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全球楼市“泡沫”风险暂时仍然可控,尚未出现过度借贷

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新冠肺炎疫情影响下,全球楼市价格飞涨,近期引发业界对资产泡沫增势的担忧。不过细究原因和展望政策动向,此轮楼市涨势不太可能会酝酿成为大麻烦,未来市场剧烈震荡幅度或有限。

从市场供需结构来看,部分国家迎来供不应求的特殊时间窗口,“刚需”不仅在新冠肺炎疫情影响下有所放大,超低信贷成本也成为消费者购买计划提前的外在推手。

《财富》杂志在分析美国楼市时说,最近五年,绝大多数千禧一代(1989年至1993年出生)将进入30岁,大部分人在这个年龄段会开始买房。但经过十年房地产危机之后,建筑商在2010年之后的十年间变得小心翼翼,美国市场并没有为千禧一代购房者的大量增加做好准备。据房利美统计,这导致美国存在约400万套房屋缺口。

此轮全球楼市上涨潮规模前所未有,离不开超低利率、货币宽松及许多国家大规模政府刺激措施的影响。迄今公布住房统计数据的全球56个市场中,有43个市场的实际房价(即经过通货膨胀调整的价格)上升。这些国家房价上涨并非外来热钱推动,内因动力超过外因。

另外,新冠肺炎疫情对推升房地产市场的作用仍在持续,例如经济衰退导致的低抵押贷款利率、居家办公趋势等影响仍未消失,并使房地产市场持续火爆。虽然房屋库存再次增加,但依旧远低于疫情之前的水平,并且无法满足当前的需求。这意味着房价会继续上涨。

对于市场泡沫的严重性,许多专家认为现在得出结论还为时过早。一些专家认为,当前正处于一个房价过高但泡沫有限的时期,还没有出现过度借贷,房地产泡沫出现的风险不高,这与2018年美国雷曼兄弟银行破产引发全球金融危机不同。当时借贷率为10%,目前没有出现个人借贷猛增的现象。

随着全球供应链面临压力,建筑库存出现萎缩,钢铁、木材和铜等材料的成本迅速上升,也放大了住宅库存供需失衡情况。

面对持续高企的房价,许多国家政府都在未雨绸缪,防范泡沫膨胀过大或者破裂。

在加拿大,房价成为各政党竞选议题之一,总理特鲁多承诺将限制海外买家入市。在韩国,加息之旅已经开启。8月26日,韩国央行把基准利率上调0.25%至0.75%,这是3年来韩国央行首次加息,主要是因为消费需求上升、房地产市场过热及家庭负债飙升带来通胀压力上升。目前该国货币政策重点已从支持经济转向遏制债务驱动的资产泡沫。

另外,购房需求升势有望暂缓或停滞,在一定程度上抑制房价继续强劲上扬。

全球房产咨询公司莱坊的半年度全球房价报告显示,在截至2021年6月的一年中,尽管价格增长强劲,但一些市场的需求已经开始出现疲软迹象。在美国,抵押贷款申请已经下降,认为现在是购买好时机的家庭比例在6月份达到了十年低点。美国联邦住房金融局 (FHFA)26日公布的数据显示,美国8月份住房价格指数环比上涨了1%,低于市场预期的1.3%和7月份的1.4%。越来越多观望情绪的出现有助于市场回归理性。

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