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房地产税改革在即,冰封的楼市也随之躁动?

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近日,第十三届人大常委会上,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,引发全社会广泛关注。

特别是结合目前楼市成交遇冷,一时间,对于楼市热度及房价走势的各种猜测纷至沓来,甚至部分业主已经开始考虑抛售手中多余房产。

这为如今正处于“冰冻期”的房地产市场增添了一点变数。

上海浦东区某房产中介门店店长王昊告诉观察者网:“这两个月几乎没怎么开单,原本打算本月月底就关门了。但这几天房地产税试点一开,不少业主开始咨询市场行情,有卖房打算。因此,跟朋友商量了一下,计划再挺一段时间,看看年底前成交量会不会有所回升。”

贝壳、中原等行业大哥带头收缩

据了解,受到二手房指导价、信贷政策骤然收紧等影响,目前新房、二手房成交量纷纷呈现断崖式下滑,楼市提前进入寒冬。

中国指数研究院发布的最新数据显示,上周(10月16日-22日)新房、二手房分别成交4.5万套、1万套,环比再次下降7.9%、12.8%。同时,10月新房日均成交同比大幅降33.5%,降幅较9月扩大8.3个百分点。

而在此之前,国庆“黄金周”7天更加惨淡,因为网签数据大部分城市缺失,大部分城市新增成交量都达到近年来最低点,北上广深4个一线城市的新房、二手房均接近0成交。

同时,以往出现的长假三四线返乡置业潮在2021年国庆节期间也丝毫没有反应,三四线城市加速打折现象愈加明显。

图片来源:平安证券研究所

受此影响,全国不少城市出现大量的中介离职潮。

王昊告诉观察者网,前两年生意好的时候,自己已经开了五六家门店,手下百余名员工,自然也赚了些钱。但去年以来生意越来越难做,门店陆续开始转让,到现在只剩下这一间门店,还是与朋友合并之后留下的。

值得关注的是,受到楼市冲击的并不只是王昊这类小中介公司。日前,贝壳、中原等行业龙头企业也纷纷“撑不住了”,陆续发布了“收缩防线过冬”的消息。

10月11日前后,国内最大的中介平台贝壳找房传出裁员消息,称对上海地区金融等部分业务进行调整优化,裁员补偿标准为“N+3”。

尽管贝壳方面一再强调,缩减金融业务是为了聚焦主业,线上线下房产中介业务也并未削减,但业内普遍认为,营收依赖于房屋交易佣金的贝壳,在二手住宅成交量下滑形势下未来发展空间肯定会变窄,缩减金融业务只是企业规避风险及收缩防线的开始。

就在贝壳裁员的同时,另一家老牌中介公司中原地产也传出类似消息。

在中原地产内部下发文件中,企业直言,受市场持续低迷,为了保留核心资源度过寒冬,集团决定调整内地业务规模与架构,所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩,目标在第四季度达到收支平衡。

该份文件还指出,合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波7家分公司内部编制调整为事业部形式经营,需要大幅削减经营规模。

观察者网了解到,目前上海中原地产正通过降薪等形式要求员工拼业绩并“自救”。

一份微信截图显示,对于连续3个月以上无业绩人员,上海中原地产要求这部分人员立刻转为无底薪或劝退处理。另外,本月开始1-4级人员,月业绩低于1000元的无底薪处理,店董级以上月人均业绩不达标将直接对管理人员进行降薪,其中月人均业绩低于5000元,全额底薪打七折;月人均业绩低于1.2万元,全额底薪打八折;月人均业绩低于2万元,全额底薪打九折。

不过有知情人士向观察者网表示,中原由于都是直营模式,只是内部节衣缩食、开源节流,收缩比例和影响没有那么大。

上述人士还指出,市场不景气是整个行业的事,哪家公司都不能幸免。同时,这次“寒流”也是对全行业的一次“清洗”,实力不够将会被淘汰。

试点目标是超额房产持有人

不过,就此次房地产税试点对于楼市价格与热度的影响,众人看法不一。

有分析人士向观察者网指出,房地产税的开征,作用更多是引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,是稳定房地产市场的重要手段之一。

参考之前上海及重庆作为试点城市的房地产税征收原则,预计第二批试点城市房地产税主要还是针对投资投机购房者,持有多套房产,及购买豪宅的富裕人群,目的是抑制商品房涨幅过快,避免因房价过高影响民生,带来越来越多的社会问题。也顺应当前高层提出的“共同富裕”方向。而对于刚需、刚改等合理购房需求应该影响不大。

对此,东莞证券在研究报告中指出,房地产税试点政策短期将加大楼市观望情绪,预计楼市销售在2021年下半年以来持续走低情况下,将继续维持较低水平。而房地产税对试点城市楼市影响程度,将有待后续政策细则出台及落地运行观察才好判断。

报告认为,从过去十年上海及重庆两个试点城市来看,房地产税对当地楼市影响相对有限。而本次试点城市扩大,预计也将遵循近年来“因城施策”的调控原则,各地政策将可能存在一定差异。

58安居客研究院院长张波向观察者网分析称,如果由于房地产税征收而引发大量房屋被抛售的情形,导致市场供大于求的话,楼市会进一步降温,房价势必下行。而楼市具体成交如何,则要看实时的信贷政策,与房地产税关系不大。

而在贝壳研究院首席分析师许小乐看来,房地产税通过影响超额房地产持有人的决策影响市场供求关系,从而影响房价及成交量,所以要因城而异。

许小乐举例称,结合租金涨幅和房价涨幅,青岛、济南和长沙租金年均涨幅分别为-2%、-1%和-1%,房价涨幅分别为3.0%、2.0%和3.0%,处于供过于求或供求平衡状态,买方议价能力更强,这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。

相反,西安、深圳和重庆二手房市场处于供不应求状态,即便出现超额住房持有人出售的情况,由于卖方议价能力更强,城市的总交易额也将会增加。

但中原地产首席分析师张大伟却认为,房地产税究竟对楼市影响几何,是由其税率和税基决定的,关键要持有成本是否能被接受。所以目前虽然大家讨论得很激烈,但真正抛售房产的却几乎没有,都在持观望态度。所以在靴子落地前,讨论其影响是没有意义的。

贝壳研究院高级分析师潘浩也向观察者网表示,目前所谓的激烈讨论和楼市影响都只是受到情绪影响,具体实施方案出台之前所有的预测基础都不牢。而且房地产税调整的目标不是房地产,而是共同富裕,对地产的影响短期不会太大,长期有可能抑制过度投资。

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