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房企集体遭遇流动性紧张

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距离当代置业债务违约仅十天,又有两家大型房企,站在流动性紧张的边缘。

11月5日,佳兆业集团(01638.HK)、佳兆业美好(02168.HK)、佳兆业健康(00876.HK)、佳兆业资本(00936.HK)四家上市公司全部停牌。此前一日,因佳兆业旗下锦恒财富逾期兑付,这家销售规模千亿的房企,瞬间被推到风口浪尖。

另一家销售规模是佳兆业两倍的房企——阳光城(000671),则正对2022年1月份前到期的公开市场债务,与投资人沟通展期。同时,股价大跌、被动平仓、评级下调等因素,都让市场担忧其身上的283亿元短债,会成为地产下个雷点的导火索。

扎堆出现的流动性危机,让地产行业再次被紧张与疑惑笼罩。前不久官方层面释放的利好消息,似乎还未在企业端发生“化学反应”。房企资金集体紧张的局面,也仍在持续。

第一财经记者多方了解到,当下房企流动性困局的根源,在于金融机构集体“收闸”和加强监管。据了解,目前除了按揭贷款稍微松动,房地产其他方面的融资仍处于收紧状态,尤其基本面欠佳的公司,多种融资渠道已被关闭,无法借新还旧,只能依靠自有资金偿还到期债务或利息。

“失灵”的账面现金

如果再有房企继续违约,今年中资美元债市场违约的房企数量,将达到两位数。此前,花样年、当代置业、新力控股等房企相继违约,令市场不甚唏嘘。如今,还没等到宏观环境边际走暖,一些企业的流动性风险,又密集冒头了。

11月5日,内房股集体走跌,中国奥园大跌13.49%、世茂集团跌超13%、雅居乐集团跌去7.22%,建业地产、融创中国、中骏集团纷纷翻绿。此外,佳兆业旗下四家上市平台,已集体停牌;阳光城的股价,自9月份来已然“腰斩”。

市场情绪震动背后,是多家房企资金捉襟见肘。

过去两日,佳兆业、阳光城两家房企因流动性陷入困境,目前两家公司均与投资人和债权人展开协商,希冀获得资金兑付或债务偿还展期。最新的消息显示,大部分债权人已通过了阳光城的展期申请。

有业内人士透露,目前不少房企都已经启动了与债权人协商债务展期的工作,提前预防实质性违约的发生。同时,一些企业已着手变卖资产、以求过冬。

4日晚间,中国奥园公布,旗下上市平台奥园健康正与独立第三方洽谈,事关附属公司的权益出售。11月4日,奥园还遭惠誉下调评级,长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”,展望“负面”。

值得注意的是,近期陷入风波的房企,或是三道红线全达标的“绿档”房企,或只踩中一道红线。就连出现债务违约的房企当代置业、花样年,截至2021年上半年也仅剔除预收账款的资产负债率超标。这些公司年中的账面现金,均能覆盖短债。

以佳兆业为例,截至2021年上半年,该集团剔除预收账款的资产负债率为69.91%、净负债率为94.93%、现金短债比为1.68。对普通投资者而言,了解上市公司的直观途径便是财务报表;如今,是什么让房企的账面现金集体“失灵”?

有不具名的行业分析人士称,财务报表是时点数据,两三个月前报表上的钱,不一定会长期留在报表上。节点上的数据,操作空间也很大,在不造假的情况下,“该花的钱先不花,不该收的先收回来”,比如奖金、土地款、各种预收款等。

同策研究院研究总监宋红卫则表示,有两个原因,一是粉饰报表,通过财务手段,粉饰三道红线指标,真实债务情况比财务报表要严重。另一方面,随着资金监管的升级,很多房企越来越多的预收款被监管,即使账上有钱也不能动。

申万宏源在研报中也称,随着预售监管资金政策趋严,房企滞留了大量资金在项目公司层面,无法回到母公司层面。按揭额度的收紧,也限制了房企的开工和融资。

“现在各项目监管账户的资金控得很严,集团没办法从项目上拿到钱。”多家房企人士同样反馈,现在进钱的渠道就是卖房,但大部分钱都在监管账户里无法使用,导致集团流动性枯竭非常严重。

一家已经陷入流动性困境的房企内部人士向第一财经透露,该公司从七八月份就启动了降价销售策略,去化效果不错,但所收取的预收款和按揭款,能够使用的比重不到30%,这对于到期债务来说无异于杯水车薪。

半关闭的融资渠道

除了资金监管层面的因素,金融机构对房企的态度,关乎后者命脉。

不久前,央行金融市场司司长邹澜在央行新闻发布会上称,部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款。企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上造成一些企业资金链紧绷。

值得注意的是,近日有数据显示,10月房地产贷款投放环比多增规模,预计在1500亿至2000亿元左右。金融机构对房地产企业的融资行为,已基本恢复至正常状态。

但有业内人士透露,随着监管层不断释放利好楼市的消息,金融机构在按揭贷款方面稍微加快,不过其他方面的融资,尚未有实质性的松动。

前文所述的房企内部人士透露,其所在的公司已经开始与金融机构商讨展期问题,因为从九月份开始到十月份,曾经合作开的所有金融机构都对公司关闭了融资大门,债务到期无法以新还旧,只能以自有资金偿还债务,重重因素叠加下,导致流动性困境爆发。据透露,这家公司债务总额在过去一段时间快速下降了超过100亿,都是依靠自有资金偿还。

一家上市房企负责投融资业务的高管向第一财经表示,目前大多数房企都面临类似的局面,即国内金融机构暂停新批借款,海外债务发不出,预售账款被严格监控,所有的资金来源都处于半关闭状态,而到期债务只能依靠自有资金偿还,因此,甩卖资产成为最快捷的资金来源。

西政资本表示,目前大部分银行称,政策传导到实际执行尚需时间,以观望为主。以开发贷为例,大部分银行存量业务已占满额度,只有额度释放出来才能新增业务。但在目前信用风险频繁暴露的背景下,新增业务对交易主体和项目的考核已更加严格。

在三季报披露期,多家银行对涉房贷款进行了说明。平安银行称,在严格控制房地产贷款规模占比的同时,加强风险管控,继续实行名单制管理。同时,对存量房地产业务进行风险排查,升级资金封闭管理的要求,在项目选择上标准也更高。

值得注意的是,在长沙、合肥等热点城市,按揭放款速度也并未改善。有长沙项目负责人告诉第一财经,现在按揭放款非常慢,从年初至今都是如此。“大部分开发商都缺钱,因此打折促销,但就算成交了,银行按揭放款慢,回款也不会特别好。”

“即使说融资流动性释放,也需要一定时间,并且不是所有企业都能第一时间获得,首先还是优先央企国企、或资质较好的房企。”业内人士称。上述长沙负责人也透露,一些在大型国企工作的同行,从不操心银行额度,“有多少放多少”。

从根本上看,金融机构对放贷风险的判断,与楼市环境息息相关。申港证券表示,当前市场对行业表现出的悲观,更多来源于对商品房市场走弱的担忧。随着近期房企频繁违约及房产税试点出台,部分置业需求及市场预期已出现一定影响,导致销售持续疲软。

克而瑞数据显示,10月TOP100房企当月全口径销售金额为8978亿元,同比增速为-30%,延续7月以来的下降趋势。TOP1-3、TOP4-10、TOP51-100房企下跌最明显,同比分别下跌-36.0%、-42.2%、-35.2%。多家机构预计,四季度房企销售仍将走弱。

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