一周4家物业公司招股书失效 物业行业迎来怎样的变局？

又一家物业公司招股书失效。10月29日，中梁控股旗下物业公司中梁百悦智佳服务因满六个月变更为“失效”状态。不止于此，在一周的时间内，还有包括富力物业、明宇商服、海悦生活在内的三家物业公司招股书失效。

招股书失效并不鲜见，物业公司只需更新资料即可延续上市进程，但是多家物业公司招股书失效，背后地产行业调整所引发的物业行业变化引人关注。

在一周的时间内，中梁百悦智佳服务、富力物业、明宇商服、海悦生活四家物业公司的招股书均失效。图片来源/IC photo

富力物业、中梁百悦智佳服务等招股书相继失效

据悉，中梁百悦智佳服务于今年4月29日向港交所递交招股申请书。据招股书显示，截至2020年12月31日，中梁百悦智佳服务在管项目178个，在管总建筑面积约2010万平方米，复合年增长率769.3%，其中有62.8%的在管建筑面积位于长三角地区。与此同时，中梁百悦智佳服务签约总建筑面积约6030万平方米，复合年增长率58.8%。

在10月29日招股书失效后，中梁百悦智佳服务对外表示，此次申请资料失效不会影响公司现有的上市计划，将尽快更新招股书重新上传。

而在前一日（10月28日），港交所显示，明宇商服招股书也失效。此前于4月28日，明宇商服向港交所递交了招股书，该企业业务分为三大部分，即提供物业管理服务、专项委聘及增值服务，在管物业规模面积仅290万平方米。

再往前几天，海悦生活、富力物业招股书也先后失效。10月25日，海悦生活招股书被标注为“失效”状态。资料显示，海悦生活是一家综合性物业管理服务供应商，截至2020年末，该企业在管和已签约将由其管理的项目共有150个，签约总建筑面积约为4230万平方米，覆盖57个城市。从在管面积来看，截至2020年末，海悦生活的在管建筑面积约为2430万平方米，复合年增长率约为17.5%。

10月26日，富力物业在港交所的招股书呈现“失效”状态。今年4月26日，富力物业在港交所提交了招股书，截至去年底，该企业总在管建筑面积约为6940万平方米，其中，住宅物业的在管建筑面积约为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积约为1120万平方米。

一周内，4家物业公司招股书接连失效，背后的原因是什么？58安居客房产研究院分院院长张波表示，从最近几家物业公司招股书失效来看，原因各有不同，碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，由此导致了上市之路出现暂停，而中梁百悦智佳服务和海悦生活，则是上市节奏或有所放缓所致。

地产企业信用危机加速物业行业“洗牌”

不过，在部分业内人士看来，地产行业由于资金链紧张而产生的信用危机，会影响到资本市场对于物业企业IPO的判断。据兴业证券统计，今年中资美元债市场上出现违约事件的房企已达9家，全部未偿额280.73亿美元。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨指出，一方面，地产信用危机导致市场对关联物管公司的持续发展产生疑问；另一方面，地产行业受国家政策影响发展进入新阶段，导致市场认为物管企业上游交付项目可能减少，整体市场热度有所降温。在外部环境影响下，港交所对递表企业的审核趋严，问询内容和频率都在增加。

更为关键的是，物业公司的规模扩张依赖于地产母公司或者是关联公司，受后者资金链紧张影响，物业公司出售成为地产企业缓解资金压力的重要方式之一。

彩生活核心资产的出让就与母公司花样年有关。9月28日晚，碧桂园服务发布公告称，其旗下碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，碧桂园物业香港将以不高于33亿元的总代价收购彩生活核心资产邻里乐控股集团有限公司（简称“邻里乐”）100%股权。这一收购距离碧桂园服务斥资百亿收购富力物业旗下的核心资产仅有8天时间。

而在10月4日，花样年一笔2021年10月4日到期的美元票据，未能在到期当日付款，剩余未偿还本金额为2.06亿美元。

富力物业上市之路出现停止背后，则是出售股权给碧桂园服务。9月20日，碧桂园服务公告称，与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富力物业旗下的富良环球。收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。

富力物业“卖身”背后，是富力地产在“三道红线”压力之下的降负债之路，而变卖资产也成为富力地产降负债的举措之一。

富力地产在公告中也称，李思廉、张力作为公司的执行董事及大股东，已与富力地产沟通，为支持集团将提供约80亿港元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。而富力物业IPO前，李思廉、张力分别间接持有富力物业46.48%的股权。

此外，恒大物业出售背后也与中国恒大出现流动性危机有关。中国恒大曾发布公告宣布，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售本公司旗下部分资产，包括但不限于出售本公司上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益。

中指物业事业部副总经理牛晓娟认为，在“三道红线”等调控政策之下，房地产企业短期投资明显放缓、融资渠道受阻，部分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质物业资产来度过低谷。

汤晓晨表示，地产信用危机对物管行业影响是较大的，短期来看一方面是上市物管公司被并购，另一方面是递表企业撤销上市计划或延迟节点。长期来看，物管行业发展前景和势头都不变，洗牌一直在发生，但是地产信用危机加速了这个过程，让许多本来有竞争力的企业提前离开“牌桌”。