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受标准更新影响 惠誉调整合景泰富评级至B+

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12月3日,惠誉将合景泰富集团的长期外币发行人违约评级自'BB-'下调至'B+',展望负面。惠誉同时将高级无抵押评级自'BB-'下调至'B+',回收率评级为'RR4'。在报告中惠誉表示,相信合景泰富有能力用自有资金偿还债务。

今年下半年以来,多家国际评级机构接连下调众多房企评级。而从本次合景泰富评级情况来看,依旧高于多数房企。

据了解,此次调整或与惠誉采用的新评分标准有关。有机构人士指出,市场提出新标准如隐含性回款率及杠杆率计算方法只计入非并表合作项目债务,但不考虑这些项目的回款,对合作项目多的房企这些指标会比较弱,评分自然较低。近几年越来越多开发商利用合作开发模式分散风险,降低成本和扩大规模,新评分标准可能未能反映合作项目实际业务情况,或不可避免存在对房企经营状况的判断偏差。

债务兑付能力持续稳定 将视乎时机再融资

主要受行业融资收紧影响,今年10月,惠誉对房地产评级的指标测算及评分方式进行了修订。修订后,29家开发商被列入评级观察名单,投资级房企亦未能幸免。截至目前,29家被列入观察名单的开发商当中,惠誉已对10家开发商下调评级,7家调整展望。

惠誉下调反应了由于房企资本市场的不稳定性带来融资灵活性的下降。

惠誉指出,合景泰富权益销售和杠杆率都在BB- 指标上,但隐含回款率在B+指标范围,惠誉相信合景泰富有能力用自有资金偿还债务,但受限于市场融资环境,融资能力将削弱。

惠誉在报告中提到,相信公司在不需要资本市场融资情况下也有充足现金流应付未来一年短期债务。

对于今年12月17日刚性到期的公司债【15合景01】25亿,合景泰富已经提前准备好资金届时兑付;对于明年1月到期的2.5亿美元债,合景泰富已在今年9月发行共计2.58亿美元债对其进行再融资。

纵观今年合景泰富在资本市场的表现一直十分稳定,坚持如期兑付债务。境内债方面,合景泰富今年4月兑付到回售期的私募债【16穗建03】55亿,今年7月兑付刚性到期的熊猫债【16合景01】及【16合景02】合计33亿,以及今年10月兑付到回售期的熊猫债【16合景05】30亿。

境外债市方面,合景泰富对于集团对外担保的3亿美金已兑付。而明年1月到期的2.5亿美元债,公司已在今年9月发行共计2.58亿美元债对其进行再融资。

明年9月到期的9亿美元债,合景泰富也已获取足够的境外债券发行额度。

合景泰富方面表示,公司将持续留意市场窗口,选择合适的时间进行再融资。

更重要的是,合景泰富的土储及项目大部分位于大湾区及长三角区域的一线及强二线城市,市场需求依然较大,反弹速度更快,去化能力高,银行对公司支持力度逐渐加大,因此明年的流动性相对宽松,其不认为明年的债务会存在兑付风险。

在手现金足以覆盖近期债务 杠杆率降至49%

惠誉在报告中提到,今年以来,合景泰富共如期兑付118亿境内公司债及6.5亿境外美元债,杠杆率已从52%下降至49%,彰显其现金流管理实力。

可见,调整只是由于惠誉认为未来行业不稳定及融资环境受限,而非公司本身经营情况导致现金流削弱。

事实上,合景泰富一直备有充足现金应对近期债务。

2021年上半年,合景泰富剔除预收款的资产负债率下降3.3个百分点至71.8%,非受限现金短债比从1.6倍提升至1.8倍,净负债率下降7.6个百分点至54.1%,公司非受限现金达到426亿。

香港启德尚·珒溋项目已于今年11月交付。香港鸭脷洲项目也将在明年发售,以上两个香港项目合计420亿港币的剩余可售货值,是合景泰富境外资金的有力补充。

据了解,去年合景泰富新增土地并表率93%,今年新增土地并表率100%,预计未来1-2年公司并表率显著提升。根据克尔瑞11月销售榜单,1-11月合景泰富合同销售937亿,同比去年增长3%,合景泰富表示将于12月继续推出新盘,并对明年发展充满信心,销售持续增长。

更重要的是,在数字化转型和多元化布局的叠加效应下,合景泰富优质资产的市场价值进一步放大。

投资性物业方面,上半年合景泰富商场以及写字楼运营表现亮眼,租金收入达到9.01亿元,同比增长55.3%。运营半年以上的商场整体出租率达89%,客流量同比增长88%;零售额同比增长超82%。

写字楼方面,合景泰富的写字楼全面覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区等全国重要城市经济圈,目前已开业运营9座写字楼,为集团提供稳定的租金流入。2021上半年集团写字楼整体出租率为87%。

同时,合景泰富预期新开业的优质商业项目,包括25个商场和11个写字楼,且这些项目多位于大湾区、长三角以及成渝等经济发达地区的一线及核心二线城市。随着疫情防控进入常态化,集团旗下商场通过新的消费业态、创新的线下活动,数字化赋能,扩大消费生态圈。

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