物业上市“空档”三个月，行业进入“阶段性冷静期”？

近期，多家物企上市招股书相继失效，另有几家物企的招股书材料也面临届满“失效”的局面。市场分析人士指出，这些招股书资料“失效”的物企受限于偏小的在管规模，盈利能力均不太出色，因而较难获得资本市场的青睐。尤其是港交所对上市盈利门槛的更高要求将于明年初落地实施，对于中小物企而言，上市之路将更为艰难。不过值得一提的是，目前一些中小型物企已经意识到了自己的短板，另辟蹊径将着眼点放在非住宅物业领域，以求能够获得资本市场的认可。

物业股上市风力渐歇

2021年，延续3年之久的物企上市热潮持续高涨。来自克而瑞物管的统计显示，截至今年9月初，共有52家物企成功登陆资本市场。仅今年上半年，就有21家中小型物企密集递表，超过2020全年17家上市物企数量。

不过，相比今年上半年的火热态势，下半年物企上市步伐明显放缓，且通过率也在不断降低。据第一太平戴维斯方面统计，7月初至今，递表的物企仅有鲁商服务、苏新生活服务、金茂物业、瑞安新天地以及万达商管这5家。而在融信服务、德信服务等物企于今年7月上市后，除了京城佳业过会听宣外，近三个月内再未有物企登陆港交所的消息传出。

近期，多家物企上市招股书相继失效，另有几家物企的首份招股书材料也将面临届满“失效”的局面，给物管行业蒙上了一层阴影。

11月1日，港交所信息显示，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（以下简称“东原仁知服务”）的招股书因满6个月而未通过聆讯，被标注为“失效”状态。母公司迪马股份对此表示，申请资料失效不会影响公司现有的上市计划，公司将于近期补充一期报告后进行二次交表，继续推进上市事宜。

东原仁知服务并非孤例。此前数日，10月29日，港交所披露信息显示，中梁控股旗下物业公司中梁百悦智佳服务有限公司递交的港股IPO申请已失效。时间再往前推移，包括富力物业、明宇商服、海悦生活在内的三家物业公司招股书也在近期陆续失效。

其中，10月25日，海悦生活招股书被标注为“失效”状态；10月26日，富力物业在港交所的招股书呈现“失效”状态；10月28日，起家于四川的物企明宇商服的招股书也显示“失效”。

对于未能成功过会的原因，与东原仁知服务类似，多数物企对外表示，因审计报告有效期届满，公司目前出现上市申请资料失效的情况，属于正常现象；而申请资料失效不会影响公司的现有计划，待更新好材料后会及时重新递交。

对于物企招股书近期接连失效的情况，58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，失效的原因各有不同，“比如，碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，由此导致了上市之路出现暂停，而中梁百悦智佳服务和海悦生活，则是上市节奏或有所放缓所致。”

物管行业转型升级提速

事实上，在业内人士看来，上市招股书失效并不是非常严重的情况。一般来说，招股书失效后，物业公司更新资料后，即可延续上市进程。只是近年来物企一直备受资本市场青睐，如今短期内招股书密集失效，其背后的问题无法不令人提高警惕。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓指出，当下地产暴雷频发，引发物业企业收购潮，在这一阶段下，整个市场对地产这一大板块的态度都发生转变。

“随着近年来上市物企数量增多，物业股在港股市场上的稀缺性逐渐下降，资本态度也逐渐回归理性。”唐卓向《华夏时报》记者直言，“目前物管公司上市到达阶段性冷静期”。

唐卓指出，今年下半年整体港股过会率都偏低，临近新规实施之际，整个港股资本市场对待上市企业多持观望态度。公开资料显示，香港联交所于今年5月宣布将提高主板上市门槛，对盈利、市值要求和管理层稳定性均提出更高要求，这也令物企的上市难度越来越大。

另一方面，从近期招股书失效的物企来看，不管是规模、盈利能力还是差异化发展方面的优势都显得比较弱。单以京城佳业为例。从在管规模上来看，京城佳业在管规模为3050万平方米，且规模增长缓慢；盈利方面，2018-2020年京城佳业净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%，毛利率则分别为20.8%、19.8%、20.8%。在2020年港交所40家上市物企的净利率为14.23%，京城佳业低于均值水平。

对于缺乏规模及盈利能力等方面优势的物企，业内人士建议可以“另辟蹊径”。

第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部助理董事周志鹏强调，“不同量级企业都有自己的打法，最重要的是企业要清楚核心竞争力所在。”在周志鹏看来，中小物企应专注于主业，立足某个产业线，把擅长的产业线做专做透，以此突出自身竞争力。突出物企鲜明特点，才能得到资本关注。市场竞争越大，企业越需找好自身定位。

《华夏时报》记者注意到，此前一些成功上市的中小型物企，多数也都将着眼点放到住宅以外的非住宅物业领域，通过切入细分赛道，成功走出了一条差异化之路。例如，新希望服务强调民生物业、越秀服务推出少有的地铁生意、中骏商管拥有轻资产特色等，这些都是实现资本突围的奥秘。

值得一提的是，眼下虽然物企上市的风口弱了不少，但市场的收并购动作有增无减，交易规模、交易金额更是屡创新高。中指研究院发布的《2021年物业管理行业收并购深度研究报告》显示，据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

亿翰智库方面认为，从行业发展的角度看，物企之间的整合兼并是实现高质发展的必经之路，也将在较大程度上加速行业转型升级：“可以预见的是，在当前物业市场发展环境下，无论是基于追求规模扩张、业务拓展的考量，还是出于关联地产回笼资金的需求，’收并购’将是未来2-3年物业行业的主基调。”

58安居客房地产研究院院长张波指出，从近期房企旗下物业公司频频出现转让可以看出，物业公司本身的价值依然不小。

“目前有不少头部房企开始加快对其他物业企业的兼并，一方面是由于房企自身债务压力导致不得以转让旗下物业，另一方面则是部分大型物业企业本身有着更大的做强动因，通过集中度提升，头部物业企业的市占率和未来估值都将出现不同程度提升。”张波向《华夏时报》记者表示，总体来看，房企分拆物业上市和物业行业的集中度提升，这两种情况将长期并存，随着房地产市场从增量向存量过渡，未来物业赛道的重要性还将不断提升。