地产寒冬中走出“逆周期曲线”，龙头房企抢占代建市场

作为传统房地产开发企业的业务延伸方向和利润增长点，代建凭借轻资产模式，具有着穿越周期和高盈利能力等优势，在地产“寒冬”中走出一条逆周期曲线。市场普遍认为，受益于中小房企压力大和非房企拿地增多带来的旺盛需求，加之城市更新和公共住房有望成为行业增长新动力，代建行业发展空间大。

代建走出地产行业周期

尽管近期政府层面频频释放房地产信贷 “纠偏”政策，多个参与集中供地的城市也频频降低竞拍门槛向房企“示好”，但房地产市场依旧寒意十足。

来自克而瑞地产研究中心的统计数据显示，2021年10月，房地产市场持续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3％，同比下降22％。其中，一线城市市场成交环比增长4％，同比跌幅收窄至18％。25个二三线城市市场成交环比下降4％，同比下降23％。

而多家房企销售规模出现负增长的同时，以轻资产模式运营的代建行业却成功穿越行业周期，走出了一条“逆势增长曲线”。

以两家已经上市的代建企业为例。10月底公布的报告显示，2021年前三季度，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1668万平方米，较去年同期增长约36.3%；新拓代建项目代建费预估48.3亿人民币，较去年同期增长约16.9%；今年5月底才上市的中原建业，截至2021年9月30日止九个月拥有72个新签合约项目，同比增长18.0%，新增合约建筑面积812.81万平方米，同比增长24.8%。

所谓“代建”，是一种由拥有土地、资金的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。

相较于传统地产，代建最大的特点就是对土地和资金的依赖度小。在项目运作当中，代建企业走轻资产运营模式，更专注于行业业务链条上的开发、建设、运营、销售及后期物业管理等专业化运作，因此可以在提升业务规模的同时，维持较低的财务杠杆。

天风证券研报指出，“受益于中小房企压力大和非房企拿地增多带来的旺盛需求，加之城市更新和公共住房有望成为行业增长新动力，代建行业发展空间大。”中国指数研究院预计，未来5年中国代建市场在新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元至7.3万亿元之间。

面对如此庞大的万亿级市场，房企们纷纷抢滩。《华夏时报》记者不完全统计，截至目前，包括万科、金地、保利发展、中海等房企在内，发展代建业务企业已超过30家，其中2家已成功上市。例如，作为金地集团旗下独立经营代建业务的一级子公司，截至2021年7月底，成立于2018年5月的金地管理现已布局全国超30座城市、管理服务项目超70个，累计开发管理面积超1300万平方米。

11月17日，在西安举行的金地管理标杆项目观摩会上，金地管理总经理蔡戈鸣告诉《华夏时报》记者，绿城管理及中原建业现已上市，说明资本市场对代建前景的看好。

其指出，城镇化中旧改项目增多、阶段性不良项目的管理机会等，这些会成为代建行业的机会。同时，逐步提高的国内代建渗透率（房地产项目中通过代建去实现开发的比例）相比发达国家仍然偏低，也意味着行业未来还是有一定的增长空间。据中国指数研究院报告，对应2021年的4.8%的渗透率，2025年代建行业的规模渗透率预计将达到12.5%。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行业的渗透率还有5.2倍的空间，该赛道的未来发展十分可观。

中指院还指出，非市场化住房代建市场潜力巨大。随着政府和国企委托方为代建行业打开更加宽广的业务空间，存量市场迎相应利好，城市更新、租赁房建设、产业运营等城市类服务将形成行业新的增长点。

“万亿级蓝海”挑战重重

尽管代建行业前景广阔，但随着愈来愈多的房企加入，行业的竞争也开始变得激烈起来。

“在房地产行业处于承压状态的大背景之下，代建领域也有一定的挑战。”蔡弋鸣向《华夏时报》记者解释说，挑战在于行业门槛越来越高，原来委托方群体里的中小开发商群体可能面临萎缩的状态、存量土地也会日渐消耗，这会给代建行业的业务增长带来一定压力。

“随着房地产行业集中度提高，中小房企将面临被淘汰的风险，作为中间环节的代建行业，未来的增长空间会受到一定的限制；另一方面，随着入局代建行业的房企增多，竞争也会越来越大；代建企业的高增长难以为继，利润率水平也将下滑。”亿翰智库研报指出，作为房地产行业的衍生，代建行业亦面临着增长空间受限的情况，随着多数房企转向布局轻资产业务，代建行业竞争压力加大。

亿翰智库认为，随着同业竞争加剧，代建企业越来越多，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，代建业务利润取决于服务，如果自身没有规模及品牌的优势，可能都没机会去承接业务，“小企业在这个行业几乎是存活不下去的”。

这也意味着，代建业务必须建立在强大的品牌影响力、较强的项目管理能力和供应链管理能力，以及行业资源整合能力的基础之上。绿城管理CEO李军在近期公开表示，“未来只要拥有了服务的逻辑、过硬的专业能力、并理解委托方的需求，就一定能立足行业”。

金地管理助理总经理李友光近日在接受《华夏时报》记者采访时坦言，代建业务的轻资产模式相比传统房地产开发，存在一定的行业壁垒，对于工程人不仅要求专业，也强调强力的管理和服务。

“金地管理拥有着’更久、更全、更广’的优势。”蔡戈鸣向《华夏时报》记者介绍说，金地集团早在2006年就涉足代建市场。基于集团于房地产市场的多元布局，金地管理目前拥有了完整的开发链条，可以为委托方提供从前端的融资到中端的开发、以及到后端的工业管理，包括经营、招商运营的全链条服务。眼下，金地已在全国百余个城市及美国部分城市进行了布局，为金地代建业务的进一步开拓打下基础。

“代建源于信任，但终将回归价值本身。”蔡戈鸣强调：“公司在承接项目前会进行长期大量的行业调研和科学推演，不会盲目为追求规模降低标准，确保对自己负责、对委托方负责、对未来的小业主负责。”

更重要的是，代建“受人之托，忠人之事”，容错度低，原则是一次性地把事情做好、做对，确保各方、各项诉求能够得到贯彻和执行。李友光认为，金地管理在人才的选择培养、工程文化建设等方面的要求更为严苛，这些都成为金地管理核心竞争力的体现。