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地方国企托底,苏州第三轮土拍冷清落幕

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11月26日,随着吴江东运房产投资有限公司拿下吴江区最后一宗地块,苏州2021年的第三轮集中供地正式落幕。

此番推出的26宗地块中,除去2宗安置房用地、2宗租赁住房用地,共有22宗商品住宅用地,其中,吴中区1宗地块开拍前撤拍,余下21宗宅地均成功出让,总出让面积162.8万平方米,总建筑面积339.12万平方米,合计揽金395.49亿元。

纵览3日出让的地块,基本皆为底价成交,仅开拍首日有2宗地块溢价成交,其余19宗全部底价成交,亦未有地块进入一次性报价。

这一土拍成绩显然透着冷意。从成交结果来看,苏州首轮土拍中,24宗地块中有14宗进入一次性报价阶段,第二轮15宗地块也有1宗封顶进入一次性报价、2宗溢价成交。

同时,此轮地块品质优于第二轮,多数位于热门板块,并且参与门槛也出现明显降低,如保证金从50%调降至30%、首次付款比例由60%下降至50%、取消了大部分地块的市场指导价,降低企业参与压力,但这依然没能带动起大部分房企的参与兴趣,除了苏州工业园区地块有较多房企报名外,其余地块的参拍房企数量均在1-2家左右。

与已进行完第三轮土拍的南京、深圳等城市相似,苏州的大部分地块仍由国资背景企业拿下。

即便是此次溢价成交的姑苏区平江新城地块、苏州工业园区湖东地块,分别花落苏州天地源、南京安居,而两家公司皆为国资背景,同时其竞争者也多为国央企,如中海、华润、招商、保利置业等。

据了解,工业园区湖东地块位于核心地段,周边的商业、教育、轨道交通配套齐全,同时,地块周边鲜少新房房源供应,而购买需求充足,未来去化有保障。不过,这样一宗地块,也仅有7家房企报名,经过12轮报价后,由南京安居以27.9亿元的价格、溢价4.5%拿下,成交楼面价为2.75万元/平方米,参考周边房价,该地块房地差约为1.25万元/平方米。

好地研究院指出,在2个多月前的第二轮土拍中,同样位于工业园区的车坊地块则进入了一次性报价;相较而言,此次的地块位于供应稀缺的湖东,地段更加优,同时定价也更高,去化更有保障,并且可以通过装修包捆绑销售等来提升利润空间。“由此可见,对于优质热门地块,房企参拍的积极性未明显减退,但是出价却更为谨慎了。”

此外,此次苏州还出现了外资的身影,一家名为大和房屋的日系房企以25.5亿元的底价摘得了相城高铁新城64号商住地块,楼面价约为1.43万元/平方米;另外,中建八局拿地2宗、中建三局拿地1宗,爱情地产作为稀有的民营企业获地1宗。

除此之外的地块则多由苏州本地国企承包,其中,苏高新地产、苏州新高绿建分别以70.09亿元、29.07亿元共拿下高新区5宗地块,相城高新、相城城投、相城城建则在相城区分别托底。

地市冷清的背后,是苏州下半年以来的明显下挫。有分析指出,苏州楼市自今年三季度以来,出现明显的供求两跌,市场热度相较上半年的二季度大幅降低。

克而瑞数据显示,9月份苏州市区商品住宅供应量为121.82万平方米,成交面积为65.62万平方米,成交量同环比均下降;10月份的供应量断崖式下降至39.2万平方米,成交量也减少至54.64万平方米,同环比均减少,而这一成交量已达2020年至今除疫情外的最低位。

“当下待入市的楼盘还有很多,库存量很高,市场供应量大概率在接下来的30多天内还将持续增加。”上述机构称,实际上,9、10月以来,苏州已有许多楼盘推出特价房,包括首付分期、特价房、车位优惠等。

同时,目前苏州市区二手房挂牌量达到6.9万套,而上半年苏州月均去化为6176套,下半年月均仅4080套,预计短时间内苏州二手房市场难以复苏。

中指院分析指出,苏州二手房成交套数同比降低程度已经触发过冷预警,而新房成交套数的同比降低程度也无限接近于过冷预警线。新房和二手房环比变化的巨大剪刀差,更加突显了苏州土地市场严重的泡沫现象。

“即便不考虑房企当前面临的融资困难和年底资金量不足等因素,理性的做法也将是对苏州的土地采取极度谨慎的态度。”该机构认为。

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