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防止房价下跌,多地暗暗划了一条线

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今年以来,珠三角的房地产市场迅速由热转冷,作为环深的惠州市,亦是寒意逼人。11月初,惠州市住建局公开通报了11家违法违规房地产企业及项目,其中,两个位于惠州博罗县的楼盘被暂停网签,原因是“销售价格明显低于备案价,未按政府备案价格要求销售商品房。”

惠州对降价楼盘进行处罚,是地方政府防止房价过快下降的一个缩影。据中新经纬不完全统计,截至目前,已有长春、沈阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21个城市出台“限跌”相关政策,其中,既有公开处罚开发商的行政手段,也有以正式文件的方式明令不允许低价倾销的具体政策。

“限跌”政策增多的背后,是房地产市场的整体趋冷。根据国家统计局发布的最新数据,2021年10月份,在70个大中城市中,新房、二手房销售价格环比下跌的城市数量进一步增加,分别达到52个、64个。房价过快上涨时“限涨”,下降又发布“限跌令”,从“限涨”到“限跌”,该如何看待这种现象呢?


成交价至多下浮15%

今年8月初,沈阳市沈北新区某知名开发商推出特价房源,之前11000元/平方米的住宅,特价房降至8000元/平方米,3000元/平方米的降幅迅速吸引不少人连夜排队看房。降价引发了该项目老业主的不满,有业主在政府热线平台上称,他们一夜损失几十万元。

于女士是沈北新区某楼盘的销售经理,她近日向中新经纬透露,沈北新区的楼盘比较集中,且以刚需盘为主,上述项目的降价对其他楼盘的销售产生了负面影响,加上老业主投诉,政府部门就限制了楼盘的打折力度。

8月6日,沈北新区房产局联合多部门对房企进行约谈,要求企业在考虑自身利益同时也要遵循房地产市场发展规律,尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的。

不止沈北新区,多地都以座谈会或约谈方式干预开发商的降价行为。8月11日,昆明市房协组织30家头部房企及大型经纪公司召开“稳房价,稳地价,稳预期”座谈会,要求严格控制恶意降价行为,予以“严重者将被停止网签”的警告。同时,也有类似惠州的方式,通过公开暂停降价楼盘网签的形式,透露稳房价的目的。

不过,大多数城市的“限跌令”仍是以行政文件的形式发布的。例如,岳阳市住建局于8月9日出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》称,市中心(包括岳阳楼区、岳阳经开区、南湖新区、城陵矶新港区)商品住房销售的实际价格不得高于备案价,也不得低于备案价格的85%,备案后6个月方可申请调整备案价。

张家口9月14日发文要求,所有项目不得超出备案价格对外销售,已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。

中新经纬注意到,出台具体文件的城市,基本都以不得低于备案价10%或15%作为控价底线,成交价低于这一红线的,要么需要重新备案,要么无法通过网签。

为何争议不断?

过去的几年间,由于房价上涨过快,不少地方政府都出台了各类“限涨”措施,例如,限定房源最高网签价,土地出让时设定房源的最高售价等。在近期出台“限跌令”的地方中,湖南岳阳、河北张家口、湖北孝感等不少城市依旧要求商品住房的实际售价不得超过备案价。

但是,不管是之前的“限涨”还是如今的“限跌”,这类通过行政处罚或政府文件形式干预市场价格的方式,一直以来都争议不断。华夏新供给经济学研究院院长贾康就曾多次发表有关“限价”的观点,他认为,“限价”会使开发商失去积极性,导致经济学上的供给不足,背离了市场经济优化资源配置、满足人民需要的初衷。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬分析称,稳房价的责任主要在地方政府,而为了不被问责,使价格指标显得相对平稳,“限涨”“限跌”的行政干预措施应运而生。但是,这种措施会使得价格信号失灵,市场参与者无法准确了解市场变化,进而可能出现形势误判。

不过,在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,各地都对商品住房的价格实施备案制,开发商在销售商品房之前均需要将价格信息报备给当地的住建部门,因此,住建部门对备案价的涨跌幅度进行一定控制,从合规性上看并无不妥。

广州市政府办公厅印发的《广州市房屋交易监督管理办法》就规定,房地产开发企业应当按照相关规定合理确定商品房销售价格,并接受住房城乡建设主管部门的指导。房地产开发企业及其委托的代理销售企业销售商品房,销售价格不得超过销售价目表价格,不得以装修款等其他名义变相涨价。

但李宇嘉也指出,虽然各地都允许开发商根据市场变化申报新的备案价,但在实际操作过程中,变更备案价并不容易。比如,市场火热时调高备案价、市场冷却时调低备案价,都不符合稳房价的要求,主管部门并不想看到这些情况的出现。

对于是否要用行政方式干预房价,各地的态度也不太相同。今年11月初,太原市政府办公室在回复网友“太原市什么时候下发楼市‘限跌令’”的提问时称,房价涨跌因市场供需等多方因素决定,每个城市的情况不一样,每个购房人的需求不同,因此,无论是“限跌”或是“限涨”都必须遵循市场趋势的客观规律,行政手段不适宜过分干预。

控价效果不佳

今年7月,长春市住管局发布通告称,要求各房企合理确定商品住房预售申报价格并对外公示,不得低于九折销售。近日,长春市的一位房产经纪人向中新经纬介绍,往年这个时候,都是各大房企冲击销售业绩和工程结款的节点,楼盘优惠力度给得足,房价整体也便宜。但受到“限跌令”的影响,今年有的楼盘对位置和楼层不好的房源也只敢打到8.5折,各方面指标较好的则打九折或正常出售。

李宇嘉认为,房地产市场中存在明显的“买涨不买跌”的心理,“限跌令”的出台,对市场不太好的地区会有一定的托底作用,减缓过于激烈的价格战对市场的冲击。

但是,一纸“限跌令”并不能完全改变市场预期。沈阳市沈北新区的上述销售经理于女士称,从今年7月份开始,沈阳房价已经出现疲软的苗头,9、10月份的表现更为明显,每个项目都不是很乐观。虽有政府不允许大幅降价,但开发商明里暗里还是会有一些补救的办法,比如以“工抵房”、特价房的名义变相降价,以达到规避老业主的不满情绪并实现销售的目的。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称,开发商规避“限跌令”的做法有很多,比如最近多地都出现了开发商给中介高比例佣金的做法,这部分佣金是可以变相赠送给买房人的,这就容易出现网签价虚高、成交价较低的情况。“网签价比较高,购房人实际又能获得开发商的返利,相当于给了一个低首付,却从银行贷了更多房贷,这种现象过多的话,容易堆积市场风险。”

张大伟认为,当前市场骤然变冷,更多的是因为开发商在资金链上承受巨大的压力,为了实现销售而集体打折,最终出现价格踩踏。维护市场稳定,需要对开发商的合理信贷需求给予一定支持。

谢逸枫也指出,如果市场预期不改变,“限跌令”在抑制房价下跌方面的作用并不大。从已经出台有上述措施的20余个城市看,除东北(沈阳、长春、哈尔滨)、西南(昆明)外,多数都是三四线及以下城市,这类城市的基本面并不好,在楼市调控政策没有重大转向的情况下,未来一段时间或仍会保持低迷状态。

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