房地产迎来久违股债双涨

1月11日，地产股再一次大幅上行，A股上市的中南建设、招商蛇口、金地集团、保利发展、新城控股和阳光城等10多家房地产开发企业股票涨停；涨幅超过10%的还有奥园、旭辉等多家H股上市房企。

信用债方面，11月11日，世茂、奥园、禹洲等发行人旗下的多笔境内债券涨停，另有阳光城等房企发行的多个债券涨幅超过20%。有73笔中资地产美元债涨幅超过5%，其中奥园有9笔、雅居乐和碧桂园各有1笔美元债涨幅超过10%。

地产股的连日上涨与“并购贷款不纳入三道红线”这一市场传言有关。11月10日早晨，这一消息开始在资本市场流传，房地产股票开始出现上涨，销售额超过千亿元的房企中，有26家房企股票涨幅超过5%，其中融创、世茂等8家房企股价涨幅超过10%。

接近10日中午，更为详细的版本开始流传：11月9日央行召开会议，对金融机构提出几方面要求，第一，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三，存量项目，银行可展期、不降级；第四，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉。

受该消息影响，房地产股票和债券均出现大范围上涨。经济观察网多方求证，该消息部分属实。一位金融机构人士表示，目前央行确实就部分内容向住建部及各金融机构征求意见，不过除了房贷外，其他均未真正落地。

据其透露，与流传版本不同，征求意见稿对“并购贷不纳入三道红线指标”的定义，明确指向承债式收购所产生的债务，并非覆盖所有并购贷。房贷方面政策已经有部分落地，但执行力度有待提升。

具体到房企层面，这一轮股票和债券上行最为显眼的是中国奥园和世茂集团，近期这两家房企均在再融资方面取得实质性进展。

10月9日，世茂集团从招商银行获得15亿元借款，在这前后，世茂还以香港中环物业抵押，向星展银行借款15亿港元。世茂集团相关人士向经济观察网证实了该笔融资，并称主要用于偿还借款和再投资。

根据资本市场多个消息源证实，近期中国奥园计划向广州城投和珠江实业获得合计30亿元支持。其中珠江实业以10亿元收购番禺奥园恒基学苑一号股权，目前该部分股权质押在中国银行；奥园以奥园大厦及相关物业作为抵押，向广州城投公司借款20亿元。

另外，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资，华润置地向一家外资银行获得15亿港元借款；阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。一系列融资行为使得房地产再融资获得较大突破。

与此同时，武汉和沈阳等地也传出相应限购调整政策，不过，能否落地实施仍有待观察。

一系列动作，使得房地产股市和债市出现暖意。今年以来，受种种因素影响，有37只房地产股票跌幅超过了30%，其中新力、恒大、佳兆业等19家房企股票跌幅超过50%。

相对于资本市场的热烈反响，多个房地产及金融从业人士表示谨慎乐观态度。某证券公司地产首席分析师认为，近日地产股上涨更多是市场情绪的反映，在总体基调没有改变的情况下，这些政策仅是对原有政策的纠偏，可以缓解房企流动性风险，但不会出现“方向性转变”。