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土拍规则严中有松 第三批集中供地陆续挂牌

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据中国证券报记者不完全统计,截至11月23日,10月以来已有18个重点城市发布第三批地块挂牌公告。整体而言,“禁马甲”、限参拍资质、限资金来源的要求不变,但参拍资金门槛和出让条件有一定程度放松。

业内人士认为,目前销售端尚未恢复,房企将对第三批集中土拍持谨慎态度。

  多地供地密集挂牌

11月23日,郑州市第三批集中供地信息公布,共计推出25宗地块,总起始价约为157亿元。11月22日,长沙市发布第三批集中供地信息,26宗地块总起拍金额约为154亿元。

11月19日,重庆市公布的信息显示,第三批集中供地出让28宗地块,建筑总规模542万平方米。同日,北京披露第三批集中供地信息,共计12宗地块,总建筑规模约113万平方米,起始价总额336亿元。11月18日,武汉发布第三批集中供地信息,共计出让土地49宗,建筑总规模约871万平方米,起始价总额约588亿元。

中国证券报记者梳理发现,就目前公示的信息来看,供地结构方面,广州、成都等城市核心地区建筑面积占比较第二批集中供地有所回升。最有“看点”的城市当属北京,根据北京市规划和自然资源委员会披露,第三批出让地块中,朝阳区劲松街道0408-646地块在起始阶段要求未来全部商品住宅建筑规模实行现房销售。

北京市规划和自然资源委员会表示,相较预售而言,现房销售优势明显。一方面未来购房人可亲身考察项目情况,通过看得见、摸得着的真实房源提升购房人安全感,减少购房纠纷,维护住房消费者的合法权益;另一方面也在一定程度上减轻购房者资金压力,避免因项目烂尾带来的资金风险,维护社会稳定。对于上述地块,已充分考虑房企开发成本,预留合理利润空间,保证未来企业可打造一定品质的住宅。

  出让条件调整

据中指研究院报告,目前已挂牌城市的第三批次地块出让条件保持严中有松,对房企购地自有资金来源审查和“禁马甲”等要求不变,但对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松,降低房企参拍资质和资金门槛,提高部分回炉地块的利润空间。

比如,南京市第三批次地块对房企开发资质要求有所下调。其中,第二批部分地块要求二级及以上开发资质,而三批全部地块均下调为三级及以上开发资质。

广州、深圳等部分城市“限房价、定品质”等试点规则也有所优化,项目利润空间改善。其中,广州南沙和黄浦区取消“限房价”试点,南沙区进一步取消“未来销售50%房源倾斜无房家庭”要求。南京市对“定品质”要求做出调整,江北新区全部地块取消“绿色建筑二星标准”要求,建邺区河西板块地块增加外立墙高品质材料要求。

此外,为缓解房企流动资金压力,部分城市下调了保证金比例,取消联合拿地和保证金捆绑限制,房企参拍资金门槛降低。同时,部分城市还放松了土地出让金支付限制条件。比如,无锡市允许50%首付款的支付时间较第二批次延后20天。广州、苏州等城市对土地尾款支付限制也有所放宽。其中,广州市部分第三批次地块取消一个月内一次性付清总价款的要求,允许最长六个月内付清。杭州第三批集中供地挂牌35宗宅地,较预公告挂牌数量减少,且多个地块限价有所提高。

  房地产合理贷款需求得到满足

房企融资环境总体平稳。11月22日晚,保利发展披露,拟发行公司债券规模不超98亿元,募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

11月19日,建业集团和中原银行签署战略合作协议,中原银行意向为建业集团提供总额不超过100亿元综合融资服务。同日,上海清算所披露,绿城房地产集团有限公司发布2021年度第二期中期票据募集说明书,拟募资上限为20亿元。

据中国证券报记者不完全统计,11月以来,已有逾10家房企在银行间债券市场融资。

此外,11月19日,银保监会表示,房地产合理贷款需求得到满足,10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

11月19日,央行发布的《2021年第三季度中国货币政策执行报告》提到下一阶段主要政策思路时表示,牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  房企料谨慎拿地

“从融资成功的房企来看,财务健康的房企更容易获得市场认可。”一家房企财务部负责人告诉中国证券报记者。

一家TOP30房企投资总监向中国证券报记者表示,“目前,部分前期拿地的房企正寻求出售或合作。对于第三批土拍,我们持谨慎态度,毕竟销售端没有起来,房企还是比较缺钱的。”

东方证券认为,由于销售仍处于下滑阶段,叠加市场预期,所以对未来一两个季度房企现金流改善状况不能预期过高。

此外,相比前两次集中土拍,部分重点城市进一步完善优化土拍规则,适度放松了拿地门槛,进一步降低房企参拍资金门槛和资金占用成本,有机构预计第三轮供地中企业拿地积极性会有所提升。

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