房企频繁出售物业“补血”，交易金额已超去年两倍

物业行业的新一轮洗牌正在加速。

从开年之初合景悠活“蛇吞象”收购雪松智联，到2月份碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝，开启了今年物业行业的并购热潮。截至目前，今年物业行业的并购交易已达到64宗，交易总额约333亿元。虽然并购交易数量不及2020全年的100宗，但总额却大幅增长并超过去年的200%。

值得注意的是，物业行业的关注热点已从2020年的“房企分拆物业上市”转到了2021年的“房企出售旗下物业”，因为今年物业收并购加速的逻辑离不开房企面临的现金流困境。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟表示，作为优质资产的物业企业，是当下房企短时间获得资金的最好手段，忍痛割爱出售旗下物业服务企业，也成为处于困境中房企的无奈之举。

并购总额已超去年两倍

当房企融资被“三道红线”勒上紧箍咒后，可提供持续稳定现金流的物业资产，正成为房企回笼资产、降低负债和市场风险的重要依仗之一。

今年2月，碧桂园服务宣布以54.32亿元的价格收购蓝光嘉宝服务，揭开了房企“甩卖”物业的序幕。而彼时，蓝光嘉宝服务的母公司蓝光发展已深陷资金困境。

9月20日，富力地产公告称，大股东李思廉和张力拟向上市公司提供80亿港元的资金支持，以应对短期内到期的债务。几乎同一时间，碧桂园服务公告称与李思廉和张力持股93%的富力物业签订协议，以最多不超100亿元的对价收购富力物业全资持股的富良环球，以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。

数据来源：中指研究院整理

一周后的9月28日，彩生活与碧桂园服务签订股权转让协议，拟33亿元出售邻里乐（彩生活核心物业资产）全部已发行股本，并约定收购代价由后者间接全资附属公司碧桂园物业香港以现金分三期进行支付，分别为23亿元、7亿元、3亿元。

身处债务危机的恒大也在10月传出消息称，合生创展拟收购恒大物业约51%股份，获恒大物业控股权，交易金额或超400亿港元，而51%的股权收购价可能是200亿港元左右。不过该交易在10月20日宣告终止。

进入11月以来，物业并购继续进行。11月1日，融创服务及第一服务发布联合公告，融创服务有意以6.93亿元的总价收购第一服务约32.22%的股份；同一天，阳光100新增了一条股权质押：阳光100控股的阳光壹佰物业被质权给了金科服务；11月8日，融创服务宣布拟以18亿元收购融乐时代（融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司）100%股权。

综合中指研究院的不完全统计，截至2021年目前，今年物业行业内发生并购交易64宗，涉及并购方34家物业企业；交易金额约333亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。其中，仅第一季度公告披露的并购事件就达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额。

需要注意的是，庞大的资产并购案从来都是巨头主导的游戏。纵观今年发生的64宗购案，包括碧桂园服务、龙湖物业等头部物企牢牢占据着主导地位。

具体来看，从已公开的披露的交易量来看，截至11月1日，碧桂园服务交易总额已近190亿元，占总交易金额的近六成；除“联姻”嘉宝服务、富良环球与邻里乐控股外，碧桂园服务还收购了嘉凯城物业、港联不动产、满国康洁、城市纵横以及文津国际等物业服务，在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务毫无悬念地成为2021年物业管理行业当之无愧的“并购王”。

2019年-2021年物业管理行业并购情况(截至2021/11/01)

数据来源：公开数据、中指研究院整理

地产变局加速物业并购

复盘今年以来被交易的物业企业，大多有一个共同点：其母公司因资金问题陷入债务旋涡，亟需现金周转来减轻偿债压力。

以富力地产为例，根据其半年报披露，截至2021年6月末，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，“三道红线”全部踩中。这也意味着，富力在融资方面将受到限制，直接拉响了富力地产的财务警钟。而今年上半年公司短期借款519亿元，但现金及现金等价物仅有128亿元，存在390亿元的资金缺口。

此外，作为今年第9家债券违约的房企当代置业，10月26日，当代置业发布公告称，因受到房地产行业环境以及公司最近面临的疫情等多种不利因素影响，导致公司遭遇了预计之外的流动性问题，未能按时偿还于10月25日到期的美元票据，当日当代置业股份及债权证券暂停买卖，直至其旗下第一服务控股被融创服务收购。

与富力地产、当代置业的情形相似，蓝光发展、亿达中国出售物业板块的背景均为遭遇流动性危机。在出售物业板块之前，蓝光发展已处于入不敷出的窘境，总负债高达2119亿元。

如今物业板块屡屡沦为房企套现的“棋子”，很大程度上是因为近两年物业价值被发现，物业股估值飙升，成为收并购市场的“香饽饽”。如2020年底，张力和李思廉将富力物业从富力地产剥离出来时仅花了3亿元，不到一年几经转手，价格已升至百亿元，上涨30余倍。

2020-2021年物业百强企业、TOP10企业市场份额

数据来源：中指研究院

“大型物企还具有充沛的资金，足以继续支撑今后的高强度收并购行动。”牛晓娟分析认为，百强物企TOP10截至去年底的市场份额仅10%左右，远未达到行业垄断的天花板。即使是并购巨头碧桂园服务在完成一系列收并购以后，预计到今年底的市场份额也不足4%。头部物业企业的市场占有率，“出于战略发展的需要，企业也永远不会停下扩张的步伐，收并购依然是企业直接快速获得交付面积的有效途径”。

牛晓娟同时指出，未来企业间的收并购行为将越发谨慎理性，随着市场上出售标的的增多，主动权逐渐由卖方市场转向买方市场。“伴随着以越秀服务、京城佳业等为代表的地方国企不断在资本市场崭露头角，今后也可能会迎来一波属于国企间的重组或并购潮”。