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机构:租赁住房中青年公寓占比八成,供需层面仍存错配问题

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10月21日,ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》显示,我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态:满足年轻人需求的青年公寓占比最大,超过80%;其次是满足新市民需求的租赁式社区,占比超过10%;面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例仅为1.35%。

不过,报告指出,当前供需层面仍然存在着“户型错配、价格错配、位置错配”的问题,迅速提供有效、标准化供给才是缓解新市民、青年人住房困难的途径。报告认为,“我国的保障性租赁住房是‘发展的保障’,保障新市民、青年人能够‘有其居’,也能‘优其居’,从‘住’的角度支持助力我国城镇化进程的加速。同时,人们对更高生活品质的追求也不会被忽视,市场化的住房租赁产品会为具有支付能力、追求更高品质生活的人们提供相应的供给。”

因此,报告预测,保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充,两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中,青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品,都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列,与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力,租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平,则基本以市场化运作为主。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出,虽然这个行业近三年里出了不少新闻,从暴雷到疫情,但我们并不认为行业经历了波峰波谷。首先,这个行业从2014年开始真正发展,它是需要一段时间的沉淀与摸索的。其次,从国际经验来看,以机构化、重资产模式和轻资产管理输出的模式将是未来行业主流发展模式。这三年也看到了国内的市场实际经历了资本风口、泥沙俱下之后,尘埃落定,目前跑道已经逐渐清晰了。

对于住房租赁行业“规模不经济”的说法,赵然也予以否认,其指出,国外都是“规模很经济”,换句话说就是时间换空间,即还是要有一段时间的积累和沉淀。行业从真正发展,也就是从2014年到现在,也过了六七年的时间,所以是需要有这样一段时间的沉淀、优胜劣汰。

此次发布的报告还提到,当前行业、企业、市场三端均处于迈进标准化发展轨道的临界点,而政府监管、租赁住房企业、资本市场、消费市场均面临痛点。比如政府监管层面,面对标准不一的住房租赁产品品类时,监管难度大;租赁住房企业层面,需依靠自身力量不断进行产品线细分尝试,试错成本高,而非标产品多,则导致行业发展无法实现快速的规模化;资本市场层面,优质资本缺乏标准依据,难以形成快速准确的判断,因而在进入住房租赁领域时慎之又慎,造成行业融资渠道单一、融资难的局面;消费市场层面,挑选住房租赁产品时缺乏标准依据,无从择取适配产品。

对此,ICCRA住房租赁产业研究院发布我国首份针对租赁住房产品的分类标准研究报告,梳理对比美、德、日不同的分类导向,结合我国租赁市场实际提出5P分类模型,并以此为框架划分服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓(舒适型)、青年公寓(紧凑型)、宿舍型公寓、租赁式社区(青年型)、租赁式社区(家庭型)等7类产品,为行业发展和相关政策制定提供参考,也将为后续行业资产证券化和公募REITs的落地厘定估值标准。

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