“如果这一状况继续下去，四季度还会有房企撑不住。”一家百强房企高管认为，对于可能出现的房企大面积流动性问题，监管层不会坐视不管。
2021年下半年以来，在三道红线、两个上限政策影响下，部分银行房贷额度余额不足，8月中旬，多个城市已经用完全年按揭额度。
按揭贷款投放锐减，一方面使得三季度房地产市场交易大幅下降，另一方面导致房企回款率降低，多家房企出现信用债、信托、理财产品违约。
9月末以来，监管层也多次释放对开发贷和按揭贷“松绑”的信号。金融机构和房企普遍认为，四季度，监管层可能会通过腾挪房贷额度来释放出一定流动性，以缓解房企资金紧张局面。
种种迹象显示，虽然部分城市加快按揭贷款审批进度，部分银行也对开发贷发放进度较之前有所好转，但“甘露”仍未来临。
交易低迷
10月20日中午时分，北京五环附近一个房地产项目售楼处内，四五组客户在看房，其中两组在沙盘前听销售员介绍，两组看样板间，一组在洽谈区和销售员聊天。
一位熟悉项目的人士告诉经济观察报，项目共有900多套房子，总价770万元起，有三居、四居两种户型，开盘两个月共卖出60多套，“要是放在去年这个时候或者今年上半年，现在差不多清盘了”。
该项目一位销售负责人表示，开盘两个多月来，他最大的感受是，看房人多，出手的人少。即便是平日，看房的人基本没有断过，“大家都有买房的需求，但都不着急出手，都在看一看、等一等”。
在他看来，这些潜在客户大部分是改善型需求，大体可以分为两类：第一类是卖一买一，其中一部分人房子已经卖了，但还没拿到钱，另一部分是房子还没卖掉。
第二类是等降价的，这部分客户手里有钱，了解到近期房地产市场交易下滑，开发商为了回款，年底会进行打折促销，“这些客户手里有钱但不着急出手，等着你降价，反正你房子一时半会也卖不完”。
另一个北京朝阳区的网红盘，在多数从业人员看来，无论开盘时间还是营销策略，均做到了极致。按照操盘方的预期，作为收割该区域意向客户的第一个项目，开盘去化率起码达到三成以上。
但根据熟悉该项目的人士透露，项目开盘一个多月，实际销量不足百套，“去化不到一成，和预期出现巨大偏差，这是之前没有想到的”。
在北京房地产市场，这两个新房项目遇冷并非个例。据多个北京房地产从业人士透露，下半年新开盘的50多个项目，去化率超过50%的项目不超过3个，大部分项目去化率不足两成。
也不仅仅是一手房，二手房面临着同样的状况，据北京朝阳区一家链家门店负责人透露，9月以来，一方面是看房的人少了，只有高峰期的十分之一左右；另一方面挂牌量和降价房源数量出现大幅上升。
据他介绍，有相当一部分换房购房者，已经交了买房的订金或定金，但原来住房没有及时卖出去，“那边的付款期限到了，这边就会着急卖房，这个时候，想要快点卖出去，就只能降价了”。
该人士告诉经济观察报，近期部分二手房卖家，为了快速将房子卖出去，降价幅度都在50万元、100万元级别，“毕竟能拿出全款的还是少，大部分购房者还是需要贷款，但8月以后，很多银行的按揭贷款就没额度了”。
根据北京市住建委数据统计，9月，北京新房网签7128套，环比减少300多套，二手房网签12575套，环比减少3200多套。新房和二手房网签量连续三个月大幅度下滑。
按揭贷卡壳
多个房地产从业人士认为，下半年房地产成交下滑与按揭贷款额度不足有直接关系。
一位房地产中介人士表示，最近两年来，房地产需求主要集中在改善型方面，由于限购、限贷等政策影响，购房者想要买房，必须卖掉原来的房子来腾挪购房名额。这部分购房者占整个市场需求端六成以上。
在这种背景下，新房市场和二手房市场某种程度上形成一个强关联的闭环，在具体交易层面，多个“卖一买一”交易体形成连环交易，有时候一个交易链条上的购房者数量多达八九个甚至超过十个。
交易链条长，负面影响显而易见，一是交易流程延长，下一个交易环节进展有赖于上一个环节的进展；二是交易风险加大，如果上一个环节出现问题，整个链条上其他购房者均会受到不同程度的影响。
雪上加霜的是，由于部分银行在部分城市的房贷额度在8月份已经用完，导致一些在途交易无法继续，有些房贷已经完成审批，但由于没有额度，导致无法放款。尤其是连环交易，整个链条交易均停滞下来。
正是由于按揭贷款额度不足，使得部分二手房交易停滞或延缓，这种状况持续，也导致整个二手房市场交易萎缩；由于连环交易影响，也导致新房市场需求延缓或停滞。这类情况在当前楼市大量存在。
上述北京项目营销负责人表示，近期看房客户中，除了一部分观望等降价的外，大部分是因为原来住房卖不掉而缺乏现金，“10个客户中，至少有6个是这种情况，准备换房，也看上了，就是没钱”。
国家统计局数据显示，9月全国房地产销售金额1.6万亿元，同比下滑15.8%，销售面积1.6亿平方米，下滑13.2%。虽然前9个月的销售金额同比仍在增加，但单月的销售金额已经连续三个月同比下降。
上述中介人士表示，目前房地产市场需求依然存在，市场交易出现大幅下滑，主要就是因为按揭贷款额度不足，“按揭贷停掉，等于市场冰冻了，如果这一块不调整，市场成交还会持续下降”。
他认为，目前市场需求并没有消失或减少，只是因为按揭贷款原因暂时延缓了，“如果明年银行按揭额度恢复了，这部分积压的需求连同正常需求一起释放出来，很可能对房地产市场形成冲击”。
房企困扰
相对于楼市交易和购房者，房地产企业对房贷的渴求有过之而无不及。
上述熟悉北京项目的人士介绍，房企回款主要受两个外界因素影响：一个是网签进度，由于限价，一二线主要城市对部分售价较高项目的网签节奏进行限制，“用低价楼盘来冲抵高价盘带来平均价格的影响”。
不同城市影响不同，有的城市房地产成交以低价盘为主，基本能按照正常节奏网签；但有的城市交易以改善型住房为主，高价盘网签速度会受到较大影响，有的网签时间长达半年。
第二个因素是按揭贷款，除了个别城市二套首付比例较高外，大部分城市按揭贷款占一个项目销售额的大头，按揭贷款发放的进度直接影响房企回款。受银行房贷额度上限影响，2021年下半年房企回款普遍受到影响较大。
上述五环附近项目主要以改善型需求为主，首付普遍在80%左右，虽然直接影响不大，但有房贷额度影响，导致成交不及预期。
为了提高去化率，该项目进一步延长了首付周期，要求一个月内先支付40%，2022年3月底前支付剩余40%，“如果确实有困难，比如房子没有卖掉，还可以再商量”，上述熟悉项目人士表示。
也就是说，该项目今年的回款率在40%左右，这显然不符合多数房企70%以上的回款要求。以往，如果回款达不到要求，区域公司、城市公司会通过合作银行做证券化融资、ABS和应收款融资等方面回款，但在两个上限、三道红线框架内，通过融资形式加快回款的方式受到限制。
由于按揭贷款额度不足引发的市场交易下滑，又反噬至房企，导致房企销售和回款均受到影响，9月，百强房企中，除了个别房企，大部分房企销售金额均同比下滑，回款率更是创下新低。
回款变差的同时，大部分房企再融资也遇阻，开发贷获取越来越难，多个房企的人士告诉经济观察报，他们合作的部分银行，今年在偿还原有开发贷后，不再给他们发放新的贷款。
前融、开发贷、预售资金是一个循环体，房企拿地时做前融，开工后用开发贷替换前融，开盘销售后，以预售资金偿还开发贷。这个过程中，使得房企最大限度降低了自有资金的使用比例。
今年下半年以来，前融受到限制，部分房企的开发贷获取也越来越困难。由于开发贷以预售资金作为偿还来源，预售资金减少，银行发放开发贷也变得谨慎起来，开发贷融资进一步恶化。同时，房企在发行信用债、信托借款等方面受到的阻力也越来越大。
上半年行情好的时候，房企在拿地、开工等方面支出交叉，下半年市场转冷及回款难题，使得部分房企通过减少开工、施工和竣工、拿地等措施确保流动性安全。
国家统计局数据显示，9月全国房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积同比均出现下降，新开工和竣工降幅均超过13%。同期房企到位资金同比下降11.2%，其中开发贷款降幅达到了25%。
上述30强房企营销负责人表示，他们公司北京区域已经有5个项目停工，其他项目施工进度也大幅度放缓，“上半年回款可以达到80%以上，下半年的回款率大概在40%左右，降了一半左右”。
他认为，如果底年回款还没有明显改善，其所在公司可能会出现流动性风险，“拿地、建安、税费等成本都支出去了，房子也卖出去了，但拿不到回款，这种状况一旦持续下去，哪家房企也撑不住”。
待降甘露
针对当前房地产领域存在的问题，近期监管层密集表态。
10月15日，在央行三季度统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
对此，邹澜表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
9月29日，央行联合银保监会召开的房地产金融工作座谈会强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。
同时这次会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
此后，上海、广州、佛山、苏州和南通等城市传出放款速度加快的消息。但根据某机构10月上旬调研，30多个样本城市中，部分城市出现房贷周期延长、审批收紧的情况，但没有任何放松或加快发放周期的情况。
但从监管表态，结合当前房地产市场及房企面临的现状，房地产及金融行业的从业人士普遍认为，商业银行对房地产开发贷和按揭贷额度会进行适度腾挪，以缓解目前房企紧绷的资金链。
上述百强房企高管表示，三季度房企销售和回款大幅下降，部分房企已经出现资金困难情况，如果这一情况延续到四季度末，波及的范围将更广，由此他判断，监管会适度释放流动性，以避免更大危机。
一家证券机构的人士表示，从实现途径来看，目前确实存在释放房贷的空间，他的理由有两个，一是部分银行机构还有一定的房贷额度；二是可以通过证券化手段腾挪出一定房贷额度。
一家地方商业银行人士告诉经济观察报，从银行机构实际情况出发，确实可以腾挪出一定房贷额度，但“两个上限原则肯定是不会突破的，如果单纯靠腾挪额度释放流动性，能带来多大影响？”
近年，房地产贷款发放逐年增加，从2015年4万亿元逐年增加至2020年的8.2万亿元。2021年上半年这一数字是4.4万亿元，其中净增额度是2.1万亿元，同比下降了9%，7月和8月净新增同比降幅是16.8%。
某证券机构报告指出，根据对54家银行两个上限测试，2021年上半年理论房贷降压规模是1076亿元，而实际降压规模达到了3269亿元。据此，理论上54家银行还可以释放出2000多亿元的房贷额度。
此外，银行机构通过将信贷资产证券化也能释放出一定额度，但从历年证券化比例来看空间也并不大，2021年1-9月，累计证券化信贷资产余额是3727亿元，已经达到历史同期最高水平。
此前，有传言称，部分金融机构会将2022年一季度的部分房贷额度挪到今年四季度，但上述地方商业银行人士认为没有任何可能，“每个阶段额度都是规划好的，不可能寅吃卯粮，一旦形成习惯，危害更大”。
虽然各界对房贷适度放松寄予厚望，但截稿前，“甘露”仍未降下。
本文来源：经济观察网
作者：田国宝
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