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万科重罚北方公司背后:地产跟投制的另一面

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11月10日,两起涉及万科唐山公司的民间借贷纠纷案件,在北京市第三中级人民法院开庭。案件并未当庭宣判,但有关万科在项目操盘中向合作方介绍高息贷款并收取管理费的说法,已经在唐山业界饱受议论。

在此之前,万科在内部做出了一项处罚。原北方区域BG首席合伙人、CEO刘肖被给予通报批评并“降级2级”的处分,刘肖还被扣减2018、2019年度的经济利润奖金各500万元,合计1000万元。理由是,原北方区域BG沈阳公司存在违规违纪问题;北京公司及原唐山事业部(现冀北公司)在财经纪律自查自纠中,发现多起违规问题。

目前尚无证据表明这两件事情有直接关系,但有知情人士告诉21世纪经济报道记者,在万科的自查中,冀北公司被发现大量问题,外部投诉和举报也较多,这也导致了冀北公司首席合伙人、总经理鄂大鹏去职。

同样被查出问题的沈阳公司,也遭遇了大范围的处罚,其中有4人被解除劳动合同,另有23人被给予不同程度的处罚,其中多数为“事业合伙人”。

作为率先实施现代企业管理制度的房企,万科一直有着内部自查的机制。但此次发现的问题之多、处罚范围和力度之大,仍然令外界震惊。

在房地产业已进入管理红利时代时,万科的管理为何出现了问题?

涉及三个城市公司

按照万科的内部文件,对刘肖的处罚,是由于沈阳、北京、冀北等三个公司出现违规问题。作为北方区域BG首席合伙人、CEO,刘肖不仅要对管理问题承担管理责任,也要对经营结果承担兜底责任。

万科对冀北公司问题的通报语焉不详。知情人士表示,今年以来,由于合作过程中出现借贷纠纷,一些合作方对唐山万科进行了投诉和举报,部分举报信甚至递交至北京市有关部门。同时,产品品质的问题暴露,也影响了万科在唐山的口碑。

这直接影响了万科在唐山的开发和销售。根据中国指数研究院的统计,2020年,万科以81.3亿元的销售额,在唐山市场遥遥领先。2021年前10月,唐山万科的销售额仅有27.5亿元,虽然仍排名第一,但领先优势已微乎其微。抛开市场变化的因素,这种下滑也令人难以接受。

相比之下,沈阳公司的问题显得更加严重。在万科的通报中,北京公司和冀北公司被定性为“违规”,沈阳公司则被定性为“违规违纪”。21世纪经济报道记者获悉,万科通报了沈阳公司的六项违规违纪行为,包括引入关联公司作为合作方、收取合作方财物、虚构营销合同进行套现、虚假认购、允许代理公司收取电商费、炒卖车位等。上述违规违纪行为最早始于2017年,晚至2021年8月。

为此,包括沈阳公司合伙人邵示瑕在内的四名员工被解除劳动合同。一些已从沈阳公司转任至其他区域公司就职的合伙人,也因此受到处罚。

万科北京公司的违规行为则有待披露。有北京楼市从业者认为,近年来,北京万科的业务扩张不尽人意,部分北京和环京项目在获取时机、处置难度、盈利前景等方面都有所争议,万科在北京市场的存在感也有所下降。

此次受到处罚的核心人物刘肖,早年在国际知名咨询公司麦肯锡工作,加入万科后,曾任职于战投部门。2014年12月,刘肖调任至北京万科,担任总经理职务,此后又担任万科集团高级副总裁、万科北方区BG首席合伙人。今年6月21日,刘肖调任至集团,担任执行副总裁、首席运营官。

万科内部对刘肖的评价为,执行力强,强于财务和投资,对资产管理和运营也有一定的偏好,但与传统的房地产开发思路有所不同。

主政万科北方区域期间,刘肖曾推进“6+X转型计划”,一度拓展了存量资产改造、商业地产、长租公寓、装修、社区运营、养老等多元化业务。此后,随着“巩固基本盘”的提出,北方区域顺应集团要求,对创新业务进行了收缩。

近两年来,万科北方区域的销售和营收占比都有所下滑。其中,北方区域销售金额占比从2018年的24%下滑到2020年的21.33%,营业收入占比从24.18%降至16.91%。

楼市新阶段的组织难题

由于涉及资金量大、产业链长、利益关系复杂,房地产一直是管理较复杂、内部寻租空间较大的行业之一。过去多年来,房地产市场快速扩张,加之不少房企管理粗放,导致违法违规行为不断出现。

近些年来,市场环境的变化开始倒逼企业改善管理,在封堵舞弊空间的同时,也试图从精细化管理中取得效益,业界也将这种模式称为“管理红利”。

但在楼市新阶段的组织建设中,如何在激励和约束之间取得平衡,一直是个难题。对于行业红利逐渐消失、利润不断摊薄的房地产业来说,解决这一问题尤其重要。

2014年,万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度,万科的骨干团队从此也成为公司的投资者及合伙人。这项制度的要义在于,改变以往的雇佣模式,通过利益与风险的共担,激发员工的积极性。

很快,万科的很多管理人员开始以“合伙人”的身份出现,并不断向外界释放组织结构调整的正面效应。同时,万科也在实践中不断对这项制度进行完善。

万科并非该制度的首倡者,但此后数年间,合伙人机制和跟投制度引发了很多同行的效仿。有分析人士认为,在一定程度上,跟投制度是促成房企快速发展,并牢牢抓住2017年以来行业红利期的重要原因。实施事业合伙人计划以及项目跟投制度的房企,多数都在近年的发展中赢得先机。

但随着市场竞争愈加激烈,这一制度的另一面开始浮现。北京某大型上市房企监察部门人士向21世纪经济报道记者表示,事实证明,事业合伙人制度能够激发员工积极性,但也在容易形成利益共同体。一旦面临行业环境变化、无法完成任务的压力时,这些人会更容易抱团,并通过舞弊的方式规避监管,维护自身利益。

他表示,近几年,房地产业竞争愈加激烈,这种群体性违规的风险正在加大。

在万科的此次处罚中,多数受罚者为不同层级的事业合伙人。其中,沈阳公司受到处罚的23人中,有21名事业合伙人,涵盖营销、人力、合约、财务内控等多个部门。

IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者指出,合伙人制度必须有明确的目的指向和边界约束,如果约束不够明确的话,就很容易形成实操中的灰色区域,一旦把握不好,最终会损害公司的利益。

这次处罚是否会引发万科集团及北方区域新的人事调整,目前尚需观察,但从组织进化的角度看,可能只是一个小插曲。今年3月,万科集团董事长郁亮就在业绩会上指出,万科这几年战略相对比较清晰,但遇到了两大短板,一个是组织,一个是人才。“组织如何适配战略、如何发现社会上优秀人才是万科在管理红利时代必须提升、解决的问题。”

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