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方直集团二次冲击IPO,信托融资最高年利率达17%

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继4月21日向港交所递交的招股书失效后,11月8日,方直发展集团有限公司(下称“方直发展”)再次向港交所提交招股书,冲击IPO。

有专家表示,方直发展第一次招股书失效,或许与其杠杆率和债务偿还水平有关。根据方直发展招股书,截至2018年、2019年、2020年年末,方直发展的资产负债率分别为93.88%、93.68%、86.83%。截至2021年9月31日,方直发展的现金及现金等价物为19.73亿元,一年内到期的银行及其他借款总额为50.7亿元。

信托融资最高年利率达17%

对于方直发展招股书失效的相关问题,《华夏时报》记者欲通过邮件的方式对其进行采访,不过,方直发展的官网和招股书均没有邮箱地址。随后,《华夏时报》记者在工作时间多次拨打广东方直集团有限公司的电话,均无人接听。

“通常情况下,招股书失效是由于拟上市公司未能在6个月有效审核期内完成港交所对其询问的问题进行反馈。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《华夏时报》记者表示,港交所的询问往往涉及上市要求、招股书中披露的范围和质量等问题。基于市场环境,港交所对拟上市企业的现金流、负债等情况的关注度逐渐增加,方直发展的杠杆率及债务偿还水平或许是其入场失败的原因。

方直发展的负债一直维持在高位,现金流难以覆盖高额的负债,其运营的资金压力较大。招股书显示,截至2018年、2019年、2020年年末,方直发展的资产负债率分别为93.88%、93.68%、86.83%,均高于80%。

另外,截至2018年、2019年、2020年年末及2021年5月31日,方直发展的现金及现金等价物分别为6.94亿元、3.53亿元、9.19亿元、18.69亿元,一年内到期的银行及其其他借款总额分别为13.81亿元、24.27亿元、40.4亿元、49.39亿元。其第二次递交的招股书显示,截至2021年9月30日,方直发展的现金及现金等价物为19.73亿元,未经审核的一年内到期的银行及其他借款总额为50.7亿元,比今年5月再上了一个台阶。

方直发展的融资成本也不低。数据显示,2018年、2019年、2020年,方直发展的融资成本分别为1.28亿元、2.58亿元、1.58亿元。与此同时,2018年、2019年及2020年,方直发展的总收入分别为30.44亿元、33.59亿元及31.51亿元,归属股东的净利润分别为2863万元、2.43亿元及2.89亿元。可以看出,与净利润比起来,方直发展的融资成本并不低。

方直发展招股书显示,2018年、2019年、2020年、2021年前5个月,方直发展在银行借款总额的加权平均实际利率分别为11.2%、11.5%、11.1%、10.5%,均超过10%。

值得注意的是,方直发展对信托融资的依赖性较强。截至2021年9月30日,方直发展未偿还的信托融资及其他融资总额为61.34亿元,在借款总额中的占比为46.8%,17笔信托融资中,有14笔的年利率都达到10%或者超过10%,而其最高的年利率达17%。

陈霄对《华夏时报》记者表示,“三道红线”等金融监管收紧,房企融资渠道受限,拿到银行贷款的概率较低,因此房企多通过信托获得融资。值得注意的是,信托融资通常是以项目公司的股权、开发项目的土地使用权及在建项目等为抵押,如后续出现违约无法偿还债务,方直发展将会面临失去部分项目及土地使用权的后果。与此同时,若方直发展出现债务违约或现金流阻塞问题,其信用评级也将在一定程度上被下调,进而导致企业市值下降。

上市前剥离资产

招股书称,方直发展是一家聚焦大湾区经济圈的成熟综合型房地产开发商。与大多数房企相似,方直发展采取的是快速资产周转、高效资本管理的模式。

在招股书中,方直发展提及,除了物业开发和销售外,其也从事商业物业投资,比如购物中心、写字楼和酒店,另外,其也提供室内装饰服务。不过招股书显示,2018-2020年,方直发展来源于物业开发及销售的收入占比均高于98%。也就是说,方直发展的业务主要还是物业开发和销售,商业模式较为单一。

《华夏时报》记者注意到,在递交招股书前的股权架构调整环节,方直发展就已经将物业、文旅等业务剥离出去。方直发展招股书显示,为将资源集中于其核心业务,使方直发展与控股股东所拥有公司之间的业务划分更为清晰,其在2020年相继出售了若干的附属公司。其中方直物业管理、方直商业服务、方直文旅、方直地产营销、方宏房地产代理都以零元的价格转让至方直投资控股,而方直投资控股的实际控制人即为方直发展的控股股东陈专;此外,深圳市方直置业、深圳市方悦投资、深圳市方都被转让给了独立第三方。

对于方直发展对资产进行剥离,陈霄对《华夏时报》记者表示,一方面,市场监管高压之下,资本市场门槛提高,房企上市难度加大,资产多样化并不是一种好的选择。另一方面,方直发展调整股权架构,剥离物业、文旅等业务未来或有将其单独打包上市的打算。

方直发展11月8日最新披露的招股书显示,截至2021年8月末,方直发展在广东省的12个城市有45个物业开发项目,其中,其中惠州项目数量为24个,占比超过5成。与此前第一次递交的招股书一致,方直发展对惠州的依赖性仍然较强。

陈霄对《华夏时报》记者表示,方直发展本次冲刺IPO,一方面或许是为了解决当前的资金困境,缓解债务压力,但是从当前的状况来看,方直集团在财务指标上不甚理想,规模水平不高并且销售业绩也存在停滞不前、毛利率下滑等问题,未来发展前景不甚明确,从这些方面来看,方直集团想要借上市来解决自身困境、赢得资本市场的认可或许难度不小。

陈霄建议,方直发展应该加速回款以提升自身的资金周转率,同时对于多个经营及投资板块的输入输出做好合理规划,增强其在资本市场中的认可度。

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