<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

郁亮谈行业冬天:阵痛之后仍有机会,研究春天的活法

0
分享至

部分房企债券违约、楼盘停工、土地流拍……2021年,房地产行业遭遇发展阵痛。对于目前的行业现状和未来的发展走向,作为龙头房企的万科,有哪些自己的理解?2021年10月22日,万科在上海举行业务交流会。万科董事会主席郁亮用16字总结称:“尊重常识,回归常态;阵痛之后,仍有机会。”

在郁亮看来,一个常识告诉我们,天下没有做完的生意,只有没做好的生意。从家电行业和运动服饰行业可以看出,一个行业经过缩表的阵痛之后,仍然会有机会。而中国的房地产行业,从城市和客户的需求维度来看,仍有巨大机会。

万科董事会主席郁亮在业务交流会上表示,房地产行业回到常态就有阵痛,阵痛之后仍有机会。图片来源 企业供图

行业回归常态,肯定会有阵痛

当前,房企普遍面临较大的流动性压力,房地产行业面临挑战,该何去何从?郁亮表示,房地产行业已经进入了新的常态,回归到民生行业,与老百姓息息相关。而回到常态就有阵痛。

去年以来,在“三道红线”、房贷集中管理制度、土地集中出让等政策下,房企被要求挤出金融泡沫,而这个过程,缩表成为必然。

郁亮表示,缩表更直接的表现为降债务、控杠杆以及去金融化。在去杠杆过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高地价拿地的情况,导致行业短期业绩受到重大冲击。在冲击之下,房价下降使购房者受到影响,房企业绩下滑使投资者受影响,拿地减少使希望卖地的政府受影响。因此,缩表的过程是很痛苦的。

“常识告诉我们,减肥很难,减肥成功都有很多血泪史。整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨减肥一样,带来非常大的冲击,必然伴随煎熬的痛苦。因此,回到常态肯定会有阵痛,是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮说。

在这个阵痛中,可以看到,10月以来,多家房企美元债券发生违约,穆迪等国际评级机构下调多家房企的企业评级,房企信用不良情况似乎有扩大迹象。

在交流会现场,万科被提问是否会对陷入流动性危机的恒大进行帮扶时,郁亮回应称,万科没这个能力,行业冬天来了,大家都冷,先解决自己的问题,保障自己的安全。作为行业里有影响的企业,在能力许可的情况下,万科愿意去做一些对行业有利的事情。

并购有机会就做,拿地标准提高 

事实上,最近一年多,在房企以及项目收并购案以及传闻中,时常能看到万科的身影。战略入股泰禾,收购蓝光项目,接盘华夏幸福项目,被传与恒大接触等,万科正成为新一代“接盘侠”。

在中期业绩会上,首席运营官、执行副总裁刘肖也透露,过去三年,万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%。

不过,对于收并购,郁亮却这样说,“万科只有投资团队,没有并购团队。对于市场的机会,有机会就做,没机会就不做,万科不是投行,不是要把人吃掉。”

一边是逐渐增多的收并购,另一边则是在土地招拍挂市场的低调,尤其是在各大城市第二批集中供地当中,万科甚少露面,拿到的项目也并不多。

中信证券研报指出,今年前三季度,万科新增土储建面735万平方米,相当于销售面积的97%,但从拿地金额来看,前三季度总地价约为468亿元,不到同期销售金额的38%,拓展保持谨慎。

不过,万科的资金相对充裕。根据半年报,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍,净负债率20.2%。

在土地端的投资策略,万科是如何考量的?郁亮表示,万科自己有投资标准,达到标准的就拿。现在来看,投资标准有更高要求了,要特别好的项目才拿,万科没有停止拿地,只是要求标准高了。

围绕城市与客户,仍有巨大机会

房地产行业遭遇阵痛,是否还有机会?郁亮指出,阵痛之后仍有机会。

郁亮举例,2012年左右,家电下乡的政策逐步退坡,一大批家电企业倒下,但是也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。同样,2010年以来,中国运动服装行业大量存货积压,诸如李宁,也曾遇到缩表的阶段,但今天的李宁,是国潮的品牌。“从家电行业和运动服饰行业可以看出,一个行业经过缩表的阵痛之后,仍然会有机会。”

在房地产行业,同样如此。“日本的房地产行业在上世纪90年代后出现了很大的衰退,萎缩了20%、30%。直到最近,才恢复到20年前的水平。”郁亮说, 但是这个过程中也有优秀的企业,诸如大和房建,同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程,但这个企业连续十余年位列世界五百强的三百名左右。大和房建原本以开发业务为主,现在的租赁公寓、物流业务在日本则是第一。常识告诉我们,只要做得好,仍有机会。

对于中国房地产行业来说,还有哪些机会呢?

郁亮谈到了城市更新、物业服务等业务。“围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,我们仍有巨大机会。”

事实上,万科在这些赛道早已布局。在多元业务方面,万科的物业服务、长租公寓、物流地产等已经逐渐成熟。以万科物业板块为例,据万物云CEO朱保全透露,经过一年的发展,万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元,利润达到20亿左右。

在当天的交流会上,万物云还发布了“百城千街计划”。 朱保全表示,在全国100余个城市288条街道内,万科物业住宅市占率达到25%以上,预计到2021年底,可达到300条“高浓度”街道。未来三年,万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成百城千街目标。

三年前,万科提出“活下去”,如今一语成谶,活下去成为各大房企当前的主要命题,而万科手持近2000亿元现金,在另一个赛道加速布局。郁亮说,“很庆幸这几年不是老大,行业老大转型比较难,正好不是老大,给了万科转型发展的机会。”

对于“活下去”,郁亮表示,不是熬下去,“很多人说我们熬一熬,是不是春天来了之后还跟过去一样?下一个春天来的时候跟上个春天是不一样的。”

“冬天都一样,都不太好过;但是春天不一样,有不同的活法。”郁亮说,“重点是,研究‘春天的活法’。是否在冬天熬的同时,为春夏到来做准备?有没有科技手段、数字化技术?凡是能经过冬天熬过来的企业,都是解决了科技利用问题,都解决了线上线下等,最终活下去。”

相关推荐
热点推荐
不愧是改革开放最前沿,这个省开春第一场大会竟然不设主席台

不愧是改革开放最前沿,这个省开春第一场大会竟然不设主席台

渭北青松
2024-02-24 18:56:56
女乒逆转日本夺冠!全员庆祝,陈梦+孙颖莎流泪,马琳执教引众怒

女乒逆转日本夺冠!全员庆祝,陈梦+孙颖莎流泪,马琳执教引众怒

篮球资讯达人
2024-02-24 23:13:39
高合汽车丁磊致歉

高合汽车丁磊致歉

Daily每日财报
2024-02-23 17:35:20
噩耗:朱军倒下了?已重病住院,太意外!生死未卜从此告别舞台?

噩耗:朱军倒下了?已重病住院,太意外!生死未卜从此告别舞台?

唯物观
2023-10-22 13:32:34
成都彭州公安交警大队民警王智芬因公牺牲,年仅49岁

成都彭州公安交警大队民警王智芬因公牺牲,年仅49岁

红星新闻
2024-02-24 21:22:11
随便扣一下细节都能发现姚安娜其实根本没受过表演方面的训练

随便扣一下细节都能发现姚安娜其实根本没受过表演方面的训练

乐观探历史
2024-02-25 16:20:28
夺冠后,陈梦为何泪洒赛场?看她赛后发言秒懂,马琳举动不应该

夺冠后,陈梦为何泪洒赛场?看她赛后发言秒懂,马琳举动不应该

东球弟
2024-02-25 09:39:08
为什么说“高饶事件”给刘少奇埋下了严重隐患?

为什么说“高饶事件”给刘少奇埋下了严重隐患?

斜杠历史
2024-02-15 15:47:45
还没开口已传人声?张学友中断演出,要求“再来一次”

还没开口已传人声?张学友中断演出,要求“再来一次”

红星新闻
2024-02-25 14:11:14
突发!他在家中去世,年仅41岁

突发!他在家中去世,年仅41岁

深圳晚报
2024-02-25 16:49:43
法媒:姆巴佩在皇马年薪1900万欧-2200万欧,金球奖奖金1500万欧

法媒:姆巴佩在皇马年薪1900万欧-2200万欧,金球奖奖金1500万欧

直播吧
2024-02-24 20:58:08
英国皇室又出丑闻!威廉王子被曝长期出轨,凯特患上绿色癌症

英国皇室又出丑闻!威廉王子被曝长期出轨,凯特患上绿色癌症

萌神木木
2024-02-24 13:48:05
突然倒闭?所有项目取消,商品全下架!网友:难以置信

突然倒闭?所有项目取消,商品全下架!网友:难以置信

21世纪经济报道
2024-02-22 19:27:57
方正证券:本轮行情的第二目标回补去年8月7日留下的缺口宣告熊市彻底结束,第三目标就是突破3424点

方正证券:本轮行情的第二目标回补去年8月7日留下的缺口宣告熊市彻底结束,第三目标就是突破3424点

金融界
2024-02-25 10:09:19
陆2死事件延烧之际,国民党副主席夏立言明天将率团访问大陆

陆2死事件延烧之际,国民党副主席夏立言明天将率团访问大陆

杂谈天下式
2024-02-25 14:13:40
联合国大会主席呼吁各国继续支持近东救济工程处工作

联合国大会主席呼吁各国继续支持近东救济工程处工作

财联社
2024-02-25 10:13:16
美军悄悄入金门,法国也要出手助台?大鱼相继冒头,王毅定调统一

美军悄悄入金门,法国也要出手助台?大鱼相继冒头,王毅定调统一

顾班长来了
2024-02-21 11:12:28
江西一股民120抄底海天味业,没想到两年后还剩33,跌得一地鸡毛

江西一股民120抄底海天味业,没想到两年后还剩33,跌得一地鸡毛

股海风云大作手
2024-02-23 14:12:40
何炅主持双台元宵晚会疲态尽显,湖南台临时改顺序,双北世纪同框

何炅主持双台元宵晚会疲态尽显,湖南台临时改顺序,双北世纪同框

八卦爱侃娱
2024-02-25 11:26:33
50年龙云之子被陈赓击毙,龙云大怒,毛主席:你自己去看看吧

50年龙云之子被陈赓击毙,龙云大怒,毛主席:你自己去看看吧

春去花还在
2024-02-22 20:17:08
2024-02-25 19:30:44

上海房产

2024年改善型需求占主导

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

广州三民岛居民被"断桥"困住 出岛重回"摆渡时代"

头条要闻

广州三民岛居民被"断桥"困住 出岛重回"摆渡时代"

财经要闻

娃哈哈创始人宗庆后去世 曾3次问鼎首富

体育要闻

绿军轻取尼克斯迎8连胜!四巨头83分

娱乐要闻

王阳高斯登顶热搜,一家同框幸福满溢

科技要闻

一代商业宗师宗庆后:缔造娃哈哈千亿帝国

汽车要闻

仰望U9或成中国品牌百万级超跑第二选择

态度原创

本地
游戏
旅游
数码
公开课

本地新闻

寻年味 过大年| 元宵节来永清,一起赏百米神龙和特色灯会

过年送全体玩家三个游戏CP?友商:《梦幻西游》手游,求你别卷了

旅游要闻

万人相约通济桥 一场属于佛山人的浪漫

数码要闻

你知道双模显示器吗?最适合这类玩家

公开课

何为人生第一等事?

无障碍浏览 进入关怀版