进入四季度以来，多家房企的美元债出现违约或延期兑付情况，导致地产美元债价格一度大幅下跌。
在地产美元债集中到期的压力之下，或许是为了提振市场信心，近期房企境外债券市场掀起了一波回购潮。
10月22日，中梁控股发布公告，购回2021年11月票据累计本金额达1200万美元。之前的10月18日，中梁刚刚购回2021年11月票据累计本金总额950万美元。
此外，中国奥园回购了300万美元的美元债；正荣地产已在公开市场回购3300万美元优先票据；龙光集团在公开市场提前购回部分2022年到期优先票据，购回总额为1000万美元。
不过值得注意的是，上周央行在第三季度金融统计数据发布会上表示，目前相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。
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地产美元债违约风险加剧
光大证券研报数据显示，今年四季度和明年房企美元债到期压力较大。其中今年四季度共有92.95亿美元债到期，2022年有544.16亿美元债到期。
事实上，今年以来房企债务违约事件频繁增加，且逐步蔓延至头部房企。同时违约产品的类别也在持续扩大，由此前的信托贷款等非标产品，逐步蔓延至境内公募债，从而引发公募债券的信用风险。
尤其是10月份以来，多家房企的到期美元债出现无法兑付或延期兑付情?。如花样年公告2.06亿美元到期票据未能如期偿付，并自曝“流动性受市场环境困扰”；当代置业寻求将2.5亿美元债到期债务延长三个月；新力控股集团公告称，即将到期的2.5亿美元债及最后一期利息可能会违约；鑫苑置业针对2亿美元即将到期票据提出要约交换计划，如无法完成交换要约则可能无法偿还现有票据。
克而瑞数据显示，2021年起，房企的境外发债到期额暴涨，2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿元人民币以上。其中2022年到期美元债最高，规模达到3755亿元，境外偿债压力更大。
由于境外债的企业发行年限主要以1-5年为主，且近几年“借新还旧”持续滚动发行，随着境外债偿还高峰的到来，“借新还旧”滚动机制也将备受考验。
克尔瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，明年上半年债务偿还高峰期的到来，取决于今年四季度边际放松程度有多大，如果政策有放松并能带动销售的话，对于企业来说可维持现状，爆雷现象也不会蔓延。
克而瑞数据显示，今年前9月，房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%，72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额。而2020年前9月境外发债是2020年全年到期金额的2.42倍，彼时仅有43%的企业发行新债低于到期债券。
“房企美元债规模虽不是太大，但其违约可能引发连锁反应，潜在风险值得警惕。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，一是违约房地产企业将面临境内外融资困境，引发更为严重的流动性危机，如果处置不当，可能引发偿付危机；二是其他房地产企业可能面临融资可得性难题，进而危及整个房地产部门及其上下游企业，从而触发更大的经济下行风险和融资困境；三是房地产部门风险将直接传染至银行部门以及地方政府财政系统，引发更大的风险外溢冲击。”
通过回购美元债提振市场信心
或许是为了提振市场信心，近期房企境外债券市场掀起了一波回购潮。
10月22日，中梁控股发布部分回购优先票据的自愿性公告，购回2021年11月票据累计本金额达1200万美元，占2021年11月票据初始发行本金总额的6%。该票据为年利率8.875%、本金总额为2亿美元的优先票据。在此之前，中梁控股已进行了25次的境外债券的赎回动作，合计赎回2021四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债，同时还表示未来仍将积极强力加大债券回购力度。
之前的10月15日，中国奥园回购了300万美元的美元债，今年以来回购金额已达1500万美元。此外，正荣地产已在公开市场回购3300万美元优先票据，涉及7种美元票据，并表示可能在适当时候再次回购；龙光集团已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据，购回总额为1000万美元，未来可能进一步回购其优先票据；时代中国控股有限公司已完成悉数赎回于2022年到期的优先票据。
而且，一些房企赎回债券到期年限还覆盖到2023年-2026年，范围较大；同时从债券赎回的单笔金额来看，单笔提前赎回金额一般为100万-800万美元不等，单笔赎回金额相对较小，呈现“高频次低额度”的特点。
据不完全统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次。从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
“一方面，房企通过回购可以进行债务置换和缓解短期内的到期压力；另一方面，也在于提振和重塑市场信心，意在维稳。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，整体来看，债券赎回覆盖面较广，但赎回金额较小，企业旨在稳定各只债券的价格，提振市场信心。
高层频频释放政策回暖信号
“美元债兑付只是表象，核心还是能否按时履行到期债务。无法按期进行还本付息，这和房企整体经营有关，包括整体杠杆率。如果房企自身比较自律，杠杆比较有序，过往经营业绩比较稳健，那未来是相对可控的。”
某TOP10房企的资金负责人告诉《每日经济新闻》记者，目前来看，包括按揭贷款和开发贷等已经所松动的迹象，但具体效果可能需要一定的时间，从这两天地产股上涨就能看出市场预期。“但要化解相对比较激进房企的债务危机，就要具体问题具体分析，哪怕说发债利率也不一样，本身差异化就很大，出问题也是利率从高到低排列”。
其实从9月底以来，就不断有利好消息传来。
9月29日，央行和银保监会召开房地产金融座谈会，再次强调维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。在10月15日的央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，邹澜司长认为，部分金融机构误解银行不得新发放开发贷款，未来将保持房地产信贷平稳有序投放。
在10月20日召开的金融街论坛年会上，国务院副总理刘鹤表示“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。同日，央行副行长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。
10月21日，在国新办举行的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，要保障好刚需群体信贷需求。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
就在近日，青岛部分银行的贷款额度全面放开，其他行也在陆续跟进。此前，广州和佛山等地部分银行利率已出现下调，哈尔滨也率先放松了房企资金监管，在预售条件上做了些改善用以改善房企资金问题，
“对于首次置业的购房者，在贷款予以倾斜，使得相应资金投入到新房市场，这在客观上对开发商资金回流有更大的支撑。”张波表示，未来对于房地产的强监管方针不会改变，对于部分房企，能够在融资层面适当放松，才能有利于房企现金流稳定，避免出现系统性风险。
本文来源：每日经济新闻
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