53岁的林腾蛟，福建最有钱的人之一。今年10月15日，他的阳光龙净集团以2502亿元营收登顶福建第一大民营企业，风头一时盖过风口上的宁德时代。仅过了15天，风云突变，阳光龙净旗下的上市房企阳光城（000671.SZ）股债双杀，为了保住岌岌可危的现金流，林腾蛟押上了个人身家。
20强房企阳光城，过去14年间销售额翻了1000多倍。今年8月与万物云换股时自称“不差钱”，两个多月后却成了又一家“躺进ICU”的房企，从中可以窥见房地产行业近期的跌宕起伏。
以陈嘉庚为偶像、热衷传统国学的林腾蛟，在危机时刻态度坚决：不逃废债、不会抛下员工。他以个人财富担保债务，奔走于北京、福州、上海，逐渐稳住了局面与人心，多笔债务获得展期，成为近段时间房企处理流动性问题的范本。不过，随着房地产蒙眼狂奔时代落幕，积重难返的阳光城似乎仍未脱离危险期。
曾经的“薪酬第一房企”
阳光城的危机来得猝不及防。在8月份和投资者的交流会上，阳光城董秘还公开表示，阳光城没有资金压力，对现金流的管控很有信心。
但危机又似乎早有预兆。今年上半年，阳光城就是降价促销最积极的房企之一，这一降价跑量的情况到8月份来到顶峰，像阳光城在昆明、南通等地的楼盘，猛降6000元/平方米，以明显的亏本价销售，可见阳光城对资金回笼的渴求。
阳光城这一举动很快收获负面效应，一份归母净利润下滑的三季度报告，触怒了去年引进的第二大股东泰康系。今年三季度单季，阳光城扣非净利润为-17.52亿元，同比下跌274%。由于对部分项目计提跌价，前三季度其资产减值损失高达16.5亿元，同比大增518%。
紧接着，A股市场的罕见一幕出现了——10月29日，二股东泰康系对业绩报表投下两张反对票，实控人和二股东方的矛盾公开化，阳光城的危机从那一刻正式爆发，公告次日股价跌停。
后来，由于连续3个交易日收盘价格跌幅偏离值超过20%，阳光城必须作出说明，因此在对外公告中透露出两个关键信息，一是美元债到期恐怕还不上了，正在沟通展期；二是大股东部分股权质押已经达到平仓线，遭到被动平仓。
这两个信号都很危险，在此之前，新力控股、花样年等房企，已经因为相似原因暴雷躺倒，还引发了波及全行业的评级下调和技术性违约。新力控股因为股权质押已经达到平仓线，遭强平而爆仓，股价跌去87%，从中秋节后至今未复牌。阳光城同样属于股东质押比例较高的类型，控股方共计有接近80%的股权被质押。
过去阳光城以薪酬高著称，曾以人均超过40万元的年薪排到整个地产行业第一位。短短几日，危机冲散了往日光环。一名阳光城员工在危机爆发第三日的凌晨2点02分，在网上发出了一封1906字的长文，称公司负面新闻缠身，员工人心惶惶，大家都有一种莫名就被失业的感觉，“老板压上了家产，而我想哭泣”。
这封信很快在全行业流传，悲伤、低落的情绪发酵蔓延。“没人知道这封信是内部谁写的，但确实代表了当时员工们的心情，没有方向，很迷茫、很失落。”有阳光城员工对第一财经表示。
对于公司突如其来的危机，一名阳光城员工对记者直言，之前大部分人没有想到。“我听说内部提前做过测算，阳光城大概可以活得比业内60%的企业更长，面对今年的资金链问题，阳光城行动得比其他大多数企业更早更快。”
然而阳光城的降价跑量策略，撞上了地方政府日益加剧的预售金严格监管政策，尽管跑量成功，资金却无法回笼。“有一种说法是阳光城是典型的被预售金监管收紧拖垮的一家房企，我认为这有一定的道理，举个例子，我们有个项目，剩下要付的尾款只有1.5亿元了，但是受监管不能动的资金达到7亿元。”一名员工称。
今年8月份时，阳光城还对投资者称，一季度报表中货币资金有485亿元，估计其中约40%可以随时可动用。到了11月份，在与投资人的沟通中，阳光城则表示现金余额为260亿元左右，可以动用的只剩下不足7亿元。
和新力、花样年相比，阳光城体量大得多，作为TOP20房企，年销售规模超过2000亿，阳光城如果出事，将给房地产行业带来更大的震荡。
“甩手掌柜”奔走自救
面对危机爆发，阳光城老板林腾蛟的一系列动作，逐渐安抚了人心。
林腾蛟曾是地产圈知名的“甩手掌柜”，充分放权职业经理人，自己则要每天花上半天时间读书和运动。危机发生后，林腾蛟再也无法袖手旁观。
泰康对三季报公开反对后的次日，林腾蛟率领高管团队去了一趟泰康总部寻求沟通，希望能得到二股东的理解，尽管这次拜访没能让泰康公开表达支持，但展现了林腾蛟的积极姿态。“老板认为，大股东和二股东有公开矛盾的企业，一定做不好。”接近阳光城的人士称。
紧接着，林腾蛟又率队前往福州，他发家的大本营，主要目的是找钱以及盘整自己的资产，缓解阳光城的危机。林腾蛟到达福州后不久，他果断辞去了兴业银行（601166.SH）董事一职，称要“专注自身企业经营”。11月4日，兴业银行发生3笔大宗交易，成交均价17.19元/股，总成交额9.97亿元，知情人士对第一财经透露，这部分股份出售与林腾蛟有关，他希望能借此为阳光城增加流动性。
资料显示，兴业银行成立于1988年，是我国首批股份制商业银行之一，总部在福州市，第一大股东为福建省财政厅。福州闽侯人林腾蛟在2017年参与兴业银行定增，他的阳光控股斥资75亿元，以15.1元/股的价格认购兴业银行股份，成为后者的第八大股东，持股比例为2.39%，当年林腾蛟出任兴业银行董事。
林腾蛟当时这一资本操作，和他的房地产业务息息相关，2017年正处于房企普遍“冲规模、大跃进”的阶段，阳光城当时被称为“并购王”，众所周知并购需要雄厚的资金支持。兴业银行2017年同意给予福建阳光集团及其关联企业授信类关联交易额度人民币125亿元、非授信类关联交易额度人民币14亿元。尽管定增4年来，林腾蛟持有兴业银行股份的账面收益非常低，但这项资本布局对阳光城来说十分关键。
如今，林腾蛟“壮士断腕”。有从阳光城内部会议传出的消息称，林腾蛟或许会将持有的兴业银行的部分股权套现，获取共计约50亿元资金，投入阳光城资金池。这一说法尚未能得到阳光城方面的证实。
但接近阳光城的人士告诉记者，林腾蛟在内部会议上对员工表达了度过危机的决心：“不会抛下员工，在关键时刻要同舟共济。”
阳光城寻求要约交换的美元债，对于其展期后发行的新票据，除了阳光城母公司担保，林腾蛟还加上了个人担保，希望以此对投资人展现自己的诚意和责任。“除了美元债，还有境内债、商票、非标，很多都在谈展期，老板很积极，所有债务都加个人担保。”内部人士透露。
从福州回上海后，林腾蛟每日坐镇上海杨树浦的阳光城总部，过问每天的经营情况。阳光城多个不同板块的员工告诉第一财经记者，公司经营情况一如往常，大家的情绪逐渐稳定，希望能与公司共渡难关。
“遇到这种事情，我们普通员工肯定会很担心失业，最近也目睹了很多公司的‘骚操作’，有些地产老板自己有资金，却不愿意用来支持上市公司。目前林老板的动作，确实是给了大家一点信心的，这种时刻大家愿意跟老板站一起。”阳光城一名内部员工对记者表示。
11月9日，好消息传来，阳光城三笔境内债券展期方案获得通过。11月12日，阳光城美元债豁免交叉违约的同意征求获得通过，2只美元债展期也获得通过。
然而现金流危机没有就此打住。对于房企来说，经营性现金流和融资性现金流的双重卡死造成了目前的困局。“截至目前，这两方面都没有明显改善。”内部员工称。
一方面，地方政府的预售资金监管没有放松迹象，保交付对地方政府来说至关重要，“尤其对于我们这种出现问题的房企，地产政府看得更紧”。另一方面，部分民营房企借新还旧的渠道仍然紧闭。
近日房企融资出现一定程度的宽松信号，但首先惠及的是央企、国企，以及现金流状况良好、销售规模排名前列的民企，对于出现流动性紧张迹象的民营房企，新的融资很难获取。
近日，万科旗下的万物云正式启动上市计划，8月时阳光城曾和万科换股，以子公司阳光智博100%股份，换取了万物云4.8%的股份。如果万物云成功上市，这笔股权有望给阳光城提供一笔不小的资金。但一位业内人士认为，此举是远水救不了近火，“太过遥远，解决不了眼前的问题，从启动IPO计划到成功上市至少还要一年时间。”
阳光城和美元债投资人的拉锯仍在持续。截至11月15日，阳光城多笔美元债的要约已经两次延迟，从11月10日延迟至11月12日，再延迟到11月17日，阳光城希望通过延时给投资者更多时间来支持交易。
“至少从行动上来看，阳光城处置是积极的，老板也愿意动用个人身家进行担保，跟一些躺平的老板形成了鲜明对比。在这个时候，投资人的利益跟房企有一致的部分，通过积极沟通，是有望达成化解方案的。”一家总部位于上海的券商机构分析师对第一财经表示。
销售额翻千倍隐患爆发
现年53岁的林腾蛟，在《2020胡润全球富豪榜》上，以170亿元人民币财富位列全球第1208位。
林腾蛟的财富积累主要来自于房地产，他1995年刚开始创业时就投身地产，第一个项目是阳光假日大酒店，其后林腾蛟将自己的生意版图扩张至教育、环保、金融、大宗商品贸易、投资等领域。
今年10月15日，福建省工商联等单位发布《2021年福建民营企业100强》，林腾蛟实控的阳光龙净集团以2502亿元营收登顶福建第一大民营企业，超越他的福州闽侯老乡张轩松创办的永辉集团，也力压风口上的新能源汽车电池龙头宁德时代。
回看林腾蛟的商场历程，随着房地产行业的周期性起伏，他曾几度站上风口，也曾遭遇危情。他是一个充满传统人文思想、热爱国学的侨商，他所作的商业决策，又常展露福建商人的冒险家气质。
出生于富裕之家的林腾蛟上个世纪90年代就去新加坡留学，归国后在福州创办福建阳光龙净集团。1996年，林腾蛟在厦门开发首个项目“阳鸿新城”，在福州马尾创办了阳光国际学校，由此他探索出了住宅开发和教育相结合的路径，和碧桂园早期模式类似。1997年，他在福州开发地产与教育相结合的阳光城小区，成为“阳光城”名字由来。2002年，34岁的林腾蛟收购上市公司“石狮新发”，借壳上市，上市公司更名为阳光城集团。
在一次内部会议上，林腾蛟曾对员工说，自己小时候的梦想是“做一个陈嘉庚式的成功中国人”。
作为全国人大代表，在公开场合，林腾蛟多次强调民营企业家学习传统文化的重要性。他还曾在一次两会采访中说，“相当一部分民营企业家在发展的过程中也存在许多问题，如伦理道德、职业操守和社会责任缺失，唯利是图、不择手段、不讲诚信一度成风，看中个人私利，忘记国家与社会责任”。他的言论和思维方式，在企业遭遇危机时，或许成了他选择积极应对的源动力。
同时，林腾蛟又是一个典型的福建老板，在生意场上敢于下注、赌性十足，使得阳光城成为业内知名的高杠杆黑马房企，资金面一直紧绷，直到走入今天的局面。
2006年，阳光城销售额才2亿时，他就豪迈地提出2010年地产板块销售目标要达到100亿。“可是到2010年销售额只达成40亿，有人看笑话，但我很坦然。”
2010年，阳光城销售额仅为40亿，林腾蛟又提出2015年要实现500亿目标，结果实际完成310亿。那一年，林腾蛟又提出5年后破千亿的计划。结果最后这一次看起来不切实际的目标，乘着行业高周转、大扩张的东风，提前两年多就实现了——2018年阳光城一举实现了1600亿的销售额，2020年达到2180亿元销售额。
从2006年到2020年，14年间，阳光城的销售额跨越了1000多倍。
在房地产的黄金和白银时代，林腾蛟很敏锐地抓住了风口，他独特的放权模式，让他和多个知名职业经理人在事业上互相成就。2012年开始的陈凯时代，阳光城启动全国性扩张，把总部搬到了上海；张海民时代，阳光城大力并购，被冠上了行业并购王的帽子。到2017年，在全地产行业都在“学习碧桂园好榜样”的时候，林腾蛟直接豪气地从碧桂园挖来两员大将——朱荣斌和吴建斌，当时仅有480亿销售规模的阳光城成了业内备受关注的房企。
林腾蛟的地产征途并非顺风顺水。2015年时在地产低潮期就曾出现过困难，当时他通过对中民投的资本布局帮自己纾困。在中民投诞生之初，林腾蛟认购出资了10亿元成为中民投股东。其后，中民投报之以李，出资45亿元定增阳光城。2019年中民投自身深陷流动性危机，拿回当年认购阳光城股份的钱彻底撤出，此后长达一年阳光城都在给自己找战投。
这整个过程中，阳光城的资金链一直都较为紧张。朱荣斌和吴建斌加入阳光城前，企业净负债率达到了258%，经营活动现金流量净额是-25.81亿元。经过三年的艰难降杠杆，到了2020年阳光城的净负债率仍然达到95%。净利润则一直严重偏低，未曾明显改善，去年全年净利润率为6.68%，而根据亿翰智库统计，截至2020年末，50家典型房企平均净利润率约为13%，阳光城的净利润水平是行业均值的一半。“利润率那么低，融资成本却很高，一家企业如果这样一年、两年还行，但本质不赚钱的话，能空转多少年？”华东一家TOP50房企的CEO表示。
仿佛应了那句话——一切命运的馈赠，都暗中标好了价格。阳光城此刻的危机，一方面是受到了行业大环境的拖累，另一方面也是自身长期不健康发展模式造成的后果。在这背后，又有过去多年来全行业土储规模决定未来座次、销售规模座次决定融资处境的大背景，这加剧了房企的盲目扩张。
房地产狂奔时代落幕了。尽管林腾蛟的阳光龙净还顶着“福建第一大民营企业”的名号，但年销售额2000多亿的阳光城，总市值仅剩下120亿左右，而阳光龙净实控的另一个上市公司，龙净环保（600388.SH），市值仅有89亿元。他的福建老乡曾毓群的宁德时代，则一跃成为创业板第一个总市值破万亿的企业。
市值起落背后，时代沧海桑田。
本文来源：第一财经
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