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郁亮谈行业冬天:阵痛之后仍有机会,研究春天的活法

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部分房企债券违约、楼盘停工、土地流拍……2021年,房地产行业遭遇发展阵痛。对于目前的行业现状和未来的发展走向,作为龙头房企的万科,有哪些自己的理解?2021年10月22日,万科在上海举行业务交流会。万科董事会主席郁亮用16字总结称:“尊重常识,回归常态;阵痛之后,仍有机会。”

在郁亮看来,一个常识告诉我们,天下没有做完的生意,只有没做好的生意。从家电行业和运动服饰行业可以看出,一个行业经过缩表的阵痛之后,仍然会有机会。而中国的房地产行业,从城市和客户的需求维度来看,仍有巨大机会。

万科董事会主席郁亮在业务交流会上表示,房地产行业回到常态就有阵痛,阵痛之后仍有机会。图片来源 企业供图

行业回归常态,肯定会有阵痛

当前,房企普遍面临较大的流动性压力,房地产行业面临挑战,该何去何从?郁亮表示,房地产行业已经进入了新的常态,回归到民生行业,与老百姓息息相关。而回到常态就有阵痛。

去年以来,在“三道红线”、房贷集中管理制度、土地集中出让等政策下,房企被要求挤出金融泡沫,而这个过程,缩表成为必然。

郁亮表示,缩表更直接的表现为降债务、控杠杆以及去金融化。在去杠杆过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高地价拿地的情况,导致行业短期业绩受到重大冲击。在冲击之下,房价下降使购房者受到影响,房企业绩下滑使投资者受影响,拿地减少使希望卖地的政府受影响。因此,缩表的过程是很痛苦的。

“常识告诉我们,减肥很难,减肥成功都有很多血泪史。整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨减肥一样,带来非常大的冲击,必然伴随煎熬的痛苦。因此,回到常态肯定会有阵痛,是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮说。

在这个阵痛中,可以看到,10月以来,多家房企美元债券发生违约,穆迪等国际评级机构下调多家房企的企业评级,房企信用不良情况似乎有扩大迹象。

在交流会现场,万科被提问是否会对陷入流动性危机的恒大进行帮扶时,郁亮回应称,万科没这个能力,行业冬天来了,大家都冷,先解决自己的问题,保障自己的安全。作为行业里有影响的企业,在能力许可的情况下,万科愿意去做一些对行业有利的事情。

并购有机会就做,拿地标准提高 

事实上,最近一年多,在房企以及项目收并购案以及传闻中,时常能看到万科的身影。战略入股泰禾,收购蓝光项目,接盘华夏幸福项目,被传与恒大接触等,万科正成为新一代“接盘侠”。

在中期业绩会上,首席运营官、执行副总裁刘肖也透露,过去三年,万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%。

不过,对于收并购,郁亮却这样说,“万科只有投资团队,没有并购团队。对于市场的机会,有机会就做,没机会就不做,万科不是投行,不是要把人吃掉。”

一边是逐渐增多的收并购,另一边则是在土地招拍挂市场的低调,尤其是在各大城市第二批集中供地当中,万科甚少露面,拿到的项目也并不多。

中信证券研报指出,今年前三季度,万科新增土储建面735万平方米,相当于销售面积的97%,但从拿地金额来看,前三季度总地价约为468亿元,不到同期销售金额的38%,拓展保持谨慎。

不过,万科的资金相对充裕。根据半年报,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍,净负债率20.2%。

在土地端的投资策略,万科是如何考量的?郁亮表示,万科自己有投资标准,达到标准的就拿。现在来看,投资标准有更高要求了,要特别好的项目才拿,万科没有停止拿地,只是要求标准高了。

围绕城市与客户,仍有巨大机会

房地产行业遭遇阵痛,是否还有机会?郁亮指出,阵痛之后仍有机会。

郁亮举例,2012年左右,家电下乡的政策逐步退坡,一大批家电企业倒下,但是也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。同样,2010年以来,中国运动服装行业大量存货积压,诸如李宁,也曾遇到缩表的阶段,但今天的李宁,是国潮的品牌。“从家电行业和运动服饰行业可以看出,一个行业经过缩表的阵痛之后,仍然会有机会。”

在房地产行业,同样如此。“日本的房地产行业在上世纪90年代后出现了很大的衰退,萎缩了20%、30%。直到最近,才恢复到20年前的水平。”郁亮说, 但是这个过程中也有优秀的企业,诸如大和房建,同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程,但这个企业连续十余年位列世界五百强的三百名左右。大和房建原本以开发业务为主,现在的租赁公寓、物流业务在日本则是第一。常识告诉我们,只要做得好,仍有机会。

对于中国房地产行业来说,还有哪些机会呢?

郁亮谈到了城市更新、物业服务等业务。“围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,我们仍有巨大机会。”

事实上,万科在这些赛道早已布局。在多元业务方面,万科的物业服务、长租公寓、物流地产等已经逐渐成熟。以万科物业板块为例,据万物云CEO朱保全透露,经过一年的发展,万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元,利润达到20亿左右。

在当天的交流会上,万物云还发布了“百城千街计划”。 朱保全表示,在全国100余个城市288条街道内,万科物业住宅市占率达到25%以上,预计到2021年底,可达到300条“高浓度”街道。未来三年,万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成百城千街目标。

三年前,万科提出“活下去”,如今一语成谶,活下去成为各大房企当前的主要命题,而万科手持近2000亿元现金,在另一个赛道加速布局。郁亮说,“很庆幸这几年不是老大,行业老大转型比较难,正好不是老大,给了万科转型发展的机会。”

对于“活下去”,郁亮表示,不是熬下去,“很多人说我们熬一熬,是不是春天来了之后还跟过去一样?下一个春天来的时候跟上个春天是不一样的。”

“冬天都一样,都不太好过;但是春天不一样,有不同的活法。”郁亮说,“重点是,研究‘春天的活法’。是否在冬天熬的同时,为春夏到来做准备?有没有科技手段、数字化技术?凡是能经过冬天熬过来的企业,都是解决了科技利用问题,都解决了线上线下等,最终活下去。”

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