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今年先热后冷的房地产行情,会如何影响明年市场走势?

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12月2日,距离全年结束还有一个月,中指研究院率先发布了《中国房地产市场2021总结 & 2022展望》报告。从目前来看,随着调控政策的持续显效,下半年市场情绪明显回落,购房者置业情绪偏弱,房企投资意愿和动力亦显不足。受此影响,50个代表企业平均业绩完成率仅为83%,以往可以达到90%。

报告预计,2022年房地产市场将呈现“销售面积回落,销售均价平稳运行,新开工面积继续下降,投资低速增长”的特点。在业内人士看来,房地产金融政策进一步收紧的可能性不是太大了。预期未来的金融政策是巩固成效,方向不变。

前11个月50个代表企业平均业绩完成率为83%

2021年,在坚持“房住不炒”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下,中央及地方频繁发布稳楼市政策。从前三季度来看,各地累计加码调控超400次,调控方式、力度及细致度均出现了显著升级,调控“工具箱”不断丰富。

随着调控政策的持续显效,市场情绪明显回落,购房者置业情绪偏弱,房企投资意愿和动力亦显不足。

中指研究院数据显示,2021年1-11月,百城新建住宅价格累计上涨2.46%,涨幅较去年同期收窄0.73个百分点。尤其是下半年以来,市场快速转变,百城新建住宅价格和二手住宅价格环比涨幅均持续收窄,其中二手住宅收窄幅度较大。11月,百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均出现下跌。

中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜表示,今年11月价格出现下跌是市场开始转向的重要标志。二手房价格下跌持续两个月,二手房通常是新房价格的前瞻指标,也表明未来新房价格还会进一步下行。

从房企来看,虽然代表房企积极营销,加大优惠力度抢收回款,但在下半年市场降温的情况下,难改销售业绩下滑的现实。

黄瑜表示,截至11月30日,前100企业今年累计销售额总共有10.7%的增长,其中,11月份则是下降28%。从销售业绩完成度上来看,企业压力较大,其中50个代表企业平均完成率只有83%。而在过去几年,其到11月底的业绩完成率可以达到90%,而今年只有少数企业表现较好。

上半年与下半年冰火两重天

值得关注的是,报告显示,2021年上半年,百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大,二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来,新房和二手房市场齐降温,尤其是二手房市场降温更为明显。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹也表示,今年房地产和往年真的完全不同。通常来讲,房地产开发投资、新开工面积这样的前端市场,会滞后于末端市场3-6个月。而今年上半年房地产前端和末端都是同涨,到了下半年又同跌,没有滞后的变化。这在过去的房地产市场上很少见到。

秦虹将上述现象归结为两个原因,一是从去年8月份开始,“三道红线”的管理以及从今年开始实施对商业银行房地产贷款集中度管理,这意味着房地产行业资金的需求和供给两端同时收紧,改变了房地产行业过去二十几年来形成的高杠杆、高周转、高毛利的发展模式。二是头部企业债务违约带来的连锁反应。头部房企的爆雷对整个房地产行业带来了信用危机。其中,第一时间所有的金融机构、地方政府、购买者对房地产行业的风险偏好明显下降。

“地方政府收紧了预售款的监管,金融机构加强了风险的管控,甚至有的商业银行不愿意给民营房企贷款。购房者也是一样谨慎,当一些企业打折销售的时候,三四线城市的房子卖不掉了,大家都在观望。”秦虹如是说。

这一市场变化,在土地市场表现得更为明显,上半年市场活跃下房企积极拿地,市场热度较高;下半年市场调整和资金压力下,房企拿地意愿降低,各地流拍撤牌率上行。

据黄瑜介绍,中指研究院数据显示,截至11月30日,今年排名前100企业的拿地金额同比下降17.7%。从拿地金额与销售金额的比值上看,50个代表企业平均只占25%,而过去的平均值是40%。

业内:面对市场新周期要顺势而为

对于2022年的房地产调控,一直是行业产关注的焦点。报告认为,坚持“房住不炒”总基调不会变,健全房地产调控长效机制,调控政策保持稳定性,短期存在改善预期。此外,“两个维护”将得到更好地贯彻落实,各地“保交付”政策或将进一步完善,各地楼市“双向”调节模式或贯穿全年。

秦虹表示,过去的金融政策已经取得了成效。这表现在房地产贷款在新增贷款中的比重下降,2016年达到了44.8%,而今年9月份新增贷款里投放到房地产的贷款已经降到了18.12%。这已经降到了2012年的水平。

因此,秦虹认为,房地产金融政策进一步收紧的可能性不是太大了。预期未来的金融政策是巩固成效,方向不变。

而根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,报告预计,2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落,销售均价平稳运行,新开工面积继续下降,投资低速增长”的特点。

虽然房地产行业整体进入了下行周期,但是黄瑜认为,整个房地产市场空间还在,在“十四五”期间仍然还会保持每年十几万亿的市场。即使市场处于下行阶段,但是仍然还有空间。不过,房企一定要认识到,市场已经进入了一个新的周期,顺势而为,要有新的心态和新的模式。比如,适度控规模,调节奏,保持有质量的增长,切忌盲目多元化。

对于多元化,黄瑜强调,“目前房地产企业都在谈转型,甚至有的说转行,其实很有难度,很多失败的案例不一定是地产行业问题,很多是盲目多元的问题。延伸过程中一定要做企业本身能做的事情,基于其现有资源可以做的事情,做相应地提升和转型升级。比如,在物业行业,很多房地产企业都取得比较好的成绩,物业资本市场也给房企带来很多期待。”

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