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第三轮集中供地过半,竞买规则和参与企业都发生了哪些变化?

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临近年底,多城迎来最后一轮集中供地。截至11月末,包括深圳、杭州、苏州、南京、上海、无锡、合肥、长沙等在内的多个热点城市土拍收官。整体而言,第三批次集中供地已进展过半。

或许是因为有了第二轮土拍遇冷的前车之鉴,不少城市在第三轮土拍时普遍降低了集中供地门槛。如广州对部分地块取消了“限房价”举措;苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例;南京取消对联合拿地的限制,放宽房企资质要求。

从全国各城市第一轮到第三轮集中供地的变化看,一个较为明显的趋势是前热后冷。

首批集中供地中,大部分热点城市热度居高不下,城市间冷热分化明显。如北京、深圳、厦门、杭州、重庆、合肥、成都这些热门城市,竞争依然十分激烈,厦门(34%)、杭州(26%)、合肥(28%)等热门城市的平均溢价率仍居高不下(数据自亿翰智库)。

到了第二批集中供地,不少城市提高了土地出让门槛,“禁马甲”、“严查拍地资金”、“摇号机制”、“限地价”等措施都是这时才补充的。由此,土拍市场热度骤降,尽显凉意。

据克而瑞数据,第二轮集中供地,底价成交成为常态,22城平均溢价率仅4%,其中超8成城市溢价率较第一轮大幅下降。

眼下,各城市迎来了年度最后一轮集中供地,相比之前有哪些变化?又呈现出了与前两轮供地哪些不太一样的特点?

多城调低土拍门槛

12月1日,福州迎来第三次集中供地,贴心地允许开发商“分期付款”。

11月25日,深圳结束了第三轮土拍,延续了上一轮的“三限双竞+摇号”,把之前的“全年期自持租赁住房”,调整成了“可售公共住房”。

这一调整被业内理解为“适度松绑”以保障房企适度利润空间的信号。据合一城市更新集团研究报告初步测算,深圳第三批次项目整体销售净利润区间大致为10%-20%,相比第二次10%以内有所提升。

除福州、深圳以外,包括杭州、苏州、南京、杭州在内的多个城市,也不同程度地调低了土拍门槛。

如南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由二批次土拍的二级或一级下调至三级及以上,放低了对房企拿地的资质要求。

而苏州对第三批土拍的规则调整主要在资金方面,包括保证金比例下调至30%,首付款比例从60%降至50%,部分地块不设市场指导价。

记者留意到,广州和杭州在本轮土拍中也竞拍了之前第二轮流拍的地块,不过起拍价格出现了小幅下调。

以杭州为例,笕桥单元地块在第三轮土拍中成交价为20.25亿元,较第二次土拍的22.04亿元减少1.79亿元;富春湾新城7号地块出让价为6.3亿元,而之前为7.2亿元;临平开发区地块此次出让价为6.93亿元,而此前为8.32亿元。

本地城投、城建类企业参与度更强

已经完成三批次集中供地的城市有一个显著共性,即参与拿地的地方民营企业较少,而国央企背景的城投、城建类企业积极性更高。

如12月1日福州第三轮土拍,首日揽金143亿元,当日参拍的企业有福州城投建筑、厦门建发、榕发置地、福州地铁置业、厦门国贸、福州建工、大东海等。记者统计发现,其中近8成为地方国有企业。

苏州亦与此类似。华侨城、苏高新、南京安居等国企也落子苏州,参与竞拍的国央企背景的房企还有中海、华润、招商、保利置业等。

申港证券统计数据显示,以近期完成第三批次集中供地的无锡为例,成交的20宗土地中,政府平台17宗;南京31宗涉宅供地中,18宗为政府平台公司摘牌。

据平安证券统计显示,1-10月,国央企、民企拿地销售面积占比分别为70.2%、32.5%,拿地销售金额比分别为36.4%、14.8%,国央企明显为拿地主力。

事实上,国企央企成拿地主力军并非在第三轮集中供地时才如此,而是一直延续至今。有变化的地方在于,之前全国性规模的国央企如中海、保利等拿地较为积极,但到了第三轮,各城市的地方城投平台拿地更积极。

此外,今年以来房企拿地意愿也出现了显著下降。据亿翰智库监测,2021年10月,百强房企中,有76家房企零投资,无新增货值,企业投资力度持续下降,各梯队房企货值门槛皆大幅下挫,其中TOP10房企门槛值为1659.4亿元,同比下降38%。

“国央企背景的城投、城建类企业成各地拿地的主力军,是因为企业经营战略所导致的。在地产行业持续下行的背景下,更多房地产民企更关注自身现金流问题,把不出现流动性危机当作第一要务,这些企业为了确保企业稳健经营,形成良性运转,可能会放弃部分土拍机会。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《每日经济新闻》记者表示。

中指研究院则指出,临近年末,虽说信贷环境相比之前有所改善,但由于部分城市可售库存仍处于高位,房企资金、销售压力较大,所以对于拿地态度仍较为谨慎。

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