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涉房融资回暖,银行间市场发债先行反弹

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短短数日,房企在银行间市场发债悄然走暖,只不过主角是清一色的国企、央企。

Wind数据显示,进入11月份以来,房地产业在银行间注册发行的债务融资工具规模达193亿元,而整个10月份同口径数据仅118.81亿元。11月9日,中国银行间市场交易商协会还举行了房企代表座谈会,这被业内视为房企融资环境有望好转的信号。

“房企融资环境确实有所好转,银行间市场率先放开,但近期公布的发债计划,很多是之前已有备案,现在加快审批通过。此外,ABS(资产支持证券)发行也微幅回温。”有券商人士称。

有银行界人士同样表示,要抓住今年四季度和明年年初,做好房地产贷款业务,争取业绩“开门红”。不过在客户选择上,更倾向于信用资质较好的国企、央企。

对民营房企来说,尽管金融机构态度有所好转,但融资整体回暖尚需时日。一家大型民营房企人士称,行业融资确有好转信号,包括中期票据发行加快、房贷基本面好转等。但当下,销售市场远比数据呈现出来的冷清,民营房企面临规模被动收缩的现实。

融资市场现积极信号

11月16日,建发地产公布了一份中期票据募集说明书。该公司计划发行规模4.4亿元的无担保债券,期限5年,拟全部用于偿还到期债务融资工具。

建发地产的融资动作,仅是近期房企“发债潮”的缩影。据第一财经不完全统计,11月1日~9日,房企披露的银行间市场发债计划,不超过10笔;但从10日开始,各路国资房企、央企密集公布中期票据、超短期融资券等发行计划。

11月11日,保利发展(600048.SH)披露2021年度第四期中期票据发行文件,发行金额20亿元,期限5年,保利拟将募集的20亿元用于偿还银行贷款。就在本月2日,该公司已发行了30亿元今年第三期中期票据。

随后,招商蛇口(001979.SZ)一口气公布了60亿元规模的融资计划,包括30亿元中票,拟用于偿还其他债务融资工具;30亿超短期融资券,拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

从实际完成发行的情况看,11月份以来,已有招商蛇口、栖霞建设、光明房产、金地集团、保利发展等12家房企在银行间市场发行了16笔中期票据、超短期融资券等,涉及金额达193亿元,比10月份整月多出74.19亿元,较去年同期也多出22.6亿元。

转折点似乎是从11月9日开始的。那天,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,多家大型国企及民营房企参加,被业内视作融资环境“解冻”的信号。第一财经此前就曾独家报道,据参会人士透露,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

银行间市场债务融资工具,指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的、约定一定期限内还本付息的有价证券,包括中期票据、短期融资券、超级短期融资券等。其中,中期票据发行期限多数集中在3~5年,短期融资券则在一年以内。一般而言,银行间债券市场多是金融机构参与,房企在银行间市场发债,意在纾缓其流动性。

“整体来看,银行间市场融资正在好转,央企、国企信用资质比较好,率先有所动作。”一位不愿透露姓名的券商人士表示。有房企人士同样称,现在中期票据发行有所回温,国庆以后,资金面转变便出现苗头,有银行的贷款不再那么紧。

此前央行公布的数据也显示,近期金融机构房地产贷款投放明显提速。10月末,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

值得注意的是,当前房企融资环境的变化,并不代表政策出现大面积松动,而是对房企合理资金需求的满足,且银行在风险偏好上更加严苛,受惠的仍是资质较好的房企。

整体而言,“三稳预期”仍是政策的主基调。11月12日,银保监会召开党委扩大会议,会议强调要稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。

民营房企融资有望“破冰”

不仅是国资房企,11月9日银行间市场交易商协会召开座谈会后,有相关房企代表向第一财经透露,后续短融及中票都有望向民营房企放开。

虽然还未有民企在银行间市场发债上出现实质性进展,但另一重要融资途径——房企美元债市场可能正在发生变化。近日,金科股份(000656.SZ)的一笔美元债发行计划,受到市场关注,有观点解读为“房企境外融资好转的信号”。这笔高等级债券,发行总额不超8亿美元,期限预计不超过5年期,募集资金主要用于发展城市更新项目。

在中资美元债市场动荡之际,这笔债券发行计划是否有信号意义?贝壳研究院数据显示,10月份,房企境外融资仅共发行6笔债券,发债数量年内第二次降至个位数;境外融资规模约101亿元,环比下降63.3%,同比下降69.6%。

“之前房企境外债发行量断崖式下跌,主要是因为一些公司存量债券价格下跌过大。发债有个前提,需要发行人旗下债券价格较为稳定。如果债券价格下跌太大,投资者为什么不从二级市场上买?”有业内人士表示。不过,经历前期抛售,随着部分房企兑付逾期的美元债利息,房企美元债二级市场已出现一定程度的反弹和企稳。

一位券商人士同样认为,境外债市和境内银行间市场是两个逻辑,后者受监管因素影响较大,而前者更遵循市场逻辑。房企能否发债,要看投资者是否买账。金科股份上述发债动作,更多是公司性质行为,受企业自身资质、基本面状况等影响较大。

据悉,这笔美元债还处于申请阶段,能否成功发行、后续用途如何,存在不确定因素。“还是要看企业自身的运营能力,稳健型房企在融资端受到的支持也大。如果存在明显问题,现在这个节点很难发出来,或者需要付出较高的成本。”上述券商人士表示。

“现在还不能太乐观,房企融资仍是冰火两重天。”另一名券商人士称。

克而瑞也认为,本次政策边际放松的口子不会开得太大,主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底;另外政策在预售资金监管层面较严,房企仍面临着层层限制。当前政策密集发声,主要意在维稳,房企仍应积极降负债,加大现金回款,保证资金链安全。

“四季度房地产行业融资仍会保持较平稳运行,不会出现大幅回升,房地产行业融资环境的改善,旨在保障房企合理的融资需求和刚需群体的信贷需求,根本目的在于促进房地产市场健康平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉第一财经,稳健型民营企业仍有一定机会,受投资市场风险偏好影响,运营稳健的房企更为受益。

对许多民营房企来说,除了紧张的融资环境,销售市场大幅走冷,更让它们头疼。“最近市场压力太大了,大家预期都不好,消费者也不敢买。”有房企人士称,今年下半年开始,民营企业极少拿地,将面临规模的被动收缩。

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