6年波折，万达终敲开上市之路？

6年等待没能敲开A股大门的万达，最终还是将目标锁定在了港交所。

经历了万达商业登陆港交所、私有化退市、轻资产转型、多方融资......王健林筹划的万达轻资产蓝图日渐清晰。

10月21日，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）向香港联交所递交了招股说明书，再度冲击港交所。

IPO决心坚定不移

实际上，这并不是万达首次与港交所交手。

2014年12月，彼时还名为万达商业的万达商管首次登陆港交所，一举成为了当年港交所IPO规模最大的企业之一。但万达商业上市后，资本市场的表现难言出色，股价低迷、估值不及预期，“东风”迟迟不来让万达商业打起了退“市”鼓。

而后不到两年时间里，万达商业毅然决定私有化退市。彼时据媒体报道称，万达商业首次在公告表述，要进行私有化退市，并于同年9月正式从港交所退市。

不过，退市后的万达商业并没闲着，决定转战A股。

据证监会显示，2015年11月万达商业报送招股书，拟发行不超过2.5亿股新股，但困于“房地产股”的性质界定问题，万达商业的受理状态停滞不前。为此，2018年万达商业决定不再以“商业地产”属性开展房地产开发业务，摇身一变为“商业管理”。

可即便如此，A股的大门都始终未对万达敞开。而迟迟得不到回应的万达，也最终在2021年3月宣布撤回A股IPO申请，将从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组。

这一路万达走的并不容易，期间遭遇“股债双杀”的2017年，会议室里摔杯子的消息也是被传的沸沸扬扬。

好在柳暗花明，2021年3月成立的万达商管一路小跑，8月20日提交了《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》材料，获得受理后，10月21日，万达商管成功在港交所递交了招股书。

当下，兜兜转转6年，万达商管还是回到了“梦开始的地方”港交所，万达内部人士在接受媒体采访时透露，“上市进程如果顺利，估计要到年底或者明年初正式完成。”

220亿利润诚意包

透过招股书来看，万达商管的此番再战，可谓有备而来。不仅中信证券、摩根大通与瑞信为联席保荐人，还拥有腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、华平投资等诸多重量级基石投资者。

截至最后实际可行日期，大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有珠海万达商管69.99%、8.83%、0.01%股权，而大连万达商业又透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的股权，腾讯、 蚂蚁科技、中信资本等投资者合计占股21.17%。

王健林则持有大连万达商业股权的52.68%，并间接持有珠海万达商管41.5%的股份。

具体来看，腾讯通过Huang River Investment Limited、深圳高灯计算机科技有限公司，共投资15.12亿元，占股0.84%；蚂蚁科技通过AcceleratorI Ltd.、上海云鑫创业投资有限公司，共投资25.95亿元，占股1.44%；中信资本通过CCP Wing Investment Limited、CCP Wing II Investment Limited，共投资17.94亿元，占股2.5%；郑裕彤家族通过Well Smart Developments Limited投资1.29亿元，占股0.07%。

在左膀右臂的加持下，万达商管也向投资者表了决心。

根据投资者协议，万达商管拟在2021年实现实际净利润及2022年、2023年的扣非净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如果上述保证未能达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

不过，万达商管的诚意包能否落地，仍有待商榷。据招股书显示，2018年-2020年及2021年上半年，万达商管的收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元；核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元；归母净利润分别为20.22亿元、12.78亿元、11.13亿元、6.55亿元。

“危”“机”并存

对于万达商管来说，此次冲击港交所，是很好的机会。因为从管理体量上来看，万达商管无疑是巨头。

招股书中赫然写道，根据弗若斯特沙利文的资料，截至2020年12月31日，在众多商业运营服务提供商中万达商管无论是在管建筑面积、储备项目建筑面积还是管理的独立第三方商业广场数量在中国都是排名第一位的。

而仅是在管建筑面积，万达商管就超过了弗若斯特沙利文统计的第二名至第十名的总和。

截至2021年6月30日，万达商管公司管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。截至2021年6月30日，有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

但在气势汹汹的回归之下，也有负债率等绕不开的难题。自2018年以来，万达商管的资产负债率高位运行在80%以上。招股书显示，2018年至2020年，公司资产负债率分别为80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年资产负债率则为80.4%。

而期间对应的资产回报率，则分别仅为9.6%、4.5%、2.8%，2021年上半年为3.9%。

现如今，以商管服务的巨头姿态重回港交所的万达，能否成功上市并再续传奇故事？答案或将很快揭晓。