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寒冬求生 方直集团二度冲刺上市难度加大?

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对于房地产行业来说,今年的冬天显得格外寒冷。随着美元债“爆雷”、信贷收紧,即便是上市龙头房企也到了年下“钱紧”的关头,更何况是仍然在港交所门口徘徊的方直集团。

在不久前的11月8日,方直集团再次向港交所提交了招股书,这是继今年4月冲刺上市失败后二度“递表”,这其中已经相隔了半年时间。而这半年来,我国房地产市场由热转冷,房企的日子从半年前的“高歌猛进”到如今的“节衣缩食”。

方直集团选择在这个关头赴港上市,前途如何?IPG中国首席经济学家柏文喜分析称:“中小房企现在赴港上市的时机和募资前景并不太乐观,也不是不能成功,但是发行难度较大。”

负债高企、现金流为负

相比于“活下去”,虽然不是乘风破浪的好时机,对于方直集团来讲,或许能解眼下之渴。

从销售额来看,方直集团的销售规模并不大,在业内排位尚属于中小型房企。据亿翰智库发布的数据显示,2018年、2019年及2020年,方直集团的销售额(全口径)分别为265亿元、266亿元及322亿元;2021年前10个月,方直集团的销售额(全口径)为227.2亿元,位列95位。

据方直集团更新的招股书显示,2018年、2019年、2020年和2021年前5个月,方直集团的资本负债比率(按借款净额除以权益总额计算)分别为668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。

在“三道红线”之下,方直集团的负债情况不容乐观。从资本负债比率这一数据来看,2020年底前,方直集团的资本负债比率相比于2019年底降了68.67%,但是依然位于高位,而经过上半年,这一指标又有了明显的回升。

近年来,方直集团的资本负债比率高企。图片来源 企业招股书截图

从现金流指标来看,从2020年到今年5月,方直集团的经营性现金流一直为负。对此,方直集团在招股书表示,计划通过加大营销和加大回款力度来改善经营性现金流的状况。

此外,招股书显示,2018、2019、2020年及2021年5月,方直集团的现金及现金等价物分别为6.94亿元、3.53亿元、9.19亿元、18.69亿元;其间,未偿还银行及其他借款总额则分别为62.53亿元、78.78亿元、95.71亿元、128.37亿元,其中一年内需要偿还的借款总额分别为13.81亿元、24.27亿元、40.39亿元、49.39亿元。

并非上市“好时机”

高的负债和短期内的偿债压力迫使方直集团不得不开辟新的融资渠道。毕竟从目前未上市的融资渠道来看,方直集团的融资利率处于行业水平高位。

由于尚未上市,方直集团主要通过银行贷款、信托融资及其他融资等方式筹集资金,而信托资金往往利率高攀,也成为目前方直集团融资成本高企的原因之一。据招股书显示,2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日,方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别为11.2%、11.5%、11.1%及10.5%。

由此,不难看出方直集团迫切上市的心情,即便现在不是“好时机”,但是,在行业寒冬到来之际,“活下去”才能“活得更好”。

由于地产股表现欠佳,加之疫情等环境因素影响,今年以来房企赴港上市尤其困难,截至目前,只有三巽集团上市成功。

对此,汇生国际资本总裁黄立冲表示:“目前,地产股的表现并不是很好,房企提交上市申请,经过谨慎调查、审计等程序,最后上市是否成功需要交易所审批,总之目前上市的进度是相对慢的。”

“方直集团二度冲击港股,指的是首发上市IPO,除了挂牌交易还需要融资。因此,如果在未达到融资预期的前提下修改发行计划或者发行条件,则也算成功上市。中小房企现在赴港上市的时机和募资前景不太乐观,但未必不能成功,只是发行难度较大而已。”柏文喜分析称。

“押注”大湾区

方直集团官网资料显示,方直集团成立于1998年,是一家集地产发展、投资运营、物业管理、实业投资等四大业务板块于一体的企业集团。除重点开发建设智慧社区外,方直集团还涉及文化旅游、农业产业、氢能源、新兴科技等多个产业。

2006年,方直集团进军惠州房地产业务,其在惠州开发的首个项目“山水华府”使得其一战成名。多年来,方直集团除了继续深耕惠州之外,不断扩大规模。

2015年,由于彼时的惠州房地产市场遭受冲击,方直集团也一度陷入“资金链紧张”传闻。通过及时采取“以价换量”等措施回笼资金,方直集团最终走出困难。此后,方直集团开始向一线城市进攻。自2015年起,其确立了深耕粤港澳大湾区战略,将投资触角从惠州延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。

招股书显示,截至2021年8月31日,方直集团拥有由45个项目组成的项目组合,土地储备总建筑面积约480万平方米,覆盖广东省12个城市。在这些土储中,绝大多数位于以惠州、深圳、中山、佛山、江门为主的粤港澳大湾区范围内,占比达75.2%。

从营收和利润来看,粤港澳大湾区的布局扩大促使方直集团的业绩持续增长。根据招股书显示,2018年、2019年、2020年,方直集团的收益分别为30.45亿元、33.59亿元、31.52亿元;毛利分别为8.25亿元、14.09亿元、11.97亿元,毛利率分别为27.1%、41.9%、38.0%。由于近年来粤港澳大湾区市场向好,方直集团的毛利率水平在同行业来讲处于较高水平。

可以说,从惠州走出来的方直集团,粤港澳大湾区成就了它的过去。未来,方直集团还要面临着粤港澳大湾区布局的更多挑战,包括更多外来品牌房企的竞争和攀高的地价。

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