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鸿坤地产债券展期,又一家京派房企身陷困局

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成立19年仍徘徊在百亿规模的鸿坤地产,如今又陷入流动性危机。

11月25日,据上交所披露信息,鸿坤地产旗下一笔债券的回售兑付兑息达成展期。该债券简称“19鸿坤01”,债券代码163023,发行于2019年11月21日,发行总额3.44亿元,票面年利率7.50%,受托管理人为五矿证券。

债券兑付暂时展期,为鸿坤换来解决问题的时间,但也折射出这家老牌房企陷入举步维艰的境地。

超九成投资者选择回售

近日,上交所公布了一份名为“关于北京鸿坤伟业房地产开发有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)回售兑付兑息达成展期”的公告。

公告显示,关于延长上述债券即“19鸿坤01”回售撤销期、回售资金到账日,暂不触发债券违约,与发行人继续协商兑付方案的议案,获得通过。

据公开信息,这笔债券起息日为2019年11月22日,附第2年末和第3年末发行人调整票面利率选择权、及投资者回售选择权。若投资者在第二年末,部分行使回售选择权,则债券回售部分债券的到期日为2021年11月22日。

2021年10月25日,该债券开启回售登记,至10月29日登记完毕。结果显示,本次回售有效登记数量为317,980手,面值100元人民币,总回售金额3.18亿元,回售资金兑付日为11月22日。这意味着,超九成投资者选择不再持有。

本要在22日完成兑付的鸿坤,却于当日紧急召开债券持有人会议,申请延长回售撤销期、回售资金到账日,暂不触发债券违约,协商兑付方案。23日,鸿坤旗下三只债券申请停牌,包括“18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”。

最新消息显示,针对“19鸿坤01”延长回售资金到账日等事项,已累计获得53.33%的同意投票。仅过半投资者同意,可谓“惊险闯关”。鸿坤方面表示,将尽快召开后续持有人会议,与投资者尽快达成后续具体兑付方案,全力保障投资者合法权益。

3亿规模的债务兑付危机,将鸿坤地产推上风口浪尖,也揭开了这家公司的资金困局。

公开信息显示,截至2021年中期,鸿坤地产账面现金及现金等价物仅3.04亿元。而同期,该集团有10.18亿元的短期债务、25.81亿元一年内到期的非流动负债,此外还有长期借款46.2亿元,总有息负债规模合计约153.38亿元。

5月6日,惠誉将北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.)的评级展望从“稳定”调为“负面”,并确认其“B”长期外币发行人违约评级(IDR)。

惠誉表示,2020年,鸿坤伟业的杠杆率较高,原因是受疫情影响,环渤海地区的贷款审批速度较慢,导致现金回款减少。在充满挑战的融资环境下,该公司再融资风险增加,尤其是为今年到期的无抵押在岸和离岸债券进行再融资。

老牌京系房企陷风波

放在整个地产江湖,鸿坤地产可能排不上名号,但在北京尤其是西红门,鸿坤的名号也算广为人知。19年前成立鸿坤地产后,创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地,打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。

在此发家后,鸿坤地产开始围绕环京进行布局,在京津冀大笔拿地,包括张家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地储备,曾让鸿坤保持不错的利润率。但随着京津冀调控政策加码,北京地价高涨、拿地困难,鸿坤开始面临扩张和去化难题。

2017年,鸿坤集团的实控人变更为赵彬之子——赵伟豪,地产“二代”正式接班。金融背景出身的赵伟豪,给鸿坤制定了宏大的扩张目标,包括从京津冀出发、进驻长江经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区,甚至曾喊出千亿销售目标。

与此同时,鸿坤集团的商业版图开始扩容。围绕鸿坤地产,鸿坤文旅集团、鸿坤产业、鸿坤资本等模块相继出现。其中,鸿坤资本整合了鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块,致力于成为“泛地产投资领域的创新型综合资产管理机构”。

尽管如此,无论是从拿地,还是融资能力优化方面,鸿坤都没能实现质的飞跃。

联合资信一份报告显示,2018年~2020年间,鸿坤拿地动作寥寥。2018年,鸿坤仅在河北承德拿下一宗地,土地面积8.79万平方米;2019年,在安徽滁州、河北唐山拿下三宗地,总土地面积19.04万平方米;2020年,仅在安徽、河北拿下三宗地。

扩张速度不如预期,鸿坤地产的销售规模也受到影响。公开数据显示,2016年,鸿坤就已突破百亿销售额;2017年,达到147.13亿元,同比增加35%。不过从2018年开始,鸿坤的销售规模便一直在170亿元左右,实现预售项目均为30余个。

反映到盈利表现上,2020年鸿坤地产实现营业收入88.99亿元,同比下滑7.94%;实现归母净利润3.47亿元,同比减少59.57%。今年上半年,鸿坤地产由盈转亏,实现归母净利润-6195.43万元,同比减少约110.12%。

值得注意的是,“鸿坤系”的地产板块一直未能上市,限制了其从资本市场筹资的能力。2020年,港股掀起一波物业上市潮,鸿坤看准时机,将旗下物业板块运作上市,上市平台名为“烨星集团”。截至26日收盘,烨星集团总市值仅3.16亿港元。

除了上述操作,鸿坤地产多次发行债券,以高额利息成本为代价维持流动性。

今年7月,鸿坤完成“16鸿坤01”、“16鸿坤02”公司债券的本息兑付,合计兑付债券本金13亿元。自此,鸿坤旗下还存续3笔债券,总规模9.20亿元,除了上述提到的“19鸿坤01”,“18鸿坤01”、“18鸿坤03”的到期日均为2022年。

除此之外,鸿坤旗下还存续有一笔美元债,债券余额2.05亿美元,到期日2022年10月8日,票息高达14.75%。

债务压力高企、资金捉襟见肘的鸿坤地产,能否闯过债券回售这一关,还是未知数。目前,围绕鸿坤有大量司法诉讼,相关裁判文书高达210份。今年8月份,鸿坤地产还被北京市大兴区人民法院列为被执行人,执行标的1577元。

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