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上海二手房骤冷背后:“学区房”降温、“三价就低”效应显现

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为了刚出生的孩子提前准备学区房,在上海浦东上班的金融白领刘佳(化名)于去年春节后买了一套约45平方米的“老破小”,总价320万元。这套房子位于上海徐汇区柳林路田林十四村,对口小学是田林四小。

根据链家APP显示,田林十四村最近一次成交是10月份,35平方米的房子成交总价为303万元,单价约8.6万元/平方米。“以35平方米一室户型为例,今年年初,一室户挂牌价基本在350万元,目前挂牌价在303万元左右。也就是说,去年下半年到今年上半年,学区房是涨价了一波的,但是自从学区房新政、‘三价就低’等新规实施以来,上海二手房降温比较明显。”刘佳如是说。

“三价就低”规则下,上海二手房成交量萎缩

事实上,上海二手房已经出现“二连跌”了。

据国家统计局数据,今年10月上海二手房销售价格环比下跌0.4%。继9月迎来今年首跌后,二手房的降温仍在持续。而上海二手房售价“二连跌”的现象上次出现时还是在2019年。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出,上海三季度二手房的迅速降温与“三价就低”的政策相关。

今年8月9日,上海开始执行二手房申请房贷“三价就低”原则,即银行会根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价,选择相对最低的价格来审批贷款额度。上海推出的“三价就低”,可谓是加强版的二手房指导价,直接影响着楼市成交。

“比如一套1000万元的房子,如果银行评估价700万元,就只能按照700万元来进行贷款审批,相当于首付款直接抬升到545万元。”某沪上中介人员告诉记者,“目前绝大多数的评估价相当于市场价要打到七折或者八折,即使是首套房,首付比例也从35%提升到50%以上。”

“三价就低”规则刚一实施,就直接导致了上海二手房的成交量骤减。据上海链家研究院监控数据显示,今年8月,上海全市共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%。9月继续延续8月的下降态势,上海全市共成交二手房1.2万套,环比下降33%,同比下降61%;成交金额378亿元,环比下降34%,同比下降66%。

而从刚刚过去的10月来看,上海全市共成交二手房1.3万套,环比增长8%,同比下降53%;成交金额422亿元,环比增长10%,同比下降57%;套均总价314万元,环比持平,同比下降9%;成交均价38812元/平方米,环比增长1%,同比下降7%。

“今年10月,上海二手房成交量依然在底部徘徊,单月仅有1.3万套左右的成交量,同比下降53%。从前10个月的累计同比来看,增速为今年以来首次降到个位数。从价格来看,也是在低位徘徊,同比增速已经连续三个月出现负增长,从累计同比增速来看,增速处于下行的态势,目前累计同比增速仅为1%。” 上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析称。

二手房成交量同比骤减一半也导致了上海老中介处于“无单可开”的状态。某经营上海杨浦区学区房的沪上资深中介人员告诉新京报记者:“杨浦区二手学区房目前市场比较冷淡,看房的人也不多,房东急售的话,相比于之前来说,是有议价空间的。”

“降价的二手房多了,但降幅并不大”

李丽(化名)于2019年在杨浦区买了控江二村的学区房。李丽称,“买房两年了,几乎没怎么涨价。”据李丽介绍,以控江二村30平方米小户型为例,2019年的总价为155万元,2021年4月的成交价上涨到216万元,而到最近一次成交出现在5月,由于业主急售等原因,成交价为189万元,此后再无成交案例。

记者注意到,部分高端楼盘成交价也有所下调。据市场消息称,徐汇区滨江百汇园一套264平方米房子的挂牌价从4180万元下调800万元至3380万元。

“类似800万大幅度调价的行为是个别的,不排除博人眼球的促销行为,还是要看实际成交价格,而不是个别挂牌价格的跳水。上海二手房近半数以上的成交价是有所下调的,但是下调的幅度相比于今年的高点时约有两个点。”卢文曦表示。

值得一提的是,去年上海房价上涨最先以“学区房”带动,而今年3月16日上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,给过火的学区房市场浇了一盆凉水,类似于控江片区、塘桥片区等学区房“老破小”率先降价,也带动上海二手房回归理性。

从二手房房价下调的区域来看,主要集中在五大新城区域。据链家数据显示,上海前10个月累计均价同比下跌的区域为金山、浦东、奉贤和嘉定,而均价同比增速最高的还是集中在核心区域,前三位为黄浦区、徐汇区和普陀区。

“今年以来,刚需型置业比较多,但是下半年以来,受到‘三价就低’和‘信贷收紧’的影响,首付比例高,部分刚需被误伤。这个政策是会长期执行的,但是,未来,评估价和市场价会进一步靠拢,首付比例会随之降低。”卢文曦补充道。

“目前来说,带看量有小幅的回升,但是从累计带看量来看,同比增速持续下行。预计到年底前,市场会保持目前平稳冷淡的状态。” 杨雨蕾如是说。

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