得炙手可热，其入围积分（102.24分）却仍不是最高的。今年6月开启认购的复兴珑御入围积分高达112.8分，堪称目前上海触发积分的天花板。
目前，上述两项目均已售罄，但其入围积分仍高居上海楼盘项目前两位。此前，刚刚公布入围积分（98.4分）的中信九庐位名列第三。
先来看入围分最高的明星楼盘复兴珑御，由于社保年限自2003年1月起计算，因此上限为221个月，要入围只能空白1个月。最终，219组认购（认购率高达466%）者中有67组认购者入围摇号名单。入围分数线达到接近满分的112.8分（满分为113.04）。如果把112.8分还原社保月数，即（112.8-60）÷社保系数0.24=220个月。
来源：复兴珑御官微
一位上海资深地产人士告诉《每日经济新闻》记者，复兴珑御的入围分高，主要有两方面因素：黄浦新房极度稀缺和一二手房价差。
黄浦区新房虽然一直处于紧俏的状态，但2018年至2020年也有679至1121套新房供应。但进入2021年，复兴珑御上市之前，黄浦区基本没有新房供应，潜在买家都在焦急等待。
此时，上海本地拥有超高积分的购房者，纷纷把目标锁定在“显性价值”更清晰的地方；中段积分者则锁定城央新盘。
再看中信九庐的入围条件。98.4分的入围分按照0.22的社保系数，以下两种情况的家庭可以入围：已婚家庭60分+175个月社保，不算社保系数的话，裸分为77.5分；未婚家庭50分+220个月社保，裸分为72.2分。
4月份之前，上海75分以上的购房者占比为4.23%；5月份75分以上的占比为5.39%；6月份75分以上的占比6.26%。可见，在积分金字塔中，顶端高分购房者随着时间的推移不仅没有减少，占比反而越来越多。
入围比增加但中签率降低
那么，究竟是哪些人在打新上海豪宅？
以复兴珑御为例，从摇号公式名单可以看到，入围的67组客户有46组来自上海，占比约69%，其他来自江浙皖鄂陕等城市。
但与复兴珑御超高的入围积分相比，其他热门楼盘似乎黯然失色。
被称为“前滩双子星”的中晶鸿名邸入围分为97.23分（社保系数0.17分/月），另一个项目东方惠雅入围分87.44分（社保系数0.14分/月）。
“这类高积分者基本是40岁以上的无房户，大多数都是父母把房子卖给子女，社保分数本来就很高。” 一位地产销售人员告诉《每日经济新闻》记者。
来源：上海网上房地产网站
8月27日，上海网上房地产突然发布一则《告示》，宣布调整第四批新盘中部分楼盘的入围比例。共有17个楼盘调整了入围比例，从之前的1.3调整至1.8~2.5不等，意味着低分选手入围的几率变高，而高分者选房难度则增加。从此次从入围结果来看，瑞安翠湖和中信九庐都是2.5倍。
上述地产销售人员表示，“2.5倍入围比，理论上是40%的中签率。但加上户型和楼层等问题，实际中签率比原来少了三分之一。”
虽然入围人数扩大了一倍，但中签概率反而下降了。对于那些紧俏的项目，等于又回到靠运气分配了。40%以下的中签概率，需要参加三到五次摇号才可能买到心仪的房子。
有楼市新房与二手房价差超5万元
这些豪宅之所以受到追捧的另一个原因，就是其新房和二手房之间存在着较大的价格差。
《每日经济新闻》记者查阅第三方平台发现，复兴珑御今年7月份的新房销售均价为13.6万元/平方米，而第三方平台上该项目二手房挂牌房源，价格最高的已经超过20万元/平方米。
来源：每经AI品房小程序
而这样巨大的价差，也吸引了大量购房者甚至没有购房需求的人前来套利。
此前有网友在网上发帖称，有复兴珑御“一手更名”房源，位于5楼，总价3280万元，另加中介费。随后，复兴珑御发布声明辟谣，表示“通过退房、更名等方式购房的均不属实，且不能实现”。
另据每经AI品房小程序数据，复兴珑御目前的估值参考价为149136元/平方米，未来5年的价格约为177797元/平方米。
再以12月8日即将开盘的九庐为例，其新房均价为135000元/平方米。而在安居客网站，九庐二手房12月的挂牌均价为185540元/平方米。新房和二手房之间的价差超过5万元/平方米。
来源：每经AI品房小程序
每经AI品房小程序数据显示，九庐目前的估值参考价为147901元/平方米，未来5年的价格约为169540元/平方米。
一位资深地产中介告诉记者，“不想买房的人，看到这样巨大的价差都想来抢一套。而正常情况下，绝大多数买这个项目的都是自住的。”
相比之下，中信九庐因为总价跨度较大，从1000万元到上亿元不等，因而各种人群都有。
《每日经济新闻》记者从翠湖天地周边的中介处了解到，该项目房龄新一点二房手单价超过20万元/平方米的比较普遍，其中四期有些二手房成交价高达26万元/平方米以上。而该项目刚刚售完的五期新房备案均价为16.5万元/平方米。
在新房和二手房价差如此大的背景下，上海有些楼盘出现了“挑客”的情况。以南山虹桥项目为例，据知情人透露，该项目的售楼处门口曾有三名银行工作人员，以只能贷款30%为理由，劝退首套资格的购房人进来认筹。
“越是单价高的新房项目，积分往往也越高。”58安居房产客研究院分院院长张波告诉记者，高单价的新房大都在市中心区域，而这一区域本身的市场供应量就明显偏少，同时一二手房价格倒挂现象也表现得较为明显，导致高单价新房往往容易处于供不应求的状况。供求关系是造成这一现象的主要原因。
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本文来源：每日经济新闻
作者：吴若凡
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