万科送“未来”上市

“很多地产老板曾说物业是‘未来’，但当企业遇到危机时，先卖了‘未来’。”万物云CEO朱保全金句爆出不久，万科就打算送“未来”上市。

11月5日，万科企业股份有限公司公告宣布，其拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）到香港联交所上市。

公告表示，本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。

万科方面表示，截至目前，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权，本次分拆上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

“恰逢其时，合伙奋斗。”朱保全在朋友圈中感慨道。

争夺物业第一股？

无论是“实现千亿市值再上市”，还是与商写物业服务位居行业第一的戴德梁行成立万物梁行，万科主席郁亮从未掩饰万物云争做物企龙头的野心。

数据显示，万科物业成立于2001年2月，注册资本为人民币105042万元，主要经营范围包括物业服务家政服务；与物业管理相关的房屋维修、养护，楼宇机电设备，环境卫生及园林绿化设计、房地产经纪等。

2019年12月，万科物业与戴德梁行成立合资公司，聚焦商业物业与资管领域的万物梁行；2020年10月，万科物业正式更名为万物云，并推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌万物云城。

至此，万物云“三驾马车”初具雏形，分别是以住宅为主的万科物业、以商业物业为主的万物梁行和主打城市服务的万物云城。2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%。

值得一提的是，这是万物云第一次在营收上弱于碧桂园服务，同期碧桂园服务实现营收115.6亿，较万物云多出11.8亿元。

营收失利，规模优势同时失守。2020年，万物云在管面积5.6亿平米高于同期碧桂园服务在管3.77亿平米，但碧桂园服务在2021年完成几场收并购后新增在管面积远超2.15亿平方米，凭借此超过万物云并在上市物企规模上排名第一。

万物云也在同步追赶，以自身4.8%的股份换取阳光智博100%股权，并收购伯恩物业100%股权。

中物研协总经理杨熙分析，碧桂园服务之所以能完成几笔大的收购，与其上市公司融资便利有关。换句话说，万物云上市不一定意味着企业缺钱，但会有更加充足的资金供其使用，有利于完成收并购。

事实上，物企的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，如今已面临激烈的市场竞争。观点指数研究院数据显示，2021年1月至10月15日，物企收并购案例达70起，涉及金额超过291.88亿元，已超过2020年全年。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓表示，当前物业市场正处在阶段性调整期，物业板块估值下行，收并购事件频发。万物云此时上市，利用行业马太效应，或将为其带来更多收并购的机会和空间，从而“跑马圈地”，占据行业头部位置。

万科方面也表示，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

此外，杨熙预估，目前物业市场万物云与碧桂园服务体量、营收相当，如果资本市场能给碧桂园服务2000亿港币估值，以万物云在行业、市场上的地位、口碑，大概率也可以同样给到万物云相当的估值水平。

“市场给与万物云的估值或在2000亿-2500亿港元之间，行业龙头或被刷新。”唐卓表示。

城市服务商“心结”

“经常有媒体问，万科物业究竟什么时候上市。”

这是郁亮在2020年3月业绩会上提出的问题，也是房地产行业最关心的问题之一。彼时，早早抢先上市的碧桂园服务，成为物业第一股；恒大物业依靠物业风口期，达成千亿市值。

为什么不上市？郁亮的回答是这样的：万科在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为万科物业是城市服务商的时候，才考虑让其上市。

类似的回应出现在2021年6月的万科2020年度股东大会上，被问及万物云上市时间表时，郁亮表示，“如果我们只是传统意义上的物业管理服务，多一家、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”

郁亮说的城市服务商，更具体的来说，是万物云的城市物业板块万物云城，涉及到政府的城管系统、城建系统、水务系统、生态环保系统以及社区治理机构五大系统。

不过从智慧城市服务仅占总营收的6.1%来看，万物云城市服务商的身份并不突出。“为体现万物云在这部分坚持领跑的决心，万物云城将保持不低于60%的增速。”朱保全曾对媒体表示。

形成对比的是，以住宅为主的万科物业，和以商业为主万物梁行预计增速分别为控制在30%以内、保持30%-60%。

事实上，为扩大城市物业服务版图，过去四年里万物云与各城市政府合作频繁。例如，与湖北省联投集团合作，打造智慧城市；与郑州市二七区人民政府签署战略合作协议，搭建“城市空间整合服务”平台；与厦门思明共同设立城资管理公司，扩展城市服务业务等等。

“若以街道为计量单位计算，万物云截止目前已服务了288条街道，市场占有率在街道里的浓度超过25%。”在2021年度业务交流会上，朱保全表示，万物云发布“百城千街”计划的“街道战略”，计划聚焦中国不少于100个城市的1000条街道。

万科方面对观察者网表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过。

如此看来，郁亮对万物云城市服务商的身份也是满意的。

再造一个贝壳？

对标贝壳的观点，是从一场分享会上传出的。“万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。”朱保全表示，科技平台，将是万物云未来新的增长点。

虽然科技元素目前在万物云的营收中占比甚微，但其发展途径或许或许可以从近期计划赴港上市的万盈服务中得到答案。

万盈服务的运营主体为升龙投资集团旗下公司。2020年10月，万物云与升龙投资集团达成战略合作，双方成立物业合资公司加入睿联盟，作为回报，万物云将全力支持升龙旗下物业公司上市。

资料显示，睿联盟由万科物业于2015年组建，联盟成员可共享万科物业的程序文件、作业步骤、客户资源等。

有意思的是，链家提出搭建贝壳找房之际，曾对外表示，贝壳找房向中介公司和经纪人开放其过亿真实房屋信息的不动产基础数据库，一方面提供数据、运营体系和技术层面的赋能，一方面也保证都是基于真房源来合作共赢。

对比两个平台不难发现，万物云的“野心”是在物业圈再造一个“贝壳”，赴港上市的万盈服务就是其代表作。

2021年9月，万盈服务向港交所递交招股书，万物云是其战投和科技服务商。对于科技服务商的身份，朱保全在接受媒体采访时是这么解释的：“升龙不会做物业，但想找人做物业，同时也不想失去资本市场给物业的红利。万物云就帮其梳理全套物业管理流程、找总经理，但这个公司还是升龙物业。”

万盈服务从无到有直至赴港上市，万物云则借此打通了平台服务的全部流程，可以说是一场双赢的局面。

这只是万物云利用科技服务的一个缩影。朱保全介绍，在科技板块，万物云在武汉打造了中国第一个物业数字运营中心，并表示万科物业20%的流程是通过远程完成。未来，这方面的案例将越来越多。

“万科云未来是一个平台。”在半个月前的分享会上，郁亮表示，未来衡量它的价值既要看本身业务规模和营收增长等情况，也要注意新的业务。