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多城第三批集中供地规则“放松” 龙头房企态度依然谨慎

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第二批集中供地刚刚落下帷幕,深圳、广州、天津、南京等部分热点城市迅速拉开了第三批集中供地的帷幕。

相比于前两次集中供地,就目前已经挂牌第三批集中供地的城市而言,在土地出让规则上有明显的变化,比如提高房价销售上限,让利润更有“空间”;适度放宽保证金支付期限;降低参拍门槛,调动房企积极性等。

业内人士认为,在土地市场步入寒冬之际,这些举措有利于土地市场回暖,降低流拍率。

部分城市调高房价上限,土地出让金可“分期支付”

从目前已经发布第三批集中供地情况的热点城市来看,包括广州、福州、成都等城市都调高了销售上限。例如,广州取消了此前在部分区域试行的限房价政策,其中,南沙和黄浦区取消“限房价”试点,南沙区进一步取消“未来销售50%房源倾斜无房家庭”要求;而福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%,最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。

据亿翰智库统计数据显示,部分城市调低了起始楼面价,例如,重庆第三批集中供地出让地块平均楼面价为6625元/平方米;相比第二批集中供应地块下降了6%;相比于第一批成交地块平均楼面价下降了27%。

更多城市选择调低了保证金比例。曾经的卖地大户杭州在第二批集中供地遭遇滑铁卢之后,第三批集中供地恢复了“勾地”规则,即房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格,且不论地价高低,“勾地金”最高不超过5000万元。而在第二批集中供地时,房企报名时必须缴纳20%的保证金才能参与地块竞拍。

同时,重庆、武汉等热点城市还对竞买规则进行调整,增加“摇号”方式。重庆将竞价达到最高限价后转而竞自持比例直接改为“摇号”。武汉也将原先“竞一次性付款、竞自持市场性租赁住房面积、竞现房销售面积、竞房屋全装修面积、竞建筑品质”的要求精简为“竞一次性付款”“竞自持租赁住房建筑面积”和“摇号”等方式确定最终竞得人,竞买环节较第二批集中供地简化很多。

此外,广州、苏州、合肥等城市放宽了土地出让价的支付条件。其中,合肥对土地出让金支付期限进行了调整,不仅可以“分期支付”,且最长期限由两个月放宽至三个月。

另据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示,成都、无锡、济南、苏州等城市均下调了保证金比例,这将在一定程度上缓解房企的资金压力,促进企业的周转能力。同时,此类举措或将在很大程度上激发房企的拿地意愿,以促进土拍市场回温,增强市场信心。

回炉地块指标放宽,有望降低流拍率

由于第二批集中供地降温明显,长沙、北京、沈阳、杭州、广州的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率,提高成交量,这些城市更有动力调整土拍规则,调动房企参拍积极性。

“第三批集中供地的出让门槛和出让条件在维持底线的前提下有一定程度放松,第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市,在既定的规则框架和自身承受能力范围内,正在努力优化出让规则,尽量避免大幅流拍。”亿翰智库分析人士称。

据中指研究院统计数据,截至2021年11月18日,已有11个城市在第三批集中供地中,将第二批30多宗回炉地块重新挂牌。其中,广州、合肥部分地块下调初始楼面价或取消了第二批中的配建要求;成都部分地块上调清水房最高限价,预计项目利润空间将有所改善;南京、苏州等城市回炉地块的初始价格变化不大,但保证金比例、开发资质、联合竞买限制等出让条件有所优化,房企参拍门槛下降。

亿翰智库分析人士表示:“当前在这些放松措施中,放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段,但是考虑到地方财政需要,地方政府放宽的范围或者程度都会有限。降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期,不失为避免流拍的有效举措之一。”

诸葛找房数据研究中心分析,土拍门槛降低对于房企的利好倾向度着实不小,本次作为全年最后一批集中供地,也意味着这是房企今年补仓的最后机会,或将吸引众多房企参与,预计22城第三批集中供地整体市场表现或将有所回温,流拍现象有望减少。

龙头房企拿地依然谨慎,坚持“量入为出”

虽然各大热点城市的土拍规则都有不同程度的放松,但是,龙湖集团、新城控股等多家龙头房企在采访中向新京报记者表示,拿地依然保持“谨慎”态度,“量入为出”,“保证现金流安全”是首要原则。

对于在第三批集中供地中是否会加大拿地力度,龙湖方面向新京报记者表示:“公司在拿地方面一直坚持量入为出,理性拿地,不会为了追求规模或者其他的原因在短期内高点拿地。接下来公司依然会坚守投资纪律,按照既有的节奏、在公司预定的城市里面,以合理的价格拿合适的土地。”

“目前,开发贷和按揭是有所好转的,但是也没有想象中那么快。我们的经营方针还是力保现金流,安全是第一位的,拿地要排在后面。”一位上市龙头房企负责人如是说。

值得一提的是,今天,从南京第三批集中供地的成交结果来看,近八成地块底价成交,仅有5宗河西地块触顶摇号。从竞得的房企来看,以颐居建设、深业集团、江宁城建、六合国资等国企、央企为主力。

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