<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

加码商业地产 房企寻找新增长点

0
分享至

政策调控下,住宅市场利润缩减,倒逼房企寻找新的业务增长点。发展商业地产有利于获取土地,提升资产价值,获取稳定现金流,拓宽融资渠道,成为企业选择的业务增长突破口之一。在此背景下,轻资产模式成为未来商业地产的重要转型方向。有机构预计,以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目有望在境内推出,境外发行也将更为普遍。

布局核心城市群商业地产

从拿地价格来看,据中指研究院数据,2021年1至6月,全国300城商办用地成交楼面均价为2516元/平方米,同比上涨9.0%,平均溢价率为6.9%,较2020年同期小幅增加0.67个百分点。

从城市布局来看,企业重点布局城市群的核心一二线城市,并密切关注城市群内消费能力不断提升的三四线城市。中指研究院数据显示,2021年1-6月,二线城市商办用地成交建面占比为46%,三四线城市占比为50%,主要集中在重点城市群的核心二线城市与重点都市圈外围的三四线城市,例如位于长三角城市群的杭州成交规模最高,为593.76万平方米,占300城总量的6.9%;长三角城市群的湖州、嘉兴等三四线城市成交规模同样较高,分别占比3.2%与2.3%。

从购物中心布局来看,龙湖集团等继续深耕一二线核心城市,新城控股等则较为关注三四线城市发展机会。2020年,龙湖集团新开业10家购物中心,坐落于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6个一二线核心城市;公司在建拟建的购物中心项目还有13个,也都位于我国一二线核心城市。新城控股于2020年新开业33个吾悦广场。其中,22个位于三四线城市,包括泰州、嘉兴、湖州等长三角城市以及徐州、淮安等发展较好的城市。

从写字楼布局来看,一二线核心城市是龙头房企布局的主要选择。中国奥园在境内发展的在建及拟建写字楼项目主要集中在粤港澳大湾区及一二线城市;在营项目主要分布在北京、广州等一线城市,以及重庆、成都、合肥等优质二线城市。未来1-3年,合景泰富将陆续开业9个写字楼,聚焦核心一二线城市,持续深耕广州写字楼市场。

东方证券研报认为,商业地产目前存在三种主流商业模式。第一种是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地,前期通过销售住宅物业,快速回笼现金,从而分担较重的商业资产投入,典型的开发商如早期的万达集团,以及当前的新城控股。第二种是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地,开发建设,至后期运营全程参与。第三种是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设,或者收购现有资产进行改造,提升运营收益后退出,获得资产增值收益。

轻资产化运营成重要转型方向

随着存量市场竞争日趋激烈,高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重视。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。轻资产运营模式不以拥有土地资产为核心,而是重视运营管理服务带来的收入增长。

朗诗地产CEO黄征之前在接受中国证券报记者采访时表示,资产轻型化是介于传统的重资产和轻资产之间的商业模式,是“小股操盘”,属于资产轻型化。目前,朗诗地产所占的股权比例一般在25%-30%之间。作为区别于传统重资产的房地产开发运营模式之一,“小股操盘”已在朗诗地产持续推行七年。与此同时,得益于“资产轻型化”经营战略的全面实施,朗诗地产的代建业务收入占其中国地产业务总收入的比重在不断提升。

财报显示,今年上半年,朗诗地产实现的代建业务营业收入约4.05亿元,同比增长17.1%,毛利率保持在57%左右。截至6月末,由朗诗地产提供代建服务的项目共计50个,总可售面积达277.6万平方米,预计可售货值达595.4亿元。

中指研究院认为,轻资产模式已经成为商业地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。未来,轻资产运营将成为行业趋势,将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市,在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时,接受市场的监督,更快独立成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体,企业主动承接数字技术将极大提高运营效率,带来运营模式的不断革新。

发行REITs或更为普遍

值得注意的是,基础设施公募REITs作为一种多以底层物业作为基础资产的创新型融资手段,越来越受到商业地产企业的关注。据中指研究院数据,2021年1-6月,房地产企业发行类REITs产品金额共计70.36亿元,同比增长42%,商业地产类REITS产品受到资本市场青睐。从底层资产来看,零售物业、公寓、办公物业依然是类REITs产品主力,三者合计发行金额为232.39亿元,占比为60.6%。

2021年7月2日,国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国,试点资产范围扩大至新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等,并将停车场纳入市政基础设施范围;但酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

尽管房企的购物中心等物业通过境内公募REITs上市尚存在一定困难,但一些内地物业成为新加坡和香港上市REITs的常见底层资产。据戴德梁行数据,截至2020年末,24%的新加坡上市REITs和55%的香港上市REITs持有中国内地物业,内地物业数量分别达到82处和30处。

中达证券研报认为,房企使用投资物业设立REITs并上市具有多重好处:第一,相应投资物业不再纳入房企合并报表范围;第二,房企通过处置子公司回笼现金;第三,处置子公司形成房企当期投资收益;第四,房企通常将持有相应REITs部分份额,计入长期股权投资。根据上述流程简化推演,房企能够通过将投资物业设立REITs快速回笼现金、结转利润,使三道红线指标均有所优化。

中指研究院预计,未来,随着我国资本市场体系的日益完善,以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势,资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。预计,在重点城市群与都市圈核心城市以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目,在不久的将来有望推出。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
价格一路狂飙!有夫妻俩一下子买了70万元,现在还值得入手吗?

价格一路狂飙!有夫妻俩一下子买了70万元,现在还值得入手吗?

新民晚报
2023-03-21 12:17:55
中国劝和能力有目共睹!中俄再次深度交流,美国:“不可接受”

中国劝和能力有目共睹!中俄再次深度交流,美国:“不可接受”

国防时报排头兵
2023-03-21 16:53:02
抗早泄药物盐酸达泊西汀正式上市,订单量已超4000万元!

抗早泄药物盐酸达泊西汀正式上市,订单量已超4000万元!

前瞻网
2023-03-21 10:29:13
这么快“逮捕令”就起作用了

这么快“逮捕令”就起作用了

山水谈要闻
2023-03-22 02:32:32
传Marvell中国研发团队全被裁了,一个不剩!

传Marvell中国研发团队全被裁了,一个不剩!

芯智讯
2023-03-21 18:53:25
锡安霸气新纹身曝光!球迷花式调侃太扎心:皮肤发炎又得缺席5周

锡安霸气新纹身曝光!球迷花式调侃太扎心:皮肤发炎又得缺席5周

罗说NBA
2023-03-22 07:50:25
普京忙着对付乌国,中美突然打响“特殊一战”,多国首脑纷纷表态

普京忙着对付乌国,中美突然打响“特殊一战”,多国首脑纷纷表态

环球参考
2023-03-22 00:37:08
省委常委要带头到打不开局面的地方去!中央发文,新任省委书记再部署

省委常委要带头到打不开局面的地方去!中央发文,新任省委书记再部署

政知新媒体
2023-03-21 21:48:43
谈了4.5小时!莫斯科方面很激动!俄媒:或终结美国和美元霸权!

谈了4.5小时!莫斯科方面很激动!俄媒:或终结美国和美元霸权!

欧阳山峰
2023-03-21 20:41:33
苏州杀夫案女子素颜照曝光,社交平台内容被扒,发现疑似作案动机

苏州杀夫案女子素颜照曝光,社交平台内容被扒,发现疑似作案动机

天二萌宠社区
2023-03-21 16:27:59
央视说摊贩每天500斤土豆不够卖,一天就赚9000块,又翻车了!

央视说摊贩每天500斤土豆不够卖,一天就赚9000块,又翻车了!

古阅奇谈
2023-03-21 20:52:44
印度专家:中国与世界格格不入,两万就能搞定的东西他们要两千万

印度专家:中国与世界格格不入,两万就能搞定的东西他们要两千万

看球大趣闻
2023-03-21 22:27:07
内行、外行都蒙圈了!“东航坠机事故”报告公布,看完沉默了!

内行、外行都蒙圈了!“东航坠机事故”报告公布,看完沉默了!

阿柒漫史
2023-03-21 20:10:23
网红保姆安静阿姨被辞退,雇主讲述闹掰过程:人心不足蛇吞象

网红保姆安静阿姨被辞退,雇主讲述闹掰过程:人心不足蛇吞象

电影侦探社
2023-03-21 20:47:41
“我就喜欢年轻和持久的!”湖南少妇为了满足性生活,专找小鲜肉

“我就喜欢年轻和持久的!”湖南少妇为了满足性生活,专找小鲜肉

社会猎奇号
2023-03-20 21:16:20
斯卡洛尼:会劝梅西踢2026世界杯 FIFA最佳主帅?我不如安瓜

斯卡洛尼:会劝梅西踢2026世界杯 FIFA最佳主帅?我不如安瓜

念洲
2023-03-22 07:06:29
俄罗斯的便宜石油来了!油价,要降了吗?

俄罗斯的便宜石油来了!油价,要降了吗?

每日经济新闻
2023-03-21 16:19:51
社评:中俄元首会晤,释放了推动和谈的重大信号

社评:中俄元首会晤,释放了推动和谈的重大信号

环球网资讯
2023-03-22 02:08:26
中央气象台3月22日06时继续发布沙尘暴黄色预警

中央气象台3月22日06时继续发布沙尘暴黄色预警

环球网资讯
2023-03-22 07:07:21
美国银行“爆雷”后,香港突然宣布,中国开始大反击了!

美国银行“爆雷”后,香港突然宣布,中国开始大反击了!

王石头科技
2023-03-22 00:32:49
2023-03-22 08:42:44

上海房产

房贷利率 迈入“3时代”

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

女孩自制4500天退休倒计时日历:攒够200万“退休”

头条要闻

女孩自制4500天退休倒计时日历:攒够200万“退休”

财经要闻

体育要闻

C罗回到国家队笑开怀,赢球挥拳庆祝

娱乐要闻

刘恺威再当爹?李晓峰被曝怀孕2个月

科技要闻

谷歌版ChatGPT公测炸了,体验名额发得很快

汽车要闻

售价18.68-23.68万元 新款领克05家族上市

态度原创

健康
本地
艺术
手机
军事航空

猪肉里的“白条”是寄生虫吗?

本地新闻

塌房的橄榄菜,在潮汕餐桌上到底啥地位?

艺术要闻

陆小曼用丹青度化寂寥,入世之美画如其人

手机要闻

华为P60真机照片流出:新推P60 Art机型,增加1TB版本

军事要闻

美军C130搭载海马斯火箭炮在韩国实战演习

无障碍浏览 进入关怀版