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六方面详解房地产税改革试点:严打炒房 保护刚需

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央广网北京10月24日消息(记者王晶)10月23日,全国人大常委会授权国务院,在部分地区开展房地产税改革试点工作。

此次改革的思路清晰,即国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅,土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

房地产税若开始征收,不少网友较为担心的是,对于如今刚需购房者影响大吗?多位业内专家接受央广网记者专访时表示,房地产税改革试点,主要还是为了遏制投机性购房行为,即打击炒房客,以此对于普通老百姓居住性需求的购房予以保护。

资料图(来自:CFP)

为什么要加快改革试点?

“房地产税在我国的税费体系里属于十分重要的一个环节,立法周期是相对比较漫长的,推进的时候亦需要严谨严密,试点是很重要的试金石。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣指出,如今,房地产税的立法进程又往前迈了一大步。

王玉臣表示,改革试点的目的主要有三个:第一个是积极稳妥推进房地产税立法与改革。有两个关键词,一个是积极,一个是稳妥。

他解释称,积极推进,意味着要采取积极主动的措施去推进,去作为。而稳妥,则意味着每一步都要扎扎实实,不可冒进,积极和稳妥两者缺一不可。同时,房地产税的重要性,决定了其立法过程必须是严谨严密的,而整个税收体系的需要,也决定了需要积极去推进。

第二个目的是,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。

王玉臣称,房住不炒是这些年国家一直在强调的,房地产税是调控楼市,打击炒房,引导住房合理消费的有力措施。同时,对土地使用权进行依法纳税,也可以进一步引导土地资源集约利用。

第三个目的则是促进房地产市场平稳健康发展,这意味着房地产税的改革,不能简单理解为财政体系的改革,而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。不仅仅是属于税收财政体系内的,更是推动楼市平稳健康发展的重要手段。

改革试点,明确哪些核心问题?

易居研究院智库中心研究总监严跃进反复强调,改革本身坚持社会公平公正的导向。

此次改革明确了试点城市改革的核心,包括居住用和非居住用等各类房地产,而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

改革释放三个明确思路。第一、改革的核心是居住用的住宅项目,这是当前老百姓最为关注的内容。第二、非居住用房地产本身有房产税一说,此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革。第三、农村住房不纳入改革,当前改革是指国有建设用地的相关住房。

与此同时,中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红也向记者分析,改革重点是厘清税费,避免错征、漏征、重复征,有效调节贫富差距,让过多占用住房资源多缴税,避免钱多房多,钱少房少无房住现象的出现,从而落实房子是用来住的,不是用来囤的,更不是用来炒的政策。

对房价影响有多大?

王玉臣觉得,这次改革的重点是明确了房地产税试点的启动,以及征收对象、如何落实、试点期限等房地产税试点的核心问题,提纲挈领,为房地产税的试点提供了法律依据。“短期内对二手房价可能会有一些影响,但是长期来看,整个行业终将趋于健康平稳。”王玉臣说到。

从实际市场来看,王玉臣观察到,近期,伴随着房地产税推进的消息传来,在一些一线城市,比如上海、北京、广州,不少有多套房的业主已经开始集中挂牌出售。一手房影响相对于二手房要柔和一些,因为国家的一手房是采用的销售备案制,价格是需要提前到政府部门进行备案的,而且要以备案价为准,不得擅自大幅变动销售价格。

但是整体来看,他认为,从官方数据可以看出,不少城市的一手房价出现了一定程度的下降。不过,从长远来看,不会一直下降下去,最终的走向还是趋于理性消费,趋于房价健康平稳。

对刚需住房是否有影响?

这次开展房地产税改革试点工作,特别明确规定了此次授权的试点期限为5年,时间已经进入了倒计时状态。多位专家向央广网记者表示,对刚需住房可能影响不是特别大,影响最大的,恐怕是多套房或者人均面积比较大的业主。

王玉臣说:“因为本身房地产税法的一个核心目的,就是为了共同富裕。”

盘古智库高级研究员江瀚持有相似的观点,此次房地产税改革目标明确,炒房或将会很难获利,甚至于将会有巨大的成本损失。

他谈到,未来房产税这种存量税的形式,将有可能进一步改变当前房地产的市场,从长期的角度来说,在房产税全面推行的趋势之下,在大量的拥有住房而且是处于空置状态的话,将很有可能被征收高额的房产税,从而增加炒房者的炒房成本。

如果房产税开征 一二线城市影响有何不同?

“开征房地产税,可能对总体一手房和二手房新建商品房价格、供应量产生影响。”

我爱我家控股研究院院长蔡宗翰告诉记者,试点城市持有二套以上或是大户型的二手房存量推入市场,降低商品房销售价格外,同时对于房企特别是在二线、三线之后开发的企业增加去化率(即是在一定时间段内的销售率,在房地产领域称为销售率)的成本。

必须强调的,若试点是在一线城市,由于刚需、刚改人群较多,对市场的影响从短期来看,购房者持币待沽或房主持房观望情况会存在,但中长期来看,在房住不炒前提下,决定市场的永远是新市民、新产业的引进能力,故中长期影响不大。

房地产税不等于房产税?

需要注意一点,很多人存在误区,认为房地产税和房产税是一样的概念。王玉臣称,这俩是完全不一样的概念。

房地产税,顾名思义,对房地产征收的一种税费,不仅仅包括房屋本身,还包括土地使用权。它是一个综合性的概念,可能将包括一切与房地产有直接关系的税,包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节,征税对象是相关的所有权人和使用权人。

而房产税仅仅是针对房屋本身,并不包括土地相关的,房地产税包括房产税,是其中一项内容。

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