<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

再谈住房预售制丨多地加强预售款监管,政府可直接划转给施工方

0
分享至

商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是,预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道,去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机,它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下,是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

商品房预售资金是房企自身造血的重要来源,也是我国商品房预售制的重要补充。其主要目的是地方政府对居民预付房款专款专用、防止房企挪为他用,而造成施工项目“烂尾”。

根据贝壳研究院统计,近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期,2020年至2021年10月中旬,全国主要城市共发布相关政策65次(不包含应对疫情暂时纾困的政策),其中2020年44次、2021年21次,而2016-2019年年均约12次。

多地加强预售资金监管,保证资金优先用于工程建设

据澎湃新闻()不完全统计,仅8月份以来,已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京等超10城陆续出台相关文件,重点加强对新建商品房预售行为的监管,维护市场交易平稳健康。

以北京为例,为进一步加强北京商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金优先用于工程建设,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2021年修订版)于11月4日向社会征求意见。

上述《管理办法》指出,房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力,合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前,专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

同时,新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。如开发企业挪用预售资金,导致项目出现经营困难问题,属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户,实施封闭管理保障资金安全,优先用于工程建设。根据《管理办法》,北京市住建委和北京银保监局还将进行穿透审查。比如,穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

在北京之前,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室于11月3日发布了《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》。《通知》提到,预售商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的,经属地监管部门核实并报请区(市)县人民政府(管委会)集体研究同意后,将该项目纳入区(市)县重点监管,预售款按照规定流程进行例外支取。各区(市)县人民政府(管委会)可根据风险防控需要,指定单位另设监管专户(原则上监管银行不变),确定监管部门严格监督预售款收存、支取,对每笔资金审核用途后,直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

业内人士认为,“近来房企债务问题增大,出现了暴雷等情况。通过落实封闭管理的模式,能够确保预售资金对接经营困难的项目,更好确保工程项目的建设。成都政策中提到的预售房现重大经营风险,政府可直接划转监管预售款给施工单位等政策,也可有效规避房企经营困境。”

所谓商品房预售资金,是指开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合的方式,重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需的工程建设费用。

贝壳研究院的监测数据显示,大力度地进行预售资金监管使得相关纠纷明显下降,2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起,自2019年呈逐年下降走势,且今年预售合同纠纷数量同比下降六成,与去年同期相较下降幅度扩大五成。

从各地发布的预售资金监管政策来看,预售资金“节点管理”监管更加细化,部分城市取消了差别化资金监管,全部采用最高监管比例,充分保障交房质量。

预售证发放标准趋严

据贝壳研究院不完全统计,北京、深圳、成都、合肥、武汉、重庆、长沙、无锡、温州等多地从重点监管资金、首付款监管、监管资金留存、重点监管资金使用等角度设定最低标准,并补充违规政策等调控,2020年多地出台重点监管资金使用的“节点管理”,今年重庆还取消了对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度,全部采用最高比例进行监管,充分保障交房质量。

与此同时,预售证发放标准也不断趋严。贝壳研究院数据显示,近十年来,北京、上海、广州、深圳、成都、东莞、合肥、武汉等多地分别从施工进度要求、设定发证最低规模、新增限价及精装要求以及现房销售试点等方面进行预售证发放升级。

具体来看,2013年北京推出发证的施工进度要求,2020年新增限价发证要求,2021年8月中旬新增精装发证要求,同月底在第二批集中供地中提出试点区域进行“现房销售”;合肥2010年对预售证发放的要求是工程形象进度应达到一层封顶以上,2018年发证要求升级为当地上建筑层数1-6层的,主体结构需封顶;当建筑层数7层及以上的,应达到地上层数的三分之一且不低于7层。

贝壳研究院认为,房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务,因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管,一方面是对购房者权益的保障,另一方面也是对房企合理使用资金的规范。逐步加强的预售资金监管力度,体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。预售制监管趋严,也将进一步放大房企运营能力差异,对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。此外,成都、长沙、长春、惠州、荆州等城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策,客观上也加强了健康稳健房企的竞争优势。

同策研究院资深分析师肖云祥指出,就目前来看,预售资金监管政策及融资监管新规共同挤压房企现金流,对房企而言形成双重“降杠杆”效应,且效果立竿见影。在严格的楼市调控政策下,销售增速下行,房企“回血”能力不足。而在多家房企相继暴雷的背景下,一些地方政府为防止“烂尾”工程的发生,又再进一步加强预售资金的监管,导致房企现金流进一步承压。综上来看,城市收取大量重点监管资金的举措更像一把双刃剑,正面是确保资金专款专用,防止“烂尾”项目产生;反面则是加大房企流动性压力,增加了房企资金链断裂的几率,同样也增加了“烂尾”项目的发生几率。

相关推荐
热点推荐
澳门这晚成“见光死”现场,高清镜头暴露真颜,刘嘉玲丑得没眼看

澳门这晚成“见光死”现场,高清镜头暴露真颜,刘嘉玲丑得没眼看

趣文说娱
2025-05-09 11:17:54
旧社会的家妓有多惨?被当做“肉屏风”,吞痰液,连娼妓都不如

旧社会的家妓有多惨?被当做“肉屏风”,吞痰液,连娼妓都不如

午夜故事会
2025-04-11 14:51:35
坐火车你遇到最离谱的事是什么?网友:遇到那种穿灰丝拖鞋的咋办

坐火车你遇到最离谱的事是什么?网友:遇到那种穿灰丝拖鞋的咋办

解读热点事件
2025-05-07 01:30:03
马筱梅回应出轨传闻,否认婚内与三男有关系,叫床更是谣言!

马筱梅回应出轨传闻,否认婚内与三男有关系,叫床更是谣言!

不八卦掌门人
2025-05-08 21:22:47
小米15Pro加速退场,16GB+1TB跳水1500元,米粉幸福来得太突然

小米15Pro加速退场,16GB+1TB跳水1500元,米粉幸福来得太突然

科技阿维
2025-05-09 17:35:48
湖南一副市长主动交代问题,10天前还公开调研

湖南一副市长主动交代问题,10天前还公开调研

鲁中晨报
2025-05-08 16:12:03
郭德纲没有说错,旗袍还真有开叉到胳肢窝的,竟然还挺好看!

郭德纲没有说错,旗袍还真有开叉到胳肢窝的,竟然还挺好看!

草莓解说体育
2025-05-05 00:00:10
莫迪还是没忍住?印海军正式参战,对巴突袭开始,鹰击12随时出战

莫迪还是没忍住?印海军正式参战,对巴突袭开始,鹰击12随时出战

说天说地说实事
2025-05-10 01:32:23
男子嫌老婆吃30元排骨养不起,网友:白胖又漂亮,你不养我养!

男子嫌老婆吃30元排骨养不起,网友:白胖又漂亮,你不养我养!

农村情感故事
2025-05-09 12:22:15
卸妆后,真人卤蛋忍了、周冬雨大黄牙忍了、萧亚轩鞋拔子脸没忍住

卸妆后,真人卤蛋忍了、周冬雨大黄牙忍了、萧亚轩鞋拔子脸没忍住

归史
2025-03-24 09:29:39
恩里克:巴黎要拿下法国杯和欧冠,今年我们最配得上欧冠冠军

恩里克:巴黎要拿下法国杯和欧冠,今年我们最配得上欧冠冠军

雷速体育
2025-05-09 20:54:10
普京勃然大怒,俄罗斯80年来从没受到过如此侮辱,中国汲取经验

普京勃然大怒,俄罗斯80年来从没受到过如此侮辱,中国汲取经验

阿绐聊社会
2025-03-26 15:04:14
歼10为瑞士谈判立下头功!美财长进退两难

歼10为瑞士谈判立下头功!美财长进退两难

荆楚寰宇文枢
2025-05-09 21:49:16
中美会谈前,美开始释放诚意,对华关税降低75%,派遣新驻华大使

中美会谈前,美开始释放诚意,对华关税降低75%,派遣新驻华大使

阿绐聊社会
2025-05-10 00:24:27
超梦幻!福州“蓝眼泪”上线!

超梦幻!福州“蓝眼泪”上线!

福州晚报
2025-05-07 21:47:13
埃梅里:球迷们更希望周日踢热刺,我接受改期但更要维护球迷

埃梅里:球迷们更希望周日踢热刺,我接受改期但更要维护球迷

懂球帝
2025-05-10 02:22:10
S妈疑想逼汪小菲学具俊晔转赠遗产,汪小菲学聪明了,不再上套

S妈疑想逼汪小菲学具俊晔转赠遗产,汪小菲学聪明了,不再上套

郑丁嘉话
2025-05-09 13:58:23
澳门这夜女神齐聚,42岁阿sa
输惨了!郑伊健的话终于有人相信了

澳门这夜女神齐聚,42岁阿sa 输惨了!郑伊健的话终于有人相信了

小娱乐悠悠
2025-05-09 08:01:24
主持人李彬:与病魔抗争8年,人走茶不凉,只是容貌大变让人心疼

主持人李彬:与病魔抗争8年,人走茶不凉,只是容貌大变让人心疼

墨印斋
2025-05-07 11:55:02
朱立伦遭自家人抛弃,赖清德并非唯一对手!

朱立伦遭自家人抛弃,赖清德并非唯一对手!

郭长包工头
2025-05-09 23:08:53
2025-05-10 03:00:49

上海房产

贝壳:网传“深圳贝壳内部通知”不实

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

高盛:受“衰退风险”影响 美股可能会下跌约20%

头条要闻

高盛:受“衰退风险”影响 美股可能会下跌约20%

财经要闻

降息潮延续 存款利率全面迈向“1时代”

体育要闻

对话萨维奥拉:希望中国能有更多武磊出现

娱乐要闻

元斌为金赛纶发声 金秀贤否认请杀手

科技要闻

奥特曼:不怕中国赶上 就怕美国犯愚蠢错误

汽车要闻

订单破万/32.98万起 全新高山家族于5月13日上市

态度原创

亲子
教育
艺术
游戏
家居

亲子要闻

盘点2025南京市十大助孕公司,南京成功率比较高的助孕公司!

教育要闻

打错了呢,看不懂了,怎么解释都没有用

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

《毁灭战士:黑暗时代》M站86分:战斗出色 爽感超足!

家居要闻

整洁宽敞 黑白木色拼接

无障碍浏览 进入关怀版