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苗乐如:房地产行业遭遇“近日之困”总体风险可控

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10月26日,第十一届中国价值地产年会在深圳圆满落幕,本届年会的主题是“锚定价值,理性求进”。

会议现场,中国房地产业协会原副会长苗乐如发表致辞。在苗乐如看来,对房企而言,需要对行业形势、社会贡献、住房需求标准三个维度有更深层次的认识。只有如此,房企才有可能适应行业的发展与变化。

  认清行业形势

苗乐如首先从政策层面谈到了目前的行业基调。

“我国的十四五规划中,早已经明确实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展,促进住房消费健康发展,持续释放消费能力。这是继2009年、2014年之后我国再一次提出这样的问题,稳是为房地产健康发展的基本要求,稳中有进因为要防止灰犀牛,保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”苗乐如说。

“用一句话概括当下地产行业的形势,那就是‘稳中有紧,紧中要稳’。”苗乐如还强调,“虽然行业的基调是稳,但行业机遇还是在的。”

苗乐如透露,疫情的发生,让居民对住房的需求更明确,增加了人民对改善性住房的需求。新浪乐居曾透露过一个数据,2019年我国城镇居民人均住房虽然已达39.8平方米,但我们讲的是建筑面积,而发达国家讲的是使用面积。根据之前任泽平团队公布的数据,2020年~2030年10年间,我国新增1.3亿人口中有1.05亿人存在住房需求,人均住房面积至少有13%的提升空间,目前20%家庭居住平房更新现房,年均需要11亿~13.5亿平方米。”

此外,苗乐如对未来住房需求变化情况作出了预判。“我个人曾经依据我们4亿中等收入家庭达到发达国家的使用面积底线或者中位线加上我们的新增人口做过推算,我们需要在“十四五”期间实现194.78亿~288.78亿平方米的现房住房,与此相关还要有相应的商业等服务配套建筑。”

当前形势下房企该怎么做?苗乐如认为,“面对这样的形势和行业发展前景,我们要做到全面贯彻中央调控精神,正确认知发展进入新的阶段,努力践行高质量发展的要求。全面提升企业素质,积极推动行业转型,产品换代,产业升级,特别是在守红线降杠杆防范金融风险方面,提升企业的治理能力。”

  勇担社会责任

苗乐如透过数据剖析了地产行业对经济和民生的重要影响。也正因此,苗乐如强调,房企十分有必要主动承担起社会责任。

“就消费而言,商品房的销售额相当于社会消费零售总额的38.8%~44.3%,住房销售额相当于33%~39.4%,房地产投资占全国固定资产投资18.9%~27.26%,住宅13.4%~20.13%,关系着上下游五六十个行业的发展,这也是我们房地产的行业责任。”

此外,如果从房地产行业上下游的从业人员数量来看,直接和间接的人数总额接近1亿,如此庞大的从业群体,已经与经济和民生息息相关,房企作为地产行业的重要主体,要清晰地明白自身所承担的社会责任。

对于目前地产行业存在的风险,苗乐如把这些问题概括成了地产行业的“近日之困”。他认为,地产行业总体风险可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变,房企的合理资金需求正在得到满足,因为我们行业的影响在。

  关注住房需求变化

美好生活下的住房需求标准,也是需要房企需要重点关注的一个维度,苗乐如列举了自身周边的住房案例。

“为什么住房需求的标准尤为重要,我给大家举个身边的实际案例。北京我比较熟悉,有些人在北京市区有一套房子,但是随着需求的变化,变成了改善型,想要第二套房子行不行?我们国家国土辽阔,自然环境风景差异非常大,文化传承、民族习惯差异极大。住房需求标准是不断变化的,对房企而言,也应该关注这种购房者实际住房需求的变化。”

对于消费者最为关心的房贷问题,苗乐如认为积极信号已展现苗头。

“到期贷款收回来以后新的贷款不能放,合理支持新开工项目的贷款得不到,这是对三线四档政策的误解。10月15日央行强调房价回稳后房贷的供需关系将回归正常,一些积极信号已展现苗头,我个人预测这项政策和有关工作在中央经济工作会议前得到全面落实。”

对于目前房企对行业形势的判断,苗乐如认为万科对行业的判断值得借鉴。“房企要尊重常识,回归常态。回归常态阵痛之后仍有机会,我们的出路只有一条,踏踏实实向制造业学习,即使行业进入存量时代,优秀企业通过努力赚长钱,慢钱,赚老实钱,依然可以活下去,活得好,活得久,机会有两方面,一是来自客户需求变化,二是来自城市发展。”

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