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上海第三次集中供地:国资成主流,招商蛇口不惧高溢价持续“抄底”

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热度仍在。

11月29日-12月2日,上海第三次集中供地完成了25幅地块的出让,还有两幅地块因时间关系放到了12月3日当天出让。

从上海第三次集中供地土地出让情况来看,多幅地块很快进入集中竞价阶段,房企谨慎拿地的同时,对于优势地块仍然热衷。房地产市场的洗牌,往往是在选择与进退之间完成的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,上海第三次集中供地有两个特点:第一、和华东地区其他城市类似,上海市场总体上热度不高,充分说明当前房企拿地的景气度不高;第二、部分房企此次拿地,应该说有较好的盈利空间,因为溢价率相对不高,竞争也不激烈,后续拿地的盈利空间反而可以得到保障。

从后续土地市场看,上海还是需要积极营造更好的拿地环境,鼓励房企拿地,从住房供给的角度激活土地市场。

长三角土拍:市场热度分化

第三次集中供地,从项目本身来看,有不错的利润空间。上海中原地产市场分析师卢文曦向21世纪经济报道记者表示,房企资金回笼有保障,而且房地价联动,中间有不错的盈利空间,对房企而言是比较友好的举动。从城市本身来看,上海楼市韧性足,尽管市场有调整压力,但至少目前来看,新房市场交易比较稳定,去化结果也不错,给房企信心。

今年拿地对房企的资金考验尤其明显,民企多数缺位,央企国企多能发挥优势,而土地及时补仓也有助于后续扩张。

截至11月30日,长三角的无锡、苏州、南京已完成第三轮土拍,无锡推出20幅土地,全部出让,共成交273.8亿元,其中17幅地块底价成交,3幅低溢价成交,整体溢价率接近0;苏州推出26幅土地,1幅流拍,共成交25幅地399.5亿元,其中23幅地底价成交,整体溢价率接近0.6%。南京推出61幅地,15幅土地临时中止出让,1幅流拍,共成交45幅土地325.3亿元,其中35幅地底价成交,整体溢价率为3.39%。

目前上海第三次集中供地还没有完全结束,还有两幅地块要在12月3日出结果。从这几天的土拍情况来看,上海有比较多的土地拍出了高溢价,如12月1日,招商蛇口以总价45.29亿元夺下浦东高行6号线旁优质宅地,这幅地块的溢价率达到了9.39%。市场热度开始出现分化。

即便是在最近出现房企大幅打折降价促销的南京,市场热度分化也很明显,高价值板块仍有多家房企争取。企业不再拘泥于土地性质,只要算得过账的地块都是好地块。房企花钱越来越谨慎的情况下,集中精力狙击核心板块的高价值地块的行为只多不少。而在苏州,由于市场库存高企,第三次土拍持续遇冷。

同策研究院高级分析师李霄霄分析指出,此次上海集中供地结果来看,体现了高溢价率城市特征:当前开发商拿地整体而言很谨慎,更倾向于把资金投向确定性强、风险低、市场销售状况稳健的城市。

以市场库存为例,对比这些城市可以发现,有多幅地块拍出高溢价的城市如上海、深圳均属于市场销售热度相对较高的城市,当前市场库存去化周期较短,10月份两个城市的6个月去化周期较低(上海5.2个月,深圳6.6个月)。而其余几个城市的库存去化周期较长(广州14.2个月,南京8.3个月,苏州14.7个月)。

招商蛇口持续“抄底”

上述招商蛇口以总价45.29亿元夺下的地块溢价率达到9.39%,同时也是本次土拍的总价地王。

李霄霄指出,招商获取的森兰地块周边配套成熟,所在板块内存在1-2万元/平方米的价格倒挂,以成交地价推算,在扣除自持及保障房比例后,按房价地价联动价格粗算依然有8%左右的利润,算是性价比较好的地块。

事实上,最近两年,招商蛇口一直不惧高溢价在一线城市拿地。该公司自2020年以来,频频大手笔增持上海地块,地块溢价率大部分在10%左右。据不完全统计,招商蛇口这两年在上海拿地投资花了将近200亿。

2020年4月,招商蛇口43亿拿下青浦地块;2020年7月,招商蛇口44亿拿下北外滩地块;2021年2月,招商蛇口56亿击退多家国企央企背景的房企,拿下位于上海内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块;2021年8月,招商蛇口以42.23亿元竞得上海地产旗下上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债权,从而拿到四川北路一幅地块80%的权益。据透露,这幅地块是纯别墅用途。

就在2021年6月,万科、保利、招商蛇口、上海地产、中交集团、中保投资、国寿投资、中国太保等共同发起设立了上海城市更新基金。该基金总规模约800亿元,为目前全国落地规模最大的城市更新基金。该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目,促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

招商蛇口大手笔买入上海地块的动作,多少映射了国资在行业调整期的投资动向。李霄霄指出,从前述多个完成土拍的城市来看,极少看到民营品牌房企拿地。地方性国企、城建城投及保障房建设公司、少部分央企成为拿地房企主流。

出现国资依然是土拍主流的情形,一方面是土拍市场遇冷、房企拿地积极性不高时,地方政府通常会找国企、地方城建城投及保障房建设公司托底拿地,后期市场回暖再寻找合作方共同开发;另一方面也是在民营企业集中暴雷的背景下,国企更多介入地产开发环节,降低居民购房可能面临的风险,保障居民利益。

李霄霄认为,虽然第三轮土拍限制条件相比第二轮有所松动,但近几个月来、尤其是三季度市场销售转冷,房企资金面情况急剧恶化,民营品牌房企以“活下去”为当前要务,缺乏资金拿地。另一边厢,一些稳健的房企更倾向于从资金链紧张的房企手中收购现成项目,可以更快地转化为可售货值。

长三角地区城市的第三次土拍还在陆续进行,尤其是回款率较高能级的热点城市杭州的第三次集中供地还没有开始。但可以预见的是,房企在年底“现金为王”的前提下,高溢价“抢地”的场景将难以再现。

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