网易首页 > 网易上海房产 > 正文

交易低迷、按揭卡壳,房企“紧日子”还要熬多久?

0
分享至

“如果这一状况继续下去,四季度还会有房企撑不住。”一家百强房企高管认为,对于可能出现的房企大面积流动性问题,监管层不会坐视不管。

2021年下半年以来,在三道红线、两个上限政策影响下,部分银行房贷额度余额不足,8月中旬,多个城市已经用完全年按揭额度。

按揭贷款投放锐减,一方面使得三季度房地产市场交易大幅下降,另一方面导致房企回款率降低,多家房企出现信用债、信托、理财产品违约。

9月末以来,监管层也多次释放对开发贷和按揭贷“松绑”的信号。金融机构和房企普遍认为,四季度,监管层可能会通过腾挪房贷额度来释放出一定流动性,以缓解房企资金紧张局面。

种种迹象显示,虽然部分城市加快按揭贷款审批进度,部分银行也对开发贷发放进度较之前有所好转,但“甘露”仍未来临。

交易低迷

10月20日中午时分,北京五环附近一个房地产项目售楼处内,四五组客户在看房,其中两组在沙盘前听销售员介绍,两组看样板间,一组在洽谈区和销售员聊天。

一位熟悉项目的人士告诉经济观察报,项目共有900多套房子,总价770万元起,有三居、四居两种户型,开盘两个月共卖出60多套,“要是放在去年这个时候或者今年上半年,现在差不多清盘了”。

该项目一位销售负责人表示,开盘两个多月来,他最大的感受是,看房人多,出手的人少。即便是平日,看房的人基本没有断过,“大家都有买房的需求,但都不着急出手,都在看一看、等一等”。

在他看来,这些潜在客户大部分是改善型需求,大体可以分为两类:第一类是卖一买一,其中一部分人房子已经卖了,但还没拿到钱,另一部分是房子还没卖掉。

第二类是等降价的,这部分客户手里有钱,了解到近期房地产市场交易下滑,开发商为了回款,年底会进行打折促销,“这些客户手里有钱但不着急出手,等着你降价,反正你房子一时半会也卖不完”。

另一个北京朝阳区的网红盘,在多数从业人员看来,无论开盘时间还是营销策略,均做到了极致。按照操盘方的预期,作为收割该区域意向客户的第一个项目,开盘去化率起码达到三成以上。

但根据熟悉该项目的人士透露,项目开盘一个多月,实际销量不足百套,“去化不到一成,和预期出现巨大偏差,这是之前没有想到的”。

在北京房地产市场,这两个新房项目遇冷并非个例。据多个北京房地产从业人士透露,下半年新开盘的50多个项目,去化率超过50%的项目不超过3个,大部分项目去化率不足两成。

也不仅仅是一手房,二手房面临着同样的状况,据北京朝阳区一家链家门店负责人透露,9月以来,一方面是看房的人少了,只有高峰期的十分之一左右;另一方面挂牌量和降价房源数量出现大幅上升。

据他介绍,有相当一部分换房购房者,已经交了买房的订金或定金,但原来住房没有及时卖出去,“那边的付款期限到了,这边就会着急卖房,这个时候,想要快点卖出去,就只能降价了”。

该人士告诉经济观察报,近期部分二手房卖家,为了快速将房子卖出去,降价幅度都在50万元、100万元级别,“毕竟能拿出全款的还是少,大部分购房者还是需要贷款,但8月以后,很多银行的按揭贷款就没额度了”。

根据北京市住建委数据统计,9月,北京新房网签7128套,环比减少300多套,二手房网签12575套,环比减少3200多套。新房和二手房网签量连续三个月大幅度下滑。

按揭贷卡壳

多个房地产从业人士认为,下半年房地产成交下滑与按揭贷款额度不足有直接关系。

一位房地产中介人士表示,最近两年来,房地产需求主要集中在改善型方面,由于限购、限贷等政策影响,购房者想要买房,必须卖掉原来的房子来腾挪购房名额。这部分购房者占整个市场需求端六成以上。

在这种背景下,新房市场和二手房市场某种程度上形成一个强关联的闭环,在具体交易层面,多个“卖一买一”交易体形成连环交易,有时候一个交易链条上的购房者数量多达八九个甚至超过十个。

交易链条长,负面影响显而易见,一是交易流程延长,下一个交易环节进展有赖于上一个环节的进展;二是交易风险加大,如果上一个环节出现问题,整个链条上其他购房者均会受到不同程度的影响。

雪上加霜的是,由于部分银行在部分城市的房贷额度在8月份已经用完,导致一些在途交易无法继续,有些房贷已经完成审批,但由于没有额度,导致无法放款。尤其是连环交易,整个链条交易均停滞下来。

正是由于按揭贷款额度不足,使得部分二手房交易停滞或延缓,这种状况持续,也导致整个二手房市场交易萎缩;由于连环交易影响,也导致新房市场需求延缓或停滞。这类情况在当前楼市大量存在。

上述北京项目营销负责人表示,近期看房客户中,除了一部分观望等降价的外,大部分是因为原来住房卖不掉而缺乏现金,“10个客户中,至少有6个是这种情况,准备换房,也看上了,就是没钱”。

国家统计局数据显示,9月全国房地产销售金额1.6万亿元,同比下滑15.8%,销售面积1.6亿平方米,下滑13.2%。虽然前9个月的销售金额同比仍在增加,但单月的销售金额已经连续三个月同比下降。

上述中介人士表示,目前房地产市场需求依然存在,市场交易出现大幅下滑,主要就是因为按揭贷款额度不足,“按揭贷停掉,等于市场冰冻了,如果这一块不调整,市场成交还会持续下降”。

他认为,目前市场需求并没有消失或减少,只是因为按揭贷款原因暂时延缓了,“如果明年银行按揭额度恢复了,这部分积压的需求连同正常需求一起释放出来,很可能对房地产市场形成冲击”。

房企困扰

相对于楼市交易和购房者,房地产企业对房贷的渴求有过之而无不及。

上述熟悉北京项目的人士介绍,房企回款主要受两个外界因素影响:一个是网签进度,由于限价,一二线主要城市对部分售价较高项目的网签节奏进行限制,“用低价楼盘来冲抵高价盘带来平均价格的影响”。

不同城市影响不同,有的城市房地产成交以低价盘为主,基本能按照正常节奏网签;但有的城市交易以改善型住房为主,高价盘网签速度会受到较大影响,有的网签时间长达半年。

第二个因素是按揭贷款,除了个别城市二套首付比例较高外,大部分城市按揭贷款占一个项目销售额的大头,按揭贷款发放的进度直接影响房企回款。受银行房贷额度上限影响,2021年下半年房企回款普遍受到影响较大。

上述五环附近项目主要以改善型需求为主,首付普遍在80%左右,虽然直接影响不大,但有房贷额度影响,导致成交不及预期。

为了提高去化率,该项目进一步延长了首付周期,要求一个月内先支付40%,2022年3月底前支付剩余40%,“如果确实有困难,比如房子没有卖掉,还可以再商量”,上述熟悉项目人士表示。

也就是说,该项目今年的回款率在40%左右,这显然不符合多数房企70%以上的回款要求。以往,如果回款达不到要求,区域公司、城市公司会通过合作银行做证券化融资、ABS和应收款融资等方面回款,但在两个上限、三道红线框架内,通过融资形式加快回款的方式受到限制。

由于按揭贷款额度不足引发的市场交易下滑,又反噬至房企,导致房企销售和回款均受到影响,9月,百强房企中,除了个别房企,大部分房企销售金额均同比下滑,回款率更是创下新低。

回款变差的同时,大部分房企再融资也遇阻,开发贷获取越来越难,多个房企的人士告诉经济观察报,他们合作的部分银行,今年在偿还原有开发贷后,不再给他们发放新的贷款。

前融、开发贷、预售资金是一个循环体,房企拿地时做前融,开工后用开发贷替换前融,开盘销售后,以预售资金偿还开发贷。这个过程中,使得房企最大限度降低了自有资金的使用比例。

今年下半年以来,前融受到限制,部分房企的开发贷获取也越来越困难。由于开发贷以预售资金作为偿还来源,预售资金减少,银行发放开发贷也变得谨慎起来,开发贷融资进一步恶化。同时,房企在发行信用债、信托借款等方面受到的阻力也越来越大。

上半年行情好的时候,房企在拿地、开工等方面支出交叉,下半年市场转冷及回款难题,使得部分房企通过减少开工、施工和竣工、拿地等措施确保流动性安全。

国家统计局数据显示,9月全国房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积同比均出现下降,新开工和竣工降幅均超过13%。同期房企到位资金同比下降11.2%,其中开发贷款降幅达到了25%。

上述30强房企营销负责人表示,他们公司北京区域已经有5个项目停工,其他项目施工进度也大幅度放缓,“上半年回款可以达到80%以上,下半年的回款率大概在40%左右,降了一半左右”。

他认为,如果底年回款还没有明显改善,其所在公司可能会出现流动性风险,“拿地、建安、税费等成本都支出去了,房子也卖出去了,但拿不到回款,这种状况一旦持续下去,哪家房企也撑不住”。

待降甘露

针对当前房地产领域存在的问题,近期监管层密集表态。

10月15日,在央行三季度统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜表示,部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

对此,邹澜表示,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

9月29日,央行联合银保监会召开的房地产金融工作座谈会强调,金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系。

同时这次会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

此后,上海、广州、佛山、苏州和南通等城市传出放款速度加快的消息。但根据某机构10月上旬调研,30多个样本城市中,部分城市出现房贷周期延长、审批收紧的情况,但没有任何放松或加快发放周期的情况。

但从监管表态,结合当前房地产市场及房企面临的现状,房地产及金融行业的从业人士普遍认为,商业银行对房地产开发贷和按揭贷额度会进行适度腾挪,以缓解目前房企紧绷的资金链。

上述百强房企高管表示,三季度房企销售和回款大幅下降,部分房企已经出现资金困难情况,如果这一情况延续到四季度末,波及的范围将更广,由此他判断,监管会适度释放流动性,以避免更大危机。

一家证券机构的人士表示,从实现途径来看,目前确实存在释放房贷的空间,他的理由有两个,一是部分银行机构还有一定的房贷额度;二是可以通过证券化手段腾挪出一定房贷额度。

一家地方商业银行人士告诉经济观察报,从银行机构实际情况出发,确实可以腾挪出一定房贷额度,但“两个上限原则肯定是不会突破的,如果单纯靠腾挪额度释放流动性,能带来多大影响?”

近年,房地产贷款发放逐年增加,从2015年4万亿元逐年增加至2020年的8.2万亿元。2021年上半年这一数字是4.4万亿元,其中净增额度是2.1万亿元,同比下降了9%,7月和8月净新增同比降幅是16.8%。

某证券机构报告指出,根据对54家银行两个上限测试,2021年上半年理论房贷降压规模是1076亿元,而实际降压规模达到了3269亿元。据此,理论上54家银行还可以释放出2000多亿元的房贷额度。

此外,银行机构通过将信贷资产证券化也能释放出一定额度,但从历年证券化比例来看空间也并不大,2021年1-9月,累计证券化信贷资产余额是3727亿元,已经达到历史同期最高水平。

此前,有传言称,部分金融机构会将2022年一季度的部分房贷额度挪到今年四季度,但上述地方商业银行人士认为没有任何可能,“每个阶段额度都是规划好的,不可能寅吃卯粮,一旦形成习惯,危害更大”。

虽然各界对房贷适度放松寄予厚望,但截稿前,“甘露”仍未降下。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
刚刚!支付宝把花呗额度清空了…

刚刚!支付宝把花呗额度清空了…

手机总部
2021-11-29 12:43:05
中国足球再爆假球丑闻:门将诡异滑倒送空门,0-3落后还玩颠球

中国足球再爆假球丑闻:门将诡异滑倒送空门,0-3落后还玩颠球

搜达足球
2021-11-29 12:49:14
这么无聊的发明都能上电视,脑子要不要了?

这么无聊的发明都能上电视,脑子要不要了?

新周刊
2021-11-29 09:01:02
男篮双杀日本队后,日媒表示:中国队这5名球员具备打NBA的实力

男篮双杀日本队后,日媒表示:中国队这5名球员具备打NBA的实力

篮板英雄联盟
2021-11-30 05:36:23
比特币将很快成为全球储备货币

比特币将很快成为全球储备货币

IT大脑袋
2021-11-30 08:35:26
吉野家被曝使用“发臭肉沫”,吉野家回应:涉事餐厅非公司经营

吉野家被曝使用“发臭肉沫”,吉野家回应:涉事餐厅非公司经营

三言财经
2021-11-29 20:45:52
“英伦玫瑰”一家四口确诊新冠

“英伦玫瑰”一家四口确诊新冠

环球时报国际
2021-11-30 00:32:39
笑出内伤的穿帮镜头,妲己穿婚纱不算啥,谁注意林心如身后露了啥?

笑出内伤的穿帮镜头,妲己穿婚纱不算啥,谁注意林心如身后露了啥?

私房物语
2021-11-28 11:10:49
卡里克带队仅用两场比赛就证明了索尔斯克亚水平与曼联确实不匹配

卡里克带队仅用两场比赛就证明了索尔斯克亚水平与曼联确实不匹配

风中那匹忧郁的狼
2021-11-29 15:47:09
中国传来好消息,美国根本没有料到,我们能取得如此大的成就!

中国传来好消息,美国根本没有料到,我们能取得如此大的成就!

空降雄兵
2021-11-29 19:03:19
邓亚萍点评王曼昱夺冠:指出两大夺冠原因,直言孙颖莎两大不足

邓亚萍点评王曼昱夺冠:指出两大夺冠原因,直言孙颖莎两大不足

厝边人侃体育
2021-11-30 09:35:47
洪都拉斯总统候选人卡斯特罗宣布胜选,表示与台湾“断交”

洪都拉斯总统候选人卡斯特罗宣布胜选,表示与台湾“断交”

煮酒杂谈
2021-11-29 22:43:00
2022年生肖龙运势,一开始就有几件喜事降临,属龙人来看看

2022年生肖龙运势,一开始就有几件喜事降临,属龙人来看看

轮回菌
2021-11-30 07:19:52
《盗梦空间》女主变性一年后赤膊秀马甲线 六块腹肌格外显眼

《盗梦空间》女主变性一年后赤膊秀马甲线 六块腹肌格外显眼

东南西北一锅烩
2021-11-29 23:31:08
官宣周冠宇加入之后 阿尔法的电话被赞助商打爆了

官宣周冠宇加入之后 阿尔法的电话被赞助商打爆了

赛车世界杂谈
2021-11-29 20:15:19
丁盛手下的连长,被破格提拔为大军区司令员,授予上将军衔

丁盛手下的连长,被破格提拔为大军区司令员,授予上将军衔

悟空谈历史
2021-11-29 23:50:22
大冷门!赵心童6-5逆转希金斯,晋级2021斯诺克英锦赛十六强

大冷门!赵心童6-5逆转希金斯,晋级2021斯诺克英锦赛十六强

乐活体育圈
2021-11-30 02:18:51
追梦:杜兰特以为曾两次击败詹姆斯就是第一人,但现在是最强球员

追梦:杜兰特以为曾两次击败詹姆斯就是第一人,但现在是最强球员

篮球头条
2021-11-29 16:00:07
斯诺克16强诞生八席!三位世界冠军出局,奥沙利文晋级宾汉姆惜败

斯诺克16强诞生八席!三位世界冠军出局,奥沙利文晋级宾汉姆惜败

讲体育的哒哒君
2021-11-30 07:46:18
日本研发“飞行摩托”,售价高达435万人民币,远销我国你会买吗

日本研发“飞行摩托”,售价高达435万人民币,远销我国你会买吗

科学知识点秀
2021-11-29 10:28:04
2021-11-30 10:56:49

上海房产

非上海生源毕业生第二批落户开始受理

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

母亲卖房给罕见病儿子治病 天价药却被调出保障目录

头条要闻

母亲卖房给罕见病儿子治病 天价药却被调出保障目录

财经要闻

体育要闻

34岁的本泽马,终于看清了金球奖的模样

娱乐要闻

王岳伦李湘离婚 一家三口曾幸福甜蜜

科技要闻

1.88亿元!华为东莞拿地,造智能汽车部件

汽车要闻

蔚来ET7首批预生产车下线 量产进程稳步推进

态度原创

艺术
家居
房产
教育
数码

艺术要闻

“正确”的东方美学如何打造?

家居要闻

韩国女星家中一盏灯2万 这些小贵网红家居值得买

房产要闻

第三轮集中供地首日双限双定地块率先成交 | 战地一线

教育要闻

上海、金华拟出台学科类培训政府指导价,1V1培训每课时70元

数码要闻

第三季中国PC市场出货量超过1500万台,联想继续第一