万科郁亮：房地产行业处于混沌状态，股价下跌说明工作没做好

11月26日，深圳盐田大梅沙，万科2021年第一次临时股东大会召开，万科分拆万物云上市是这场临时股东大会的焦点。

万科董事会主席郁亮的解释是，万物云分拆上市是因为已经成熟且是在一个合适的时间段。对于中小股东关心的万科股价下跌问题，郁亮也再次表示抱歉，并称自身压力也很大。“跟优秀同行相比，我们的股价表现不太好，说明工作没做好，特别不好意思”。

对于行业现状，郁亮认为，现在房地产行业不是处于混乱的状态，而是混沌的状态。“混乱是虽然很乱但是能看清楚很多，而混沌就是看不太清楚。有的时候我们各有各的依据，各有各的看法，各有各的知识素材。”

万物云分拆“不突然”，满足其独立发展

当万科发出万物云分拆公告时，外界的普遍反应是“突然”。虽然万物云一直都具备上市的条件，只是万科内部此前对于万物云的上市并没有明确的时间表。

“万物云现在启动上市并不突然，也不存在上市是为解决万科的资金问题。孩子大了之后也想独立发展，也要满足他们独立发展的想法。”郁亮表示，万物云选择此时分拆上市，是因为发展已经成熟，不是作为一个传统物业服务商，而是作为城市服务商上市。

虽然现在确实不是一个传统意义上特别好的上市时机，但这不是万科关心的要点。郁亮个人对过高估值充满了警惕和恐惧，从内部来看，他觉得过高的估值也有可能会对员工心态造成一个不切实际的预期。

“上市不就是一个新的起点吗？我们相信未来它能成长出更多的东西，能够创造更多的市场价值，这才是我们上市的考虑。”郁亮指出，万物云上市的时间点目前可能比去年更合适，因为市场估值趋于理性，理性资本市场才能给予真正优秀的企业一个适当的定价。

万物云改名之后，在科技业务领域花费了不少力气，也时时在拉近自己与科技公司的距离。但从万物云的拆分公告看，其仍然是一个“物业股”。

对此，万物云CEO朱保全在临时股东大会上表示，万物云未来重仓投资的方向是科技、云服务，但是在公司的业务领域，万物云是把自己定义为服务业。

“我们到底是不是物业股？我曾经试图想去物业股化，甚至叫去地产化，但是很难。因为不论是我们的母公司，还是过去从事的业务，以及今天市场的认知，大家还是希望能够带上点地产色彩和物业色彩，所以今天我也不太纠结这件事情了。”

而在物业之外，万科在其他赛道的业务未来也存在分拆上市的可能，这也是万科寻找下一个春天的活法之道。

“即使是做开发业务，赚钱也不能赚大钱了，因为有限价，所以你的利润水平一定是被约束的，只能拓展更多的赛道。”郁亮表示，万科现在做的一些赛道业务基本上已经比较成形了，万物云的分拆是万科开始的第一单，其他几个业务希望未来也能陆续上市。比如万科旗下的出租公寓板块、物流板块等，物业的产品树上未来也会诞生上市公司出来。

股价下跌说明工作没做好，压力特别大

在万科每次的股东大会上，股价问题一直是中小股东最关心的。相较于今年6月份在2020年度股东大会的回应，郁亮在本次临时股东大会上对于股价问题的回应显得“压力山大”。

一位小股东在现场提问称，万科的股价今年3月份以来从30元跌到现在19元的位置，跟同业相比，是跌得比较厉害的，反弹的时候却又反弹的比较少，万科怎么看待股价问题？

“首先我觉得抱歉，因为我们工作没做好。股价下跌有宏观的因素，也有做得不如别人的地方。跟优秀同行相比，我们的股价表现不太好，说明工作没做好，特别不好意思。”

郁亮表示，自己也持有万科的股票30多年了，自身压力也特别大。“但是我觉得我们市值、股价的表现不仅反映了盈利能力，也反映了公司成长性，显然在这两方面我们给人的想象空间做得都不够。”

在谈到对行业的看法时，郁亮认为，现在房地产行业不是处于混乱的状态，而是混沌的状态。“混乱是虽然很乱但是能看清楚很多，而混沌就是看不太清楚。有的时候我们各有各的依据，各有各的看法，各有各的知识素材。”

在郁亮的“常识论”中，他指出，“常识告诉我们，天无绝人之路，总有路可以走。天下没有做完的生意，只有没做好的生意。常识告诉我们花无百日红。怎么办呢？你需要在这朵花还没谢的时候种下一朵花。当然说起来容易，你去种别的花，或者说寻找第二增长曲线，要做到其实并不容易，因为还有水土不服的问题。但是这是必须要做的事。所以说尊重常识是告诉我们，天下没有做完的生意，你需要做的事情是相信未来，并且为未来去播种、去下工夫。”

在目前阶段，企业安全比增长更重要

万科董事、总裁、首席执行官祝九胜则着重回答了净利润下降的问题。2021年第三季度，万科实现归属于上市公司股的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。

祝九胜在现场回应称，万科第三季度净利润下降主要有两方面原因，一是由于地售比的提升，对毛利率造成的压力是不断增强的；二是基于万科的理解和安排，在安全和增长之间要求得一个平衡。

祝九胜披露了一段数据，从2017年到2020年，万科的地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。万科现在一方面在不断观察地售比朝什么方向变化，这取决于未来土地市场的状况；第二方面，万科也在地售比增加的情况下，思考如何能够去做一些有益的探索，保证利润下滑不要那么快。

“我们的战略转型从2014年开始，把安全和发展作为一对矛盾拿出来平衡始于2018年。我们主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了另外一些经营服务的业务。我们的创造、结转和结算之间有一个时间差，当年控制下来的规模、速度会滞后反映，这是我们的主动选择，跟外界的环境、调控的政策和外部因素等都不相关，这是我们自己的认知和我们的主动调整。”

祝九胜表示，万科认为在这个历史阶段，安全比增长更重要，能力比规模更重要。纯粹的活下去是不足以满足万科的野心，新的春天来临的时候，万科有什么新的玩法、新的活法、新的能力，这就确实对万科的能力构建和能力打造提出了一个新的要求。