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9月70城房价5年来首次普跌,楼市“拐点”已至?

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10月20日,国家统计局发布2021年9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此 ,国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,9月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略下降态势,同比涨幅持续回落。

今年9月,房价上涨城市数量明显减少,其中,二手房只有17个城市上涨,新房只有27个城市上涨。而7、8月,二手房上涨城市分别为41个、27个,新房上涨城市分别为51个和46个。对此,业内人士认为,目前,房价下调成为市场绝对主流,5年来,楼市首次出现普跌现象,预示着市场“拐点”或已到来,需要警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

2020年5月-2021年9月70城房价变化城市对比表

数据来源:中原地产根据统计局数据整理

70城中36城新房价格环比下跌

据国家统计局测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%,与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。

在二手房方面,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

对于上述数据,绳国庆总结称,9月各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比持平或下降,总体延续回落态势。

这也意味着市场发生了根本的变化。据中原地产首席分析师张大伟分析,自2015年以来,连续5年,二手房数据第一次出现52个城市下调的现象。从目前来看,下调成为市场绝对主流。另外从房价上涨幅度来看,新房、二手房涨幅最高的城市也均低于环比0.6%,这也是2015年以来首次出现的现象。

从房价上涨城市数量看,9月二手房只有17个城市上涨,而新房只有27个,相比前几个月明显减少。比如7、8月,二手房上涨城市分别为41个、27个,而新房上涨城市分别为51个和46个。而从房价下降城市来看,9月二手房有52个城市下调,新房则有36个城市下调。

据诸葛找房数据研究中心分析,分城市来看,西安、银川新房价格涨幅并列第一,环比涨幅为0.6%,其次为锦州、无锡,环比涨幅为0.5%。整体来看,涨幅均不高于1%。其中,西安新房市场长期供不应求,加之二手房指导价的作用,导致新房价格保持较为强劲的增长。

而在二手房方面,天津价格涨幅领跑70城,环比涨幅为0.6%;其次为海口,环比上涨0.5%;重庆环比涨幅为0.3%,位居第三。

9月新房、二手房销售价格环比上涨前十名城市

数据来源:中原地产根据统计局数据整理

三四线城市打折促销带动新房价格下跌

与此同时,易居研究院智库中心研究总监严跃进根据算术平均计算得出,9月份,全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%,同比涨幅为3.3%。

对于9月新房价格环比下跌,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这是2015年5月份以来首次出现环比下跌。分城市看,一线城市还在上涨(0.1%),二线城市停涨(0%),三四线城市下跌0.2%。因此,70城房价下跌主要是三四线下跌造成的。

“近期,受龙头房企带头降价影响,三四线城市纷纷打折促销,广东三四线城市打折促销非常明显,有的下跌幅度超过15%。而且,这种打折促销还蔓延到中心城市的外围区域。另一方面,热点城市启动新一轮限价,严格控制预售审批价格,很多城市不允许新批次比上批次涨价。”李宇嘉这样表示。

另据贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析,二手房市场一线城市价格下跌幅度超过二三线城市,主要是一线城市以存量房为主,信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。而在新房市场,三线城市价格率先下跌,三四线城市以新房市场为主,房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切,导致新房价格下行压力超过二手房。

在房价环比出现持平及下降的同时,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅也持续回落。据国家统计局测算,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%,涨幅比上月分别回落0.4和1.4个百分点。

此外,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和3.0%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.3%和1.4%,涨幅比上月均回落0.5个百分点。

楼市拐点已现,“价格战”或出现

从目前看,张大伟认为,房地产调控对于房价的影响越来越明显,5年来首次出现普跌现象,楼市出现确定的市场拐点,预计四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期;在成交量“冰冻”影响下,“价格战”或将出现。

对此,张大伟进一步解释称,往年楼市调整博弈期较长,但在本轮市场调整周期,因为房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,三季度楼市出现了“速冻”,而四季度将延续这一趋势。尤其是如果从10月开始,房贷没有明显放宽,“价格战”将成为四季度房地产市场的主要关键词。

而在严跃进看来,要高度重视数据走势,警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。尽管近期有一些政策放松的表现,如信贷政策放松,但其对市场基本面的影响时间是滞后的。从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月的时间;当前可以认为房地产市场明显进入降温周期,因此,要密切关注降温周期中各类市场交易,注意风险的把控,防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。

“调控开始转向稳定的一面,央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险、保稳定。”李宇嘉认为,后续房价下跌幅度趋缓,但估计这种效应将在明年开始体现,当下,由于调控政策保持稳定,资金紧缩的惯性影响还在,预计10-12月70城房价环比继续下降。

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