土拍规则严中有松 第三批集中供地陆续挂牌

据中国证券报记者不完全统计，截至11月23日，10月以来已有18个重点城市发布第三批地块挂牌公告。整体而言，“禁马甲”、限参拍资质、限资金来源的要求不变，但参拍资金门槛和出让条件有一定程度放松。

业内人士认为，目前销售端尚未恢复，房企将对第三批集中土拍持谨慎态度。

　　多地供地密集挂牌

11月23日，郑州市第三批集中供地信息公布，共计推出25宗地块，总起始价约为157亿元。11月22日，长沙市发布第三批集中供地信息，26宗地块总起拍金额约为154亿元。

11月19日，重庆市公布的信息显示，第三批集中供地出让28宗地块，建筑总规模542万平方米。同日，北京披露第三批集中供地信息，共计12宗地块，总建筑规模约113万平方米，起始价总额336亿元。11月18日，武汉发布第三批集中供地信息，共计出让土地49宗，建筑总规模约871万平方米，起始价总额约588亿元。

中国证券报记者梳理发现，就目前公示的信息来看，供地结构方面，广州、成都等城市核心地区建筑面积占比较第二批集中供地有所回升。最有“看点”的城市当属北京，根据北京市规划和自然资源委员会披露，第三批出让地块中，朝阳区劲松街道0408-646地块在起始阶段要求未来全部商品住宅建筑规模实行现房销售。

北京市规划和自然资源委员会表示，相较预售而言，现房销售优势明显。一方面未来购房人可亲身考察项目情况，通过看得见、摸得着的真实房源提升购房人安全感，减少购房纠纷，维护住房消费者的合法权益；另一方面也在一定程度上减轻购房者资金压力，避免因项目烂尾带来的资金风险，维护社会稳定。对于上述地块，已充分考虑房企开发成本，预留合理利润空间，保证未来企业可打造一定品质的住宅。

　　出让条件调整

据中指研究院报告，目前已挂牌城市的第三批次地块出让条件保持严中有松，对房企购地自有资金来源审查和“禁马甲”等要求不变，但对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，提高部分回炉地块的利润空间。

比如，南京市第三批次地块对房企开发资质要求有所下调。其中，第二批部分地块要求二级及以上开发资质，而三批全部地块均下调为三级及以上开发资质。

广州、深圳等部分城市“限房价、定品质”等试点规则也有所优化，项目利润空间改善。其中，广州南沙和黄浦区取消“限房价”试点，南沙区进一步取消“未来销售50%房源倾斜无房家庭”要求。南京市对“定品质”要求做出调整，江北新区全部地块取消“绿色建筑二星标准”要求，建邺区河西板块地块增加外立墙高品质材料要求。

此外，为缓解房企流动资金压力，部分城市下调了保证金比例，取消联合拿地和保证金捆绑限制，房企参拍资金门槛降低。同时，部分城市还放松了土地出让金支付限制条件。比如，无锡市允许50%首付款的支付时间较第二批次延后20天。广州、苏州等城市对土地尾款支付限制也有所放宽。其中，广州市部分第三批次地块取消一个月内一次性付清总价款的要求，允许最长六个月内付清。杭州第三批集中供地挂牌35宗宅地，较预公告挂牌数量减少，且多个地块限价有所提高。

　　房地产合理贷款需求得到满足

房企融资环境总体平稳。11月22日晚，保利发展披露，拟发行公司债券规模不超98亿元，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

11月19日，建业集团和中原银行签署战略合作协议，中原银行意向为建业集团提供总额不超过100亿元综合融资服务。同日，上海清算所披露，绿城房地产集团有限公司发布2021年度第二期中期票据募集说明书，拟募资上限为20亿元。

据中国证券报记者不完全统计，11月以来，已有逾10家房企在银行间债券市场融资。

此外，11月19日，银保监会表示，房地产合理贷款需求得到满足，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

11月19日，央行发布的《2021年第三季度中国货币政策执行报告》提到下一阶段主要政策思路时表示，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

　　房企料谨慎拿地

“从融资成功的房企来看，财务健康的房企更容易获得市场认可。”一家房企财务部负责人告诉中国证券报记者。

一家TOP30房企投资总监向中国证券报记者表示，“目前，部分前期拿地的房企正寻求出售或合作。对于第三批土拍，我们持谨慎态度，毕竟销售端没有起来，房企还是比较缺钱的。”

东方证券认为，由于销售仍处于下滑阶段，叠加市场预期，所以对未来一两个季度房企现金流改善状况不能预期过高。

此外，相比前两次集中土拍，部分重点城市进一步完善优化土拍规则，适度放松了拿地门槛，进一步降低房企参拍资金门槛和资金占用成本，有机构预计第三轮供地中企业拿地积极性会有所提升。