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社科院大数据揭示物业服务八大痛点 涉及新旧物业交接、停车等

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11月30日,中国社科院财经战略研究院发布了《中国物业服务大数据报告(2021)》(简称“报告”)。作为一个处于快速成长期的物业服务行业,报告指出当前中国物业行业存在八个关键痛点,包括新能源汽车充电桩、新旧物业交接、停车、转供电加价、催缴物业费等。这既是新形势下凸显的问题,也是未来物业服务需要提升的方向。

作为首份物业服务大数据分析报告,数据分析发现,居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%。但是中国相当比例的住房仍无物业服务。其中北京、广州无商业性物业服务(包含自管物业与无物业)占比均过4成。居民对高品质物业服务的需求和消费潜力较大。

经营规模前十物企物业费收入均超50亿元/年

随着我国住房从住房建设阶段逐步迈入住房维护阶段,物业服务的重要性得到凸显,也给物业服务企业带来较高的成长性。

报告显示,当前全国大部分住房交易样本的物业费小于2元/平方米/月,且有相当比例的住房仍无物业服务。从四个一线城市无商业性物业服务(包含自管物业与无物业)的小区占比来看,北京40.24%、上海17.23%、广州45.37%、深圳17.10%。而在无商业性物业服务的住房交易样本占比方面,北京19.75%、上海7.03%、广州21.38%、深圳5.98%。

在中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来,由于大部分交易住房的房龄小于20年,对物业服务的需求将不断增长。69.9%的交易住房样本具备电梯,具有持续的管理与维护需求。

近几年,物业企业成长迅速且受到资本市场的热捧。在全国经营规模靠前的物业企业中,上市公司相对较多。尤其是经营规模前十名中,七家企业为上市公司。经营规模前十的企业,物业费收入均大于50亿元/年。

市场集中度趋于提高,经营规模前10企业的估计物业费收入占样本中130家代表性企业总收入的51.84%。

邹琳华表示,居民家庭对品牌物业企业的服务品质总体认可度较高,升级物业服务品质需求较为迫切。

报告研究发现,在二手房交易涉及的全国的130家代表性物业企业中,居民家庭对其中94家企业的支付意愿显著为正,而且居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%。也就是说,居民家庭在购房时,愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价。

其中,北京居民家庭对品牌物业企业的平均支付意愿约为房值的8.61%;上海为5.82%;广州为4.49%;深圳为4.18%。

新能源汽车充电桩等新痛点将是提升质量方向

近年来,主流媒体对行业关注度持续提高,对行业及企业给予较多的正面报道。报告显示,2021年以来主流媒体关于行业的负面报道比例在2%左右。不过,负面报道集中出现在“3·15”前后。

值得关注的是,作为一个处于快速成长期的行业,当前物业服务行业存在八个方面的关键痛点。其中包括新能源汽车充电桩、新旧物业交接、停车、转供电加价、催缴物业费、装修押金及管理费、消防设施维护、法拍房物业费纠纷等。

在邹琳华看来,这也是新形势下凸显的问题,以及未来物业服务品质需要提升的方向。

据悉,一些物业出于安全和用电规划等考虑,拒绝居民安装充电桩,这与居民的快速增长的新能源车需求产生了矛盾。

由于业主对前任物业公司服务不满意,通过业委会或者业主大会重新选聘新的物业公司,然而部分之前的物业不同意撤出,形成新旧物业交接纠纷,给居民生活带来不便。

在停车费方面,主要包括部分物业对业主和租户在停车费上区别对待、超标收费、超范围收费(对非机动车收费)等。

转供电加价主要发生在办公写字楼、购物中心、商场等商业物业上,部分物业公司以公共能耗费为由加收电费,但未得到业主的完全认可。

部分物业公司在催缴物业费时的一些做法,比如升级门禁系统不交物业费进不去小区、用不成电梯,不交物业费停水、停电,将物业费与水费、电费捆绑,不交物业费就无法交纳水费电费等。

政策上没有明确的规定装修押金怎么收、收多少、怎么退,物业公司在操作上弹性比较大,退装修押金时也容易发生纠纷,有的押金两年都没有退下来,还有的物业公司不退押金将其转成物业费。

对于未来的物业服务行业,邹琳华认为,需拓展多业态服务,向全域管理迈进。同时要充分挖掘行业价值,不局限于基础物业服务,还包括基于社区“场”提供的各类创新增值服务,发力城市服务。此外,物业公司需通过升级服务体系、深化科技应用等手段,提升运营及服务水平。

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