房地产市场正发生着深刻变化。
2020年以来，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时调控攻策由过去的抑制需求端为主，逐渐向供给端发力转变，长效机制不断完善，金融、土地、财税等方面的调控政策接连发布，以稳定市场预期。
在此背景下，全国各级城市的房地产市场现状如何？未来的发展前景怎样？10月26日，以“锚定价值，理性求进”为主题的第十一届中国价值地产年会将在深圳举行，每日经济新闻联合中指研究院将重磅发布《全国297个地级以上城市房地产开发投资吸引力白皮书》（以下简称《白皮书》），从人口、交通、产业等方面对297个地级以上城市的房地产投资吸引力进行深入分析。
近日，中指研究院常务副院长黄瑜在接爱《每日经济新闻》记者专访时，对《白皮书》进行了解读。
中指研究院常务副院长黄瑜 图片来源：受访者提供
房地产市场整体表现较为活跃
总体来看，房地产市场仍旧向好。2020年全国商品房销售面积为17.6亿平方米，同比增长2.69%。其中商品住宅销售面积15.5亿平方米，同比增长3.2%。
国家统计局最新数据显示，今年1-9月份，全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1-9月份增长20.9%，两年平均增长10%。
“2021年，地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP100城市中，成都、西安、长沙等部分中西部核心二线以及合肥、无锡、惠州、常州等热点城市群内部城市排名上升较快。”
黄瑜认为，2020年以来，房地产市场整体表现较为活跃，但不同城市分化更加明显，东部核心城市群城市恢复节奏快，交易市场及土地市场热度均较高，而东北、中西部的部分城市，市场活力不足。
“其中，成都作为国家历史文化名城之一，多年来经济实现快速和高质量发展，电子信息产业、医药健康产业等产业竞争优势不断提升，叠加人才引进政策频发，人口持续流入，近十年常住人口增加582万人；近两年成渝双城经济圈规划利好释放、交通网络不断完善等，进一步提升了城市投资吸引力，2021年房地产开发投资潜力提升至全国第6位。”
总体来看，面对“三道红线”融资新规、“两道红线”房贷新规、22城“两集中”供地等政策，房企投资、营销等经营管理难度加大，未来深耕具有发展潜力且适合自身特点的城市将是企业投资的重要聚力点。
三四线城市楼市分化将加剧
《白皮书》中的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”包括2大维度、12个方面、近50项具体指标。市场容量和增值潜能是研判城市房地产开发投资吸引力的两大维度，其中市场容量涉及人口基础、经济实力、产业创新、交通配套等八个方面，增值潜能涵盖供求关系、房价支撑、市场热度、需求满足等四个方面。
“在这些因素中，人口因子是决定房地产市场容量和增值潜能的关键因素，人口聚集是城市竞争力的直接体现，城市经济、产业、收入、交通等因素都将通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响，此外，人口基础也通过需求端间接影响市场增值潜能。”黄瑜表示，区域的人口、产业、交通相互作用共同决定了房地产开发投资吸引力。
在政策引导下，城市群和都市圈的经济和人口承载能力将进一步增强，未来京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群及都市圈，房地产市场发展优势将更加凸显。
针对不同城市，黄瑜表示，“一线销售存量房市场相对较大，新房市场成交量相对有限。2021年下半年全国市场调整压力增加，一线城市市场韧性较强，供应端改善下成交规模保持高位，一线销售占比有望保持稳定。”
而二线城市新房市场规模较大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增长迅速，住房需求增加，新房市场空间较大，这部分城市随着新房供应量的不断增加，短期市场规模仍有一定支撑；另有部分城市市场处于调整通道，如部分东北、西南地区城市，短期市场规模或将继续缩量，但中长期来看，二线城市作为全省或区域的中心城市，未来市场仍有释放机会。综合来看，二线城市市场份额仍有望稳中有增。
针对三四线城市，黄瑜认为“市场分化将加剧”，部分经济基础较弱的三四线城市人口持续净流出，城市产业经济发展在一定程度上有所放缓，新房市场规模缩小或将延续。热点城市群内部部分三四线城市经济基础相对较好，叠加城市群区域规划不断落实，城市发展或将有所加快，房地产开发投资潜力亦有所提升。整体来看，三四线城市的市场份额或稳中略降。
土拍市场降温短期影响有限
近期，重点城市第二批集中供地整体降温但城市间和城市内市场热度分化进一步加剧，深圳等城市多宗地块竞价达到地价上限，武汉和重庆多数地块以底价成交，北京也有多幅地块因无人报名而延期。
显然，这是土地供应市场自今年2月以来22城实施“两集中”供地政策以来的调控结果，集中供地政策给房企投资、营销、融资等均带来新的挑战。
对造成近期土地市场迅速降温的原因，黄瑜表示，“一是资金持续承压下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企业融资环境偏紧，叠加楼市降温、房贷放款变慢导致销售回款受阻，房企资金压力不断加大，拿地能力下降。同时，企业对当前市场预期普遍较为悲观，拿地再投资意愿不足。”
“二是第二批集中土拍规则调整对房企要求提升，同时部分远郊区地块吸引力有限。土拍规则调整提高了企业参拍门槛，严格房企购地自有资金来源审查，竞品质、定品质等要求提高，部分城市采取竞自持、竞人才公寓、现房销售等方式，企业拿地意愿减弱。同时，部分城市二批次的部分地块区位相对较差，且所在区域潜在供应多，竞争激烈，导致最终撤牌或流拍。”
不同企业面对如今的市场环境有不同的机遇，黄瑜表示，“今年下半年以来，各地调控政策密集出台。据统计，三季度各地出台调控100余次，政策效果持续显现，市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理发力下房企资金端持续承压，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。国企经营杠杆普遍较低，且资金和融资存优势，今年以来在土地市场表现较为活跃，在重点城市第一批、第二批集中供地中积极扩储。”
值得注意的是，当前重点城市土拍规则普遍要求达到最高限价后摇号或一次性报价确定竞得人，叠加全国土地市场整体降温，经营稳健的民企亦迎来拿地窗口期。除此之外，民企持续深耕具有品牌、资源优势的城市和地区，或能更好地把握市场机会。
但黄瑜也同时认为，土拍市场的表现并未改变城市基本面。“目前来看，土地市场降温是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍规则升级造成的短期阶段性现象，而城市基本面并没有发生太大变化”。
“土地市场热度是研判城市房地产开发投资吸引力指标体系当中的一个重要指标，对房地产开发投资吸引力有一定影响，但短期影响有限。”
本文来源：每日经济新闻
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