地产股还有春天吗？

长期关注地产股的投资者小刘没有想到，还能迎来抄底“万年不动股”万科A的一天，虽然大涨也真的只有“一天”。

难得的是，本周地产股走势与房地产行业传出的多个政策调整消息起伏一致。

在没有受到大盘带动的影响下，地产股在本周的11月10日、11月11日两天迎来了令人惊讶的全面上涨，也是年内首次大面积“转红”。但11月12日，地产股就又陷入回调。

先是在周二（11月9日），《金融时报》报道称，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。

当天，市场层面已经开始反弹，多家房企的债券上涨迅猛，其中，“H6泰禾03”涨超70%，“20世茂04”、“20三花EB”涨超12%。

被套牢多时的小刘也看到了这则消息，他选择在11月10日一早买入万科A。“原本只想买100股试试水，谁知道不小心点到了全仓200股。”

11月10日，业内又流出两个传言，一则是有银行或将在房地产按揭贷款、开发贷款上所有松动，二是网传沈阳市解除限购、限售等政策，一份名为《关于取消房地产市场限制性政策的通知》广泛流传。

整体政策面似乎吹出了不一样的风向。据《证券时报》，11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

11月10日，央行首次公布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正，止跌回升。

当天，地产股开始大幅反弹，午后盘整体开始走强。原本在首个复牌日早盘低开50%的花样年，午后盘跌幅都在收窄。11月10日收盘，京投发展、保利、金地、金科、万科A等多个地产股收涨。

这一天，小刘赚到了100块，“第二天一早，就（赚）200了，万科还真抄到底了。”

11月11日，地产股、债更是一发不可收势，地产股再次出现大面积飘红。A股方面，不仅保利发展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建设、新华联、阳光城涨停，就连泰禾集团都出现了涨停，万科A涨9.54%；港股方面，中国奥园涨幅12.5%，融创中国涨幅8.31%，中国恒大也录得6.33%的涨幅。

此前波动频繁的地产债也罕见地持续上涨。截至11月11日收盘，“20奥园01”收涨超34%，“20世茂G3”、“20世茂G1”均涨超30%，“19禹洲02”涨超31%，另外还有多只地产债涨幅超过20%。

这样的涨幅超出了行业内外预期，就连房企的朋友都不禁跑来问，“怎么看这两天的地产股？会不会真的有利好？”

值得注意的是，虽然业内普遍认为本轮地产股债从此前的“双杀”变成“双涨”，主要缘于政策信息层面传递出的回暖信号。但目前为止，仍没有真正落地的政策信息出台，“辟谣”也来得很快。

11月11日晚，沈阳市房产局正式回复《每日经济新闻》记者称，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变，希望广大市民不信谣、不传谣。

正如“政策一日游”，地产股的上涨也就延续了两日。11月12日，地产股开始出现回调，A股方面，万科A、金科股份、滨江集团、绿地控股等均收跌3%以上。

被悲观情绪笼罩太久的地产行业或许真的太需要一场“回暖”来提振信心，但也需要从事实层面看到，“房住不炒”的长久基调以及房地产行业降杠杆、去金融化的必然趋势，无论是房企还是投资者都应该保持谨慎。

11月12日，银保监会党委书记、主席郭树清主持召开党委（扩大）会议，要求稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

值得长期投资的赛道必然是有长远发展前景的行业，但房地产开发行业的黄金时代已经成为过去式。

正如万科董事会主席郁亮所说，2017年十九大报告明确“房住不炒”后，房地产行业开始回归常态——回归到民生行业，赚快钱、赚大钱的时代真的结束了，只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。

因此，在地产开发业务之外，龙头房企如万科、华润、龙湖都在建构具有可持续性、长期投资价值的新赛道与护城河，譬如物业、租赁、物流、持有型商业。

从结果来看，从房地产开发业务拆分出来的物业板块，目前已经较为成熟，因其具有的抗周期性、低风险等特点，在资本市场也成为超越房地产母公司表现的存在。而具体到不同的上市物业公司表现看，拥有稀缺性、领先性持有型商业的物业公司，PE也高于一般以住宅为主的物业公司。

“每个春天过了一个大的、新的发展阶段之后，跟上一个阶段的春天是不一样的，需要找到下一个春天的新活法。”郁亮认为，不能凭过去的标记来衡量今天要做的事情。

换言之，投资者如今也需要建立新的投资坐标和价值评估体系，来衡量一家房地产开发公司和地产股。

或许，就能看到下一个地产股的春天在哪里。