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万科祝九胜:安全比增长更重要,对明年市场情形还看不太明白

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11月26日,万科召开2021年第一次临时股东大会。会议审议分拆万物云境外上市等议案。

会上,有投资者提及一向稳健的万科为何业绩出现下滑。万科于10月28日公布的业绩显示,今年前9个月,万科实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元,同比减少16.0%。其中,第三季度实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元,同比减少23.3%。

销售方面,1-9月,万科累计实现合同销售面积2946.4万平方米,合同销售金额4791.3亿元,同比分别下降9.8%和2.8%。其中,第三季度万科房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米,合同销售金额1246.8亿元,同比分别下降36.5%和27.6%。

对于业绩下降的原因,万科总裁及首席执行官祝九胜认为主要包括两个方面:一是由于地售比的提升,对毛利率造成的压力不断增强;二是在安全和增长之间,万科主动控制了开发业务的增速和规模。

祝九胜提到,从2017年到2020年,万科的地售比从26%上升至43%,增长了17个百分点。在主要城市的房价受限的状态,地价是不断上涨的,地售比在不断地提升,三年时间提升了17个百分点。以今年三季度的结算为例,比去年统计的地售比又涨了8个百分点。

祝九胜称,还有一些不太可控的原因带来的影响,特别是今年三季度,市场出现了一个急剧的变化,整个行业或者主要的玩家,签约额都在大幅下降,市场的观望气息变得越来越浓,特别是二手房的价格出现普遍的下降,一部分新房的售价还卖不到政府的限价。“三季度整个市场出现的变化对我们来说基本是一种煎熬”。他说。

另外一方面,祝九胜称,万科的战略转型从2014年开始,把安全和发展作为一对矛盾拿出来平衡始于2018年,万科主动控制了开发业务的增速和规模,铺开了另外一些经营服务的业务,当年控制下来的规模、速度,会滞后反映,这是万科的主动选择,跟外界的环境、调控的政策和外部因素等等都不相关,这是万科自己的认知和主动调整。目前这个阶段,大家都有不同的看法,有不同的应对。万科自己也相信这样的应对还是基本恰当的。但是这个过程是很痛苦、很煎熬的。

“从我们的认知来讲,我们认为在这个历史阶段,安全比增长更重要,能力比规模更重要。从2018年喊出确保活下去,这是一个正确的选择,也是对股东负责任的态度。但是,纯粹的活下去不足以满足我们的野心,新的春天来临的时候,我们有什么新的玩法、新的活法、新的能力,这确实对我们的能力构建和能力打造提出了一个新的要求。”祝九胜说道。

对于今年制定的经营目标的完成情况,祝九胜回应称,万科一直采用动态经营管控模式,不光铺排短期的经营安排,也每年检讨一次未来3年的事业计划书。集团在每年都会对各经营单位的经营计划进行一个管控,也会突出动态,在年度中间,根据市场出现的变化,进行动态调整。在销售方面,万科根据市场是相机调整的过程。今年的经营计划在三季度做了调整,调下来的多一些,也有一些指标是往上调的。

“现在我们也已经在开始考虑明年的经营计划,目前我们对明年的市场情形还有一些看不太明白,所以我们采用的方法是制定最低的经营目标,再同时推一个卓越目标,希望大家能冲着这个卓越目标去实现。”祝九胜说。

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