哈尔滨楼市的隐秘交易 | 楼市地理

十一月末的哈尔滨，一场大雪刚刚落下，松花江在流经这里时，已较往年提前封冻。被冰雪包裹的中央大街，以凛冽迎接游人，一桩“隐秘交易”，也在此悄然上演。

张峰正在焦灼中寻找客户。联合办公生意失败后，他从北京回到哈尔滨，在老家买房置业，同时转行到房产销售。不过，新生计没那么好做，哈尔滨的楼市，比天气更寒冷。为吸引客户，“首付分期”、“零首付”成为他口中的高频词。

“年底了，各个楼盘降价力度都很大，低首付和零首付的项目都有。”张峰说。在他讲述的诸多案例中，有的是本土房企开发的楼盘，但也不乏全国性知名房企。

对普通买房人来说，首付是“上车”的第一步，甚至要动用几辈人的钱包。在哈尔滨，真的有一两万就能买房、“零首付”锁定房源的好事吗？第一财经调研后发现，事情并没有那么简单，这中间，不乏营销噱头的成分，同时暗含购房风险。

有本地人直言，越花样百出降价，越要谨慎观望。这座融合俄罗斯风情、曾经如梦如幻的城市，仍在经历楼市维稳和经济转型的攻坚期。

龙头房企价格战

在广为流传的描述中，哈尔滨是一座“从来没有过城墙”的城市。

寥寥数言，道出这座城市经历的沧海桑田、和对文化的兼容并包。不过，靠工业起家的哈尔滨，在时代巨变中也在经历阵痛，重振经济、产业转型，件件都是这座冰城的重任。

房地产之于哈尔滨也是如此。哈尔滨不算“低土地财政依赖”城市，楼市的繁荣兴衰，对其来说同样是发展命脉。但是，自2020年新冠疫情爆发以来，哈尔滨先后经历了多轮疫情，楼市也在疫情等因素影响下，数次陷入“冰封期”。

11月22日晚，在哈尔滨市第六医院，最后1例哈尔滨市本土新冠肺炎确诊病例治愈出院。该名患者治愈出院后，哈市本轮集中救治新冠肺炎确诊病例清零。

不过，疫情对各行各业的影响还未彻底退散。“疫情后，房企降价促销的动作很多，今年下半年尤为明显，有楼盘总价直降50万，就为了赶紧回款。”张峰说。

为促进房地产市场健康平稳发展，10月上旬，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局等多部门，联合发布“救市”政策，包括买房最高补贴十万元、放宽二手房公积金贷款房龄年限、助力房企加快项目建设等，多措并举为楼市拖底。

但是，救市政策的刺激作用，似乎没有那么大，从哈尔滨的房价表现便可见一斑。国家统计局数据显示，在过去的10月份，哈尔滨是东北几个省会城市中，唯一新房、二手房同环比皆下降的城市，其中新房同比下降幅度达到1.3%。

第一财经多方采访后也发现，在哈尔滨楼市，降价促销已不是个别楼盘的行为，而是市场上的普遍现象，龙头房企正打响“价格战”。降价幅度同样较为惊人，一些去年均价上万的楼盘，现在最多直降数千元，用“腰斩”形容也不为过。

“万科金域悦府、融创公园壹号、和泓公馆、碧桂园国风云筑等盘都降价了。”张峰称，融创公园壹号开盘价近一万，现在均价七千多，个别楼栋卖的更低。万科金域悦府开盘价一万两千多，现在有房源均价9000～11000元。

据当地人透露，融创公园壹号之前价格定的高，但卖的不好，楼盘周边有冷凝塔和高架桥。融创的另个项目融创·冰雪影都，也推出了一批特价房源，最高优惠16万。而位于道外区的汇龙·玖和琚，近期推出一口价房源，最高直降40万元。

“零首付”暗藏风险

比大幅降价更吸引眼球的，是哈尔滨楼市隐现的“零首付”现象。

“目前可申请低首付的楼盘，有和泓公馆、会展城上城，新松未来ONE，新松璟荟祥府、御湖壹号等。”中介李春透露。这其中，有个别项目，甚至可以做到变相“零首付”，开发商直接举起“返现”大旗。

据多家房产中介表示，哈尔滨的会展城上城项目，推出了几套特价房源，譬如一套72万元的房子，首付仅3万元左右，成交后开发商再返3万元，相当于“零首付”。

在当下的楼市降温期，“首付分期”在郑州、天津等多个城市，都已经出现；但直接宣传“零首付”的城市，还是少数。近期，在广州、惠州等城市，已有购房者反映类似情况。如今，这把火烧到了被“冰冻”的哈尔滨。

然而，真有天上掉馅饼的事吗？事实并没有这么简单。据记者了解，目前哈尔滨市场上针对首付款的操作，包括10%低首付比例、单纯的首付分期、以及选择开发商返现等几种情况。“零首付”噱头的关键，便是开发商返现这一环节。

但是，“零首付”背后存在许多猫腻，比如是否真实返现、房源总价比市场价高等。

以市场上总价63万的房源为例，正常首付款12.6万，首付的10%大约6万。“如果要做成零首付，给银行做贷款时房价要算到70万，购房者先拿10%即7万首付，剩下的7万分期支付，成交后房企再返现7万，最终房源总价还是63万。”李春说。

表面看似如此，但如果房企不返现，那就意味着，购房者买的这套房要高于市场价。“零首付不稳妥，很多都没有返现合同，开发商后期容易不兑现。”张峰称。

有楼盘置业顾问在谈及“零首付”时，同样语焉不详，称不建议客户这样做，除非资金真的周转不开。他们更愿意称其为“低首付”，“不可能前期一分钱都不拿，银行也不允许，只不过是过段时间，把你前期付的钱返回去。”

更重要的是，首付分期、零首付等操作，是明显违反官方规定的，如果上述操作被查出，购房合同存在被认定为无效的风险，开发商也会面临相应处罚。此外，如果连首付都需要分期、加杠杆，购房者能否按时偿还按揭贷款，也存在不确定性。

努力挽留年轻人的城市

某种程度上说，楼市是地方经济发展的“晴雨表”。在东北三大省会城市中，哈尔滨之所以楼市表现最冷，与其对人口的吸附力、产业发展情况密不可分。

近日，哈尔滨地铁3号线开通步入倒计时，这座冰城将结束只有东西、南北两条地铁线的时期，进入官方所称“网络化运营”的时代。不过，与许多新一线城市密密麻麻的地铁网络相比，哈尔滨的地下交通，折射出其经济发展的一个侧面。

实际上，这座被称为“东方莫斯科”的城市，也曾有如梦如幻的辉煌年代。19世纪末20世纪初，哈尔滨建立了以酿酒、制粉、制油为主的工业基础。建国后第一个五年计划期间，许多重要工业项目落户于此，哈尔滨成为我国重要的工业基地。

此后，汽车、航空、机械、医药、食品、电子工业等产业快速发展，哈尔滨随着改革开放迎来充满生机的时期。但是，高耗能的产业发展模式、国有经济占比较高、体制思维等固有因素，都让这座城市面临“老工业区”的转型大课题。

官方数据显示，2020年哈尔滨实现地区生产总值5183.8亿元，同比仅增长0.6%，其中第一产业完成615.8亿元，增长2.1%；第二产业完成1144.5亿元，增长2.3%；第三产业完成3423.5亿元，下降0.4%。

受就业环境影响，许多年轻人毕业后选择南下，哈尔滨也成为省会城市中，为数不多人口净流出的城市。第七次人口普查数据显示，哈尔滨常住人口为1000.99万，较六普减少62.6万人。人口尤其是青壮年人口流出，对哈尔滨楼市的购买力，影响极大。

“在老家办事儿都得托关系，我宁愿在北京一辈子租房住。”一位北漂的东北人称。

如今，东北一次次“出圈”，多是其流行文化在互联网上广泛传播的时刻。哈尔滨留给大众的印象，也多与旅游、美食相关，中央大街曾经的繁华时刻，已经成为过往。有当地人感慨称，那个如幻如梦的哈尔滨，已经消逝在历史长河里了。

为重振经济活动，哈尔滨也在做出种种努力。近两年间，哈尔滨正打造“4+4”现代产业新体系，重点发展绿色农产品深加工、先进装备制造、现代生物医药、特色文化和旅游等4个主导产业，信息、新材料、金融、现代物流等4个优势产业。

以数字经济为引领、发力新兴产业，有望成为哈尔滨新的经济增长点。数据显示，截至目前，哈尔滨现代产业体系整体产业规模超6200亿元，机器人及智能制造、航空航天、清洁能源装备等10个重点产业链条加快形成，成为支撑经济发展的新引擎。

未来，“五步一景、十步一楼”的哈尔滨，能否留住年轻人的心，还需后者给出答案。需要人口才能真正提振的哈尔滨楼市，也同样等待从谷底回归正轨。

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