9月70城房价5年来首次普跌，楼市“拐点”已至？

10月20日，国家统计局发布2021年9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此 ，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略下降态势，同比涨幅持续回落。

今年9月，房价上涨城市数量明显减少，其中，二手房只有17个城市上涨，新房只有27个城市上涨。而7、8月，二手房上涨城市分别为41个、27个，新房上涨城市分别为51个和46个。对此，业内人士认为，目前，房价下调成为市场绝对主流，5年来，楼市首次出现普跌现象，预示着市场“拐点”或已到来，需要警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

2020年5月-2021年9月70城房价变化城市对比表

数据来源：中原地产根据统计局数据整理

70城中36城新房价格环比下跌

据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。

在二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

对于上述数据，绳国庆总结称，9月各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比持平或下降，总体延续回落态势。

这也意味着市场发生了根本的变化。据中原地产首席分析师张大伟分析，自2015年以来，连续5年，二手房数据第一次出现52个城市下调的现象。从目前来看，下调成为市场绝对主流。另外从房价上涨幅度来看，新房、二手房涨幅最高的城市也均低于环比0.6%，这也是2015年以来首次出现的现象。

从房价上涨城市数量看，9月二手房只有17个城市上涨，而新房只有27个，相比前几个月明显减少。比如7、8月，二手房上涨城市分别为41个、27个，而新房上涨城市分别为51个和46个。而从房价下降城市来看，9月二手房有52个城市下调，新房则有36个城市下调。

据诸葛找房数据研究中心分析，分城市来看，西安、银川新房价格涨幅并列第一，环比涨幅为0.6%，其次为锦州、无锡，环比涨幅为0.5%。整体来看，涨幅均不高于1%。其中，西安新房市场长期供不应求，加之二手房指导价的作用，导致新房价格保持较为强劲的增长。

而在二手房方面，天津价格涨幅领跑70城，环比涨幅为0.6%；其次为海口，环比上涨0.5%；重庆环比涨幅为0.3%，位居第三。

9月新房、二手房销售价格环比上涨前十名城市

数据来源：中原地产根据统计局数据整理

三四线城市打折促销带动新房价格下跌

与此同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进根据算术平均计算得出，9月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为3.3%。

对于9月新房价格环比下跌，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是2015年5月份以来首次出现环比下跌。分城市看，一线城市还在上涨（0.1%），二线城市停涨（0%），三四线城市下跌0.2%。因此，70城房价下跌主要是三四线下跌造成的。

“近期，受龙头房企带头降价影响，三四线城市纷纷打折促销，广东三四线城市打折促销非常明显，有的下跌幅度超过15%。而且，这种打折促销还蔓延到中心城市的外围区域。另一方面，热点城市启动新一轮限价，严格控制预售审批价格，很多城市不允许新批次比上批次涨价。”李宇嘉这样表示。

另据贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，二手房市场一线城市价格下跌幅度超过二三线城市，主要是一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。而在新房市场，三线城市价格率先下跌，三四线城市以新房市场为主，房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切，导致新房价格下行压力超过二手房。

在房价环比出现持平及下降的同时，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅也持续回落。据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%，涨幅比上月分别回落0.4和1.4个百分点。

此外，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和3.0%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.3%和1.4%，涨幅比上月均回落0.5个百分点。

楼市拐点已现，“价格战”或出现

从目前看，张大伟认为，房地产调控对于房价的影响越来越明显，5年来首次出现普跌现象，楼市出现确定的市场拐点，预计四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期；在成交量“冰冻”影响下，“价格战”或将出现。

对此，张大伟进一步解释称，往年楼市调整博弈期较长，但在本轮市场调整周期，因为房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，三季度楼市出现了“速冻”，而四季度将延续这一趋势。尤其是如果从10月开始，房贷没有明显放宽，“价格战”将成为四季度房地产市场的主要关键词。

而在严跃进看来，要高度重视数据走势，警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。尽管近期有一些政策放松的表现，如信贷政策放松，但其对市场基本面的影响时间是滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间；当前可以认为房地产市场明显进入降温周期，因此，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。

“调控开始转向稳定的一面，央行强调准确全面把握地产金融审慎监管，意味着调控不是打压房价和需求，而是防风险、保稳定。”李宇嘉认为，后续房价下跌幅度趋缓，但估计这种效应将在明年开始体现，当下，由于调控政策保持稳定，资金紧缩的惯性影响还在，预计10-12月70城房价环比继续下降。