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一边冲业绩,一边保资金,房企11月融资额已超10月近七成

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临近年底,对于房企而言,一方面要冲刺年度目标,另一方面还要力保资金安全。

11月24日晚间,佳兆业集团就近期理财产品兑付、到期美元债等事项作出公告说明,于2021年11月到期的5850万美元及2985万美元的利息支付宽限期将分别于2021年12月11日及2021年12月12日到期。同时,为增加流动性,佳兆业正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施。

此外,中国奥园、阳光城、当代置业等房企均在近期寻求债券展期。除当代置业2.5亿美元美元债展期未获通过而造成实质性债务违约外,奥园3笔共计14.3亿元的国内债券以及阳光城6笔债券共计71.766亿元均获得展期通过。

与此同时,随着近期融资环境的局步放松,不少国企央企房企融资步伐加快,11月以来房产企融资总额已达617.5亿元,环比已超10月总额的69.2%,单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。

“除加大营销、紧抓回款,必要时房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流外,还要量入为出、审慎拿地,精细化运营。”中指研究院认为,房企要“节衣缩食”过紧日子,改掉“黄金时代”开支大手大脚的“坏毛病”。

流动性紧张,多家房企债券获展期

在“三道红线”之下,今年下半年以来房企融资频频受阻。尤其是三季度以来,多家房企就出现流动性问题。

11月24日,针对网传的“奥园一笔6600万元信托贷款违约”消息,中国奥园方面表示,该借款为合资公司作为借款人,由于合资公司存在其他债务纠纷引起,目前正在积极主动和对方联系沟通。

另据市场消息,奥园第二笔国内私募债的展期方案获得通过。据Wind,该笔债券简称为21奥园ABN001,发行规模共5.5亿元,发行利率为5.8%,将于11月26日到期,发行机构为云南国际信托有限公司。

而过去一段时间里,除奥园外,佳兆业、阳光城两家房企也因流动性陷入困境,两家公司均与投资人和债权人展开协商,希望获得资金兑付或债务偿还展期。最新消息显示,债权人已通过佳兆业和阳光城的展期申请。

有业内人士透露,目前不少房企都已经启动了与债权人协商债务展期的工作,提前预防实质性违约的发生,而一些企业则已着手变卖资产、以求过冬。

值得注意的是,近期陷入风波的房企,包括“三道红线”全达标的“绿档”房企,以及只踩中一道红线。如出现债务违约的当代置业、花样年,截至2021年上半年也仅剔除预收账款的资产负债率超标。这些公司年中的账面现金均能覆盖短债。

国家统计局数据显示,今年1-10月份,房地产开发企业到位资金166597亿元,同比增长8.8%(今年1-2月为51.2%),增速连续8个月呈现下降趋势。此外,占房企资金来源54%的内源资金(即定金和按揭贷款),今年以来连续5个月下降。

申万宏源在研报中表示,随着预售监管资金政策趋严,房企滞留了大量资金在项目公司层面,无法回到母公司层面。按揭额度的收紧,也限制了房企的开工和融资。

“房企债务展期释放出企业面临流动性困难,无法按期偿还即将到期债务。房企应利用债务展期时间积极筹措资金,及时与债权人沟通并按期偿还债务。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士表示,需要债务展期的房企首先面临的是如何活下去的问题。如果未能妥善解决流动性困难,房企将发生债务违约,严重影响房企信用,以及企业的持续发展。

另据不完全统计,自9月份以来,穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构就对中国房企做出了142次调整评级和展望的动作(包括对某一家房企重复调整评级的次数),其中评级和展望被下调的累计有106次,比例高达74.6%。这一数字超过了2020年全年的调整次数,创下中国房企评级近年来全年被下调总次数的历史新高。

融资开口子,11月房企发债已超600亿

不过,进入第四季度以来,央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展,预示房企融资环境预期有所缓和。

尤其是11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会以来,数十家央企或国企性质房企在银行间频繁发债,房企关紧已久的融资阀门也终于有了松开的迹象。

11月22日晚间,保利发展发布公告,计划发行不超过98亿元的公司债券,募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。这是保利发展11月以来第三次发布公司债券相关公告,11月5日和11月20日,保利发展先后发布中期票据发行结果公告,实际发行募资规模分别为25亿元和20亿元。

除了保利发展,首开股份、中海发展、招商蛇口、光明地产、苏州高新、金地集团以及郑州地产集团等房企也纷纷完成债券发行。中指研究院监测数据显示,截至11月23日,11月房地产企业融资总额为617.5亿元,环比已超10月总额的69.2%,单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。从结构来看,信用债发行规模已达425.4亿元,是最主要的融资力量,占总规模近7成。

与此同时,本轮房企融资审批速度也明显加快,如小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划,已经于11月15日发行完成,发行周期仅为5天。

“继11月9日银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会后,信用债发行明显提速,本月发行量已达上月的227.2%,市场响应积极。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星分析指出,目前银行间债券市场融资口子已经有一定松动,未来资质良好、信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债的队伍。但本月发行人仍以央企及地方国企为主,仅金地一家为混合所有制企业,民企等待边际放松仍需时日。

对于民营房企而言,则是纷纷通过配股融资、变卖资产、控股股东“自掏腰包”、提前回购美元债等方式积极“自救”。

11月17日,中国恒大公告称,出售其持有的恒腾网络全部股份,总价为21.28亿港元。同日,融创中国也公告称,已将3.35亿股融创中国配售股份和1.58亿股配售股份配售予不少于六名承配人,两项配售合计所得款项净额约9.42亿美元。而在此之前,融创中国已在短短十天内通过出售贝壳股票、转让项目股权等动作回笼资金超70亿元。

此外,近两个月来,已有包括新城、世茂、正荣、融信、弘阳、金辉、旭辉、中梁在内的15家房企回购不同规模的美元债,回购总金额超过11亿美元,约合人民币70亿元以上。

但需注意的是,中指院数据显示,2022年房企海外债将面临更大考验,年度到期债务规模3560.2亿元。按季度来看,一、二季度合计到期余额分别为983.3亿元和983.9亿元,三、四季度到期余额分别为852.6亿元和740.4亿元。

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