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融资破冰、个贷提速 房企现金流暖意初萌

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冰封的房企融资,似乎迎来缓和。

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,21世纪经济报道记者核实到,包括招商蛇口、保利、碧桂园、龙湖、旭辉、美的等房企参加了座谈会,多家公司均申请了在银行间市场发债融资。“国企相对快一些,目前民营企业的发债申请尚未最终落地。”

银行间商协会座谈会后,多家房企密集发行中期票据和超短期融资券。

据克而瑞地产研究不完全统计,11月10日以来,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,数额及发行企业数量相对较高。

另一方面,制约房企资金链的销售回款——个人按揭贷款发放开始提速。

21世纪经济报道独家获悉,某大型商业银行的分行人士透露,该分行从2022年一季度调用了10亿元个人按揭贷款额度,或侧面印证了市场所传的“央行会议透露开发贷和个贷都要上量,集中度可以临时鼓肚子”相关消息。

但这并不意味着“松绑”,多位业内人士表示,即便房地产金融政策有向暖的迹象,但实际反馈没有那么立竿见影,房企整体融资环境依然严峻。金融机构也多偏好央企国企和经营稳健、信用好的头部民企。

正如克而瑞地产研究和中指研究院同时指出的那样:当前融资端口的破冰仍是经营状况良好,资产优质企业的机会,房企仍应积极推动自身降负债,并加大现金回款保证企业资金链安全,控制规模、稳发展,长期主义、重经营等策略是房企行稳致远的重要保障。

解封

此前,国家统计局发布的房地产开发与投资月度数据显示,房企到位资金的同比增速从今年3月份开始下滑,但6月份及之前依然保持了正数,进入7月,房企到位资金同比增速转负,7-10月分别为-7%、-6.5%、-11.2%和-9.5%。

中指研究院统计数据也显示房地产行业融资规模大幅下降。自今年3月起,房地产行业单月融资同比出现不同程度下滑,其中自8月起,单月降幅超过50%。

2021年1-10月,房地产行业非银融资总额15617.3亿元,同比大幅下降21.2%。其中,债券融资占比超五成,仍为房企重要的资金补充形式,但海外债份额在逐渐向信用债转移,海外债共融资2624.1亿元,同比大幅下滑35%。

11月,事情开始出现转机。

保利和招商蛇口总计80亿元的发债方案给行业带来了一剂强心针。

11月11日,保利发展披露2021年第四季度中期票据发行方案,计划发行金额20亿元,期限5年;11月12日,招商蛇口公告2021年度第一期中期票据发行方案,拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据,其中3年期和5年期发行规模均为15亿元,同时,招商蛇口也将发行2021年度第九期超短期融资券,发行金额30亿元,期限270天。

这一消息与11月9日举行的中国银行间市场交易商协会房企代表座谈会,共同构成了近期暖意,业界普遍认为,此前在冰下潜行的房企融资或将有所松动。

与此同时,本轮房企融资审批速度相对较快,小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划,已经于11月15日发行完成。而柳州建投11月15日将拟发行不超过8.8亿元(含8.8亿元)的中期票据的计划确定为顶额8.8亿元。

“多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功,显示当前银行间债券市场融资口子已经打开。” 克而瑞地产研究分析师房玲表示,但她同时强调,当前发行的企业均是城投公司或央企国企,且主体和债券的评级相对较高,主要是利用政府的信用进行背书,未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。

提速

本轮房地产市场的急速变化,主要受信贷政策趋紧影响,房企资金面收紧,信用风险事件导致信心下滑、预期悲观等原因造成供需两端循环收缩。

而房企的资金链紧张,前端表现在融资受限,后端表现在商品房销售明显下滑,按揭贷款回款周期拉长,且预售资金监管加强,已销售的部分也难以转化为回款。

“融资和销售回款是房企资金的两条命脉。”一位不愿具名的规模型上市房企高管告诉21世纪经济报道记者,“高速奔跑的房企依靠的是拉紧的资金周转,收入和支出的剪刀差一旦拉大,就意味着原本用时间打出来的利润可能随之破灭,严重的会导致资金链断裂。”

在前端融资有望破冰的同时,21世纪经济报道记者了解到,销售端的按揭贷款发放也在提速。

上海排队超过6个月的个人按揭贷款开始陆续下款,长三角二三线城市个贷也开始松动,杭州有两家“四大行”开始适度放松。

一位大型房地产经纪公司北京工作人员告诉21世纪经济报道记者,北京的个贷发放周期比之前略微加快15-20天左右,之前组合贷的放款周期约为4-6个月,商业贷款放款周期约为2-3个月。

11月10日,央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中,10月居民中长期贷款增加4221亿元,今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中,规模仅低于2016年10月。“按照之前惯例,这类数据是在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中披露,维稳房地产意图明显。”业内人士分析认为。

但多个房企人士告诉21世纪经济报道记者,全国来看,按揭贷款不能归结为明显放松,且仍未传导到企业贷款上。

1-10月的企业端贷款仍显不足,10月新增企业中长期贷款2190亿元,同比少增1923亿元;而从10月的房企到位资金来看,其中国内贷款1378亿元,同比减少27.2%,降幅较9月扩大2.3个百分点。

“房企的开发贷、信托贷款方面的融资放松仍需时间传导。”房玲表示,本次政策边际放松的口子不会开得太大,另外政策在预售资金监管层面较严,房企仍面临着层层限制,当前融资端口的破封仍是经营状况良好,资产优质企业的机会,房企仍应积极推动自身降负债,并加大现金回款保证企业资金链安全,购房者及投资信心重塑仍需持续建设。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出,金融政策调整重在解决市场失灵,而不是全面救助,而且,在贷款集中度、三道红线依旧生效的情况下,有限的资金会投向优质开发商、投向新房市场。(本报记者唐韶葵亦有贡献)

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