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赎债、增持、保刚兑 房企祭出“安全过冬”三要诀

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“求人不如求己,他救不如自救”。在房地产行业步入寒冬之际,多数房企采取了“自救”措施力求安全过冬。

从近期房企实施的举措来看,在融资端,密集回购美元债、老板亲自出手增持股票,“斡旋”评级机构,提振投资者信心;在销售端,大力促销,主抓回款,力求完成销售目标;在资产端,分拆物业板块上市,出售优质资产解困等,都成为房企“自救”的方式。凛冬已至,如何“活下去”“活得好”已成为各家房企的第一目标。

当下,在房地产行业步入寒冬之际,如何“活下去”“活得好”已成为各家房企的第一目标。

赎美债

近几个月,美元债爆雷逐渐演化成整个地产行业的危机。据不完全统计,今年以来,中资美元债市场出现违约的情况已高达9家,包括花样年、华夏幸福、泰禾集团、新力控股、泛海控股、蓝光发展等多家知名房企,全部延期兑付或未兑付金额高达280多亿美元。

房企美元债爆雷进而引发信用危机、融资困境已经引起国家高层重视。10月26日,国家发改委和外汇监管局召集部分企业在北京参加会议。据媒体报道,与会的各大企业都是地产美元债的发行大户,会议旨在摸底房企美元债到期情况、兑付资金准备情况、再融资计划和资金安排等。

然而,在美元债成为行业“黑天鹅”之际,“多米诺骨牌效应”正在显现。一些正常兑付的房企也遭遇“误杀”。比如,就在11月5日,世茂集团先是陷入了“世茂与陆家嘴信托谈延期”的传闻,而后遭遇市场上“股债双杀”。对此,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛紧急召开投资者会议,表示“今年没有到期美元债务。公司近期会启动对美元债、股票的回购,希望给市场更多信心。”当晚,世茂集团发布公告称,已于公开市场赎回本金合共150万美元的票据。

风声鹤唳,整个地产行业对任何一丝风吹草动都格外敏感。在房企的信用危机遭受空前考验的时候,不少房企主动提前回购美元债以提振市场信心。

据新京报记者不完全统计,截至11月9日,已经有包括正荣地产、新城控股、金辉控股、建业地产、阳光城、融信中国、祥生控股、旭辉集团、中国金茂、中国奥园等超20家房企回购美元债。

据克而瑞机构于10月20日发布的相关数据统计,今年下半年以来,有18家房企回购美元债,回购次数达到100次,回购境外债券及票据累计金额达到15.6亿美元,占初始发行金额的4.07%。这其中,仅中梁控股一家就进行了25次境外债券赎回动作。克而瑞认为,房企密集回购美元债一方面是为了进行债务置换、缓解短期内到期的压力,另外一方面主要在于提振市场信心及维稳。

频增持

不仅是境外美元债下跌,不少房企的股价也一路下滑。根据Wind金融终端,2019-2020年底和2021年至今,港股市场房地产开发板块的总市值分别为30275.73亿元、24163.46亿元和18308.38亿元,呈现逐年走低态势。对比疫情暴发前的2019年底,如今房地产开发板块的整体市值已经跌去了39.53%。

为了拯救股价,不少房企大股东开始逆势增持,提振市场信心。据新京报记者不完全统计,截至目前,已经陆续有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、中南建设、禹洲集团、绿城中国、上坤地产等房企大股东继续出手增持,以求提振股价,增强二级市场投资者的信心。

这其中,增持动作最为频繁的是禹洲集团董事长林龙安。在刚刚过去的10月,林龙安就4次增持自家股票,累计增持1122.2万股,共耗资1028.31万港元。

绿城中国的大股东中交地产也出手不凡、大手笔“护盘”。10月25日,中交地产以每股均价10.96港元增持绿城中国496.55万股,涉资约5442.2万港元。

11月还未过半,碧桂园执行董事兼联席主席杨惠妍已经连续两次大手笔增持。11月2日,杨惠妍先是在场内以每股均价约7.23港元增持500万股,涉资约3616.4万港元;11月9日,根据联交所最新权益披露资料显示,杨惠妍近日在场内以每股均价约7.35港元增持1000万股,涉资约7349.1万港元,其持股比例由60.83%上升至60.88%。

此外,近十年来从未在二级市场增持股份的金地董事长凌克也首次出手,于9月16日增持金地集团10万股,以应对金地股价出现的暂时波动。

“保刚兑”

除了积极赎回美元债、大股东增持股份提振信心外,就房企层面来看,集中力量“保刚兑”也正成为其避免爆雷的自救之举。

许世坛在11月5日的投资者会议上表示:“现在是保刚兑,集中资金保证债券的偿付,其他的还是要看市场,如果后续融资正常了,还是会买地的。”作为符合“三道红线”指标的“绿档”房企,世茂集团也感受到了来自行业和现金流的压力。“我们本来销售目标是3300亿,这个就要求每个月都要到300亿左右,现在这几个月都是200亿左右,所以今年大概2900亿左右。”许世坛坦言,今年很难完成预设的销售目标。

而佳兆业相关负责人表示,目前,公司正在进行“四保”,包括保交付、保财富和刚兑、保工程款支付、保员工工资,其也建议称:“希望对企业不停贷、不抽贷,适当给予展期。”

在业内看来,一方面,境外美元债遇阻,而房企长期以来赖以生存的开发贷、按揭贷款也并未到位,这就造成了房企资金流动性的紧张;另一方面,在各地提高预售资金监管力度等背景下,房企销售回款的资金有时也难以及时补充到“集团层面”。

“以往高杠杆的模式难以为继。”万科相关负责人在深圳房地产形势座谈会上直言,“过去在高周转模式下,项目公司一有预收款就被集团层面抽走继续拿地扩张,项目的建设资金后面再陆续转回”的情况难以继续。在新的市场形势下,如何安稳度过2021年的最后两个月成为房企的考验,多数房企认为已经来到了“生死线”。

一家去年上市的中小型房企相关负责人告诉记者:“我们下半年没有拿地,低调再低调,‘保命’最重要。我们有一笔美元债是明年上半年到期,目前已经在准备资金,这个时候无论如何不能逾期。”

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