最新！10月份70城房价整体下跌新开工面积下降

11月15日，国家统计局发布了2021年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，而新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格连续两个月出现下降，且降幅扩大。同时，自进入2021年以来，房地产到位资金增速也持续回落，国内贷款和利用外资出现下降。

由于到位资金不足，房企在拿地方面热情不高，2021年前10月土地购置面积下降11%。或受此影响，住宅新开工面积出现下滑，降幅为6.8%。不过，近期，融资端频繁出现放松信号，且央行在同日进行了万亿元的“麻辣粉”操作。业内认为，短期房价仍有下行压力，但降幅平稳，而房企资金面正在改善。

房价跌幅扩大

自2021年9月份新建商品住宅销售价格环比首次出现下跌后，10月份这一趋势延续。国家统计局发布的数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，且同比涨幅继续回落。

根据测算，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，而广州和深圳则分别下降0.3%和0.2%。二手住宅方面方面，一线城市销售价格环比下降0.4%，与9月份相同。

对比来看，二三线城市房价“降温”则更加明显。二线城市新建商品住宅销售价格环比由9月份持平转为下降0.2%，二手住宅销售价格降幅则相比较9月份扩大0.2个百分点，达到0.3%。而三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅相比较9月份扩大0.1个百分点。

同时，与2020年同期相比，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅均继续维持回落态势。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨5.0%和6.7%涨幅较9月份分别回落0.3和1.0个百分点。

整体来看，10月份房价下跌，且跌幅略有扩大。同时，房价下跌城市数量增加。其中，新建商品住宅房价下跌城市增加16个，二手住宅房价下跌城市增加12个。不过，下跌城市中约8成左右的城市跌幅不超过0.5%，房价仍基本保持平稳。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前房价下跌是成交量下行的结果。自2021年二季度以来，二手房成交量保持下降，新房和土地市场也同步降温。国家统计局发布的数据显示，2021年前10月，全国商品房销售面积为143041万平米，同比增长7.3%。

对比来看，全国商品房销售面积已经连续近1年出现回调，2021年前10月增速为7.3%，相比较2021年前9月回落4个百分点。价格方面，2021年前10月，全国商品房销售额为147185亿元，增长11.8%，但增速也维持回落水平，下降4.8个百分点。

房地产到位资金增速继续回落

房价下跌为多个原因共同导致。在许小乐看来，2021年一季度市场过热，重点城市房价上涨较多，现在价格回调是对前期市场过热的自然消化。而房价下跌的原因则是需求端和供给端同步降杠杆。

“需求端，下半年以来，居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱。供给端方面，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围，且二手房业主降价意愿增强，降价行为增多。”许小乐如此认为。

的确，房地产开发企业到位资金增速也与商品房销售面积增速维持同样的趋势，近1年保持下滑。国家统计局发布的数据显示，2021年前10月，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%，增速较前9月份回落2.3个百分点。

其中，国内贷款和利用外资两部分资金来源仍不“乐观”，分别下降10.0%和35.4%。目前，房企到位资金主要来源于自筹资金、定金及预收款，以及个人按揭贷款。尽管近期监管层面传递出放松房企融资监管的相关信号，但短时期内房企融资遇冷局面或许难以完全得到改善。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“房企资金面总体上还没有过快改善的可能，所以后续要积极落实既有的政策，包括信贷和发债方面的政策要继续宽松。同时，对于在建工程项目、合理购房需求方面要给予更为充足的金融支持。只有这样，房企资金方面的宽松才会真正出现。”

土地购置面积同比下降11%

或许是因为房企“囊中羞涩”，土地市场今年温度格外低，多数房企“补仓”热情不高。国家统计局发布的数据显示，2021年前10月，房地产开发企业土地购置面积为15824万平米，同比下降11.0%。但地价维持上涨，同时期内土地成交价款为11410亿元，增长0.2%。

此外，房地产开发投资增速回落1.6个百分点，2021年前10月同比增长7.2%，为124934亿元。同一时期内，房地产开发企业房屋施工面积为942859万平米，同比增长7.1%。房屋竣工面积增长16.3%，为57290万平米。而叠加土地成交面积下滑，住宅新开工面积也出现6.8%的下降，为123481万平米。

“新开工面积增速持续下行是拉动开发投资额增速下行的主因，房企投资力度下降一方面是因为部分企业信用风险暴露，金融机构对房企融资需求愈加谨慎。另一方面，房企销售回款减少。”贝壳研究院高级分析师潘浩如此认为。

不过，在潘浩看来，10月份房贷利率结束上涨向市场释放了积极信号，或将对房地产开发投资产生一定的促进作用。值得关注的是，11月15日，央行发布公告表示，为维护银行体系流动性合理充裕，展开10000亿元MLF操作（含对11月16日和30日两次MLF到期的续做）和100亿元逆回购操作，本月MLF操作利率为2.95%，与10月份持平。

而MLF操作利率与LPR走势息息相关，且房贷利率与LPR锚定。尽管LPR已经连续多月保持稳定，但业内仍认为，在万亿“麻辣粉”的催化下，不仅市场流动性稳定，一年期LPR仍具备下调预期。由于市场上房贷利率已经“止涨”，若LPR再出现下调，房贷利率也将走低。

许小乐认为，当前房地产市场下行的局面有望在年底或者2022年年初筑底。10月份以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场合理的资金需求正得到满足。预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理的住房消费得到满足。

至于未来房价的走势，许小乐预测，短期内房价仍有一定的降价压力，但幅度相对平稳。开发商为在年底前加快销售，后续仍有降价促销的动力。