郁亮谈行业冬天：阵痛之后仍有机会，研究春天的活法

部分房企债券违约、楼盘停工、土地流拍……2021年，房地产行业遭遇发展阵痛。对于目前的行业现状和未来的发展走向，作为龙头房企的万科，有哪些自己的理解？2021年10月22日，万科在上海举行业务交流会。万科董事会主席郁亮用16字总结称：“尊重常识，回归常态；阵痛之后，仍有机会。”

在郁亮看来，一个常识告诉我们，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。从家电行业和运动服饰行业可以看出，一个行业经过缩表的阵痛之后，仍然会有机会。而中国的房地产行业，从城市和客户的需求维度来看，仍有巨大机会。

万科董事会主席郁亮在业务交流会上表示，房地产行业回到常态就有阵痛，阵痛之后仍有机会。图片来源 企业供图

行业回归常态，肯定会有阵痛

当前，房企普遍面临较大的流动性压力，房地产行业面临挑战，该何去何从？郁亮表示，房地产行业已经进入了新的常态，回归到民生行业，与老百姓息息相关。而回到常态就有阵痛。

去年以来，在“三道红线”、房贷集中管理制度、土地集中出让等政策下，房企被要求挤出金融泡沫，而这个过程，缩表成为必然。

郁亮表示，缩表更直接的表现为降债务、控杠杆以及去金融化。在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，导致行业短期业绩受到重大冲击。在冲击之下，房价下降使购房者受到影响，房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受影响。因此，缩表的过程是很痛苦的。

“常识告诉我们，减肥很难，减肥成功都有很多血泪史。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来非常大的冲击，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮说。

在这个阵痛中，可以看到，10月以来，多家房企美元债券发生违约，穆迪等国际评级机构下调多家房企的企业评级，房企信用不良情况似乎有扩大迹象。

在交流会现场，万科被提问是否会对陷入流动性危机的恒大进行帮扶时，郁亮回应称，万科没这个能力，行业冬天来了，大家都冷，先解决自己的问题，保障自己的安全。作为行业里有影响的企业，在能力许可的情况下，万科愿意去做一些对行业有利的事情。

并购有机会就做，拿地标准提高 

事实上，最近一年多，在房企以及项目收并购案以及传闻中，时常能看到万科的身影。战略入股泰禾，收购蓝光项目，接盘华夏幸福项目，被传与恒大接触等，万科正成为新一代“接盘侠”。

在中期业绩会上，首席运营官、执行副总裁刘肖也透露，过去三年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%。

不过，对于收并购，郁亮却这样说，“万科只有投资团队，没有并购团队。对于市场的机会，有机会就做，没机会就不做，万科不是投行，不是要把人吃掉。”

一边是逐渐增多的收并购，另一边则是在土地招拍挂市场的低调，尤其是在各大城市第二批集中供地当中，万科甚少露面，拿到的项目也并不多。

中信证券研报指出，今年前三季度，万科新增土储建面735万平方米，相当于销售面积的97%，但从拿地金额来看，前三季度总地价约为468亿元，不到同期销售金额的38%，拓展保持谨慎。

不过，万科的资金相对充裕。根据半年报，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍，净负债率20.2%。

在土地端的投资策略，万科是如何考量的？郁亮表示，万科自己有投资标准，达到标准的就拿。现在来看，投资标准有更高要求了，要特别好的项目才拿，万科没有停止拿地，只是要求标准高了。

围绕城市与客户，仍有巨大机会

房地产行业遭遇阵痛，是否还有机会？郁亮指出，阵痛之后仍有机会。

郁亮举例，2012年左右，家电下乡的政策逐步退坡，一大批家电企业倒下，但是也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。同样，2010年以来，中国运动服装行业大量存货积压，诸如李宁，也曾遇到缩表的阶段，但今天的李宁，是国潮的品牌。“从家电行业和运动服饰行业可以看出，一个行业经过缩表的阵痛之后，仍然会有机会。”

在房地产行业，同样如此。“日本的房地产行业在上世纪90年代后出现了很大的衰退，萎缩了20%、30%。直到最近，才恢复到20年前的水平。”郁亮说， 但是这个过程中也有优秀的企业，诸如大和房建，同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程，但这个企业连续十余年位列世界五百强的三百名左右。大和房建原本以开发业务为主，现在的租赁公寓、物流业务在日本则是第一。常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。

对于中国房地产行业来说，还有哪些机会呢？

郁亮谈到了城市更新、物业服务等业务。“围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，我们仍有巨大机会。”

事实上，万科在这些赛道早已布局。在多元业务方面，万科的物业服务、长租公寓、物流地产等已经逐渐成熟。以万科物业板块为例，据万物云CEO朱保全透露，经过一年的发展，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿左右。

在当天的交流会上，万物云还发布了“百城千街计划”。 朱保全表示，在全国100余个城市288条街道内，万科物业住宅市占率达到25%以上，预计到2021年底，可达到300条“高浓度”街道。未来三年，万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成百城千街目标。

三年前，万科提出“活下去”，如今一语成谶，活下去成为各大房企当前的主要命题，而万科手持近2000亿元现金，在另一个赛道加速布局。郁亮说，“很庆幸这几年不是老大，行业老大转型比较难，正好不是老大，给了万科转型发展的机会。”

对于“活下去”，郁亮表示，不是熬下去，“很多人说我们熬一熬，是不是春天来了之后还跟过去一样？下一个春天来的时候跟上个春天是不一样的。”

“冬天都一样，都不太好过；但是春天不一样，有不同的活法。”郁亮说，“重点是，研究‘春天的活法’。是否在冬天熬的同时，为春夏到来做准备？有没有科技手段、数字化技术？凡是能经过冬天熬过来的企业，都是解决了科技利用问题，都解决了线上线下等，最终活下去。”